Leitfaden Berliner Zinshausmarkt, 2.Halbjahr 2025

Zinshausmarkt Berlin 2018–2025: Zyklus, Korrektur und Perspektiven

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

der Berliner Zinshausmarkt hat seit 2018 drei markante Phasen durchlaufen: einen dynamischen Aufschwung mit einem Umsatzhöhepunkt von 5,84 Mrd. € im Jahr 2021, eine deutliche Korrektur in den Jahren 2022 und 2023 sowie eine Phase der Neuausrichtung seit 2024. Im vergangenen Jahr stabilisierte sich das Marktgeschehen: Trotz weniger Transaktionen stieg der Umsatz wieder von weniger als drei Milliarden Euro in 2023  wieder auf 4,15 Mrd. Euro. Treiber dieser Entwicklung waren großvolumige Portfoliotransaktionen – unter anderem in Neukölln. In den ersten beiden Quartalen 2025 blieben vergleichbare Portfoliodeals aus.

Steigende Zinsen haben die hohen Preisniveaus der Nullzinsphase abgelöst. Die aktuellen Bewertungen orientieren sich stärker an den Renditeerwartungen. Investoren, die zu hohen Preisen gekauft haben, agieren vorsichtiger und passen ihre Strategien an. Verkäufe erfordern heute eine klare Begründung von Entwicklungspotenzialen. Wertzuwächse entstehen nicht mehr automatisch durch steigende Preise. Käufer mit Value-Add-Ansatz konzentrieren sich auf günstige Einstiege und schnelle Optimierungsmöglichkeiten.

Unsere Analysen basieren auf den amtlichen Transaktionsdaten des Gutachterausschusses Berlin. Sie enthalten aggregierte Informationen zu Kauffällen, Preisen und Faktoren. Ziel ist es, Ihnen eine belastbare Grundlage für strategische Entscheidungen zu bieten. Für objektspezifische Bewertungen im Rahmen Ihrer Zielsetzung unterstützen wir Sie gern.

Ihr Peter Guthmann

Geschäftsführer

Vom Boom in die Konsolidierung

Boom-Phase (bis Ende 2021)

Bis einschließlich 2021 wird der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin von Rekordwerten gekennzeichnet:

• Hoher Geldumsatz: Höhepunkt 2021 mit 914 Transaktionen.
• Sehr hoher Geldumsatz: Rekordwert von 5,84 Mrd. Euro in 2021.
• Maximale Kaufpreisfaktoren: Mit 32,1 x der Jahresmiete der bisherige Spitzenwert. 

Korrektur (2022–2023)

Zinswende und allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit beenden Aufwärtsbewegung:

• Einbruch der Transaktionen auf 751 (2022) und 600 (2023).
• Umsatzhalbierung: Auf 2,98 Mrd. Euro (2023).
• Faktoren: Korrektur auf 25,3 in 2023.

Volatilität und Diversifikation (seit 2024)

Zunehmende Marktspreizung. Neubewertung von Lagen:

• Transaktionen holen leicht auf (10% zu 2023).
• Geldumsatz erholte sich kräftig auf 4,15 Mrd. €.

WANTED: Objekt mit moderatem Einstiegspreis und Entwicklungspotenzial. 

Rund 50 Prozent der Zinshäuser in Berlin werden derzeit zwischen 2,15 und 5,15 Mio. Euro beurkundet. Der Median liegt bei vergleichsweise niedrigen 3,2 Mio. Euro, das untere Ende bei 0,5 Mio., der höchste Wert wurde in einem Assetdeal  mit rund 12 Mio. Euro erzielt. Portfoliotransaktionen sind im ersten Halbjahr ausgeblieben, der Markt konzentriert sich auf Einzelverkäufe und kleinere Pakete. Im Vergleich zu den Vorjahren sinkt die durchschnittliche Losgröße stadtweit damit auf unter 4 Mio. Euro.

Der höchste Geldumsatz entfällt auf Charlottenburg mit 165 Mio. Euro bei 19 Abschlüssen in Q1 und Q2. Der Median-Kaufpreis in Charlottenburg liegt bei 8,7 Mio. Euro – und beweist die Lagequalität der City-West. In Neukölln wurden 124 Mio. Euro bei 28 Transaktionen umgesetzt. Neukölln ist damit weiter in der Favoritenliste von Investoren. 

Pankow kommt auf 106 Mio. Euro bei 17 Kauffällen. Wilmersdorf folgt mit 87 Mio. Euro bei 19 Abschlüssen. In Zehlendorf wurden bislang 85 Mio. Euro bei nur 10 Verkäufen realisiert; der mittlere Wert von 8,5 Mio. Euro spiegelt die hochwertigen Lagen wider.

Was lässt sich daraus schließen? 

Die Ära der flächendeckenden, stadtweiten Preissteigerungen ist vorüber und Investoren suchen aktuell Objekte mit fairer Einpreisung und belegbarem Potenzial. Zukünftige Renditen werden maßgeblich von hyperlokalen Faktoren, der Qualität der Immobilie, dem belegbaren und sicheren Mietpotenzial (Mietrügen), der Energieeffizienz und der strategischen Ausrichtung an den großen städtebaulichen Entwicklungslinien bestimmt. 

Core-Investitionen in etablierten Lagen: Investoren mit Fokus auf Sicherheit und Kapitalerhalt konzentrieren sich auf Bezirke wie Charlottenburg und Zehlendorf. Hier wird hohe Qualität und Stabilität gekauft, was die hohen Medianpreise erklärt.

Value-Add- und Wachstumsinvestitionen eher dezentral: Investoren mit höherer Renditeerwartung fokussieren sich auf "günstigere" Bezirke mit absoluten Preisen von 500K bis etwa 3 Mio. Euro. 

Aktuell gehen die absoluten Preise runter

Im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Transaktionswert bei 6,54 Mio. Euro je Objekt – dem bislang höchsten Stand. Mit dem Zinsanstieg fiel der Wert 2022 um rund 25 % auf 4,78 Mio. Euro. 2023 stieg er trotz rückläufiger Umsätze und Kauffälle leicht auf 5,03 Mio. Euro. Im Jahr 2024 erreichte der Durchschnitt 6,29 Mio. Euro. Im ersten Halbjahr 2025 liegt der Fokus bei stabiler Transaktionszahl auf günstigeren Value-Add-Objekten mit eine durchschnittlichen Losgröße von 3,84 Mio. Euro.

Die Stadt lässt sich in Investmentcluster aufteilen

Die durch uns analysierten Daten zeigen eine Clusterung in drei Hauptkategorien von Investitionsprofilen und Märkten. 

Hochpreisige, sichere und etablierte Märkte: Diese Bezirke zeichnen sich durch den höchsten Geldumsatz in Kombination mit hohen Median-Kaufpreisen aus. Die Anzahl der Verkäufe ist moderat, was auf große, teure Einzeltransaktionen zurückzuführen ist. Dies sind die klassischen Core-Märkte, in denen Investoren für Stabilität, Lagesicherheit und Prestige höhere Preise rechtfertigen.

• Charlottenburg: Mit 165 Mio. Euro Spitzenreiter beim Geldumsatz. Der Median-Objektkaufpreis von 8,7 Mio. Euro ist ebenfalls hoch. Hier wird in teure, sichere Anlagen investiert.

• Mitte: Führt mit einem Median-Kaufpreis von 11,8 Mio. Euro die Preisskala an. Obwohl nur 7 Verkäufe im ersten Halbjahr 2025 stattfanden, summierte sich der Umsatz auf rund 83 Mio. Euro. Dies ist der Berliner Markt für internationale, exklusive Premium- und Luxusobjekte.

• Zehlendorf: Hochpreisige Lage mit Villencharakter. Mit nur 10 Verkäufen wurde ein Umsatz von 85 Mio. Euro erzielt, was den hohen Median-Preis von 8,5 Mio. Euro erklärt.

• Wilmersdorf & Prenzlauer Berg folgen diesem Muster mit Median-Preisen im Grenzbereich zum mittleren Cluster bei soliden Umsätzen. 

Dynamische Transformations- und Wachstumsmärkte: Diese Berliner Bezirke zeigen eine hohe Anzahl an Transaktionen. Die Median-Preise sind moderat, aber der Gesamtumsatz ist hoch. Hier agieren Investoren, die auf Wertsteigerung und Entwicklungspotenzial setzen (Value-Add-Strategien).

• Neukölln weist mit 124 Mio. Euro den zweithöchsten Geldumsatz und mit 28 Kauffällen die höchste Transaktionsaktivität im ersten Halbjahr auf. Der Median-Preis von 4,4 Mio. Euro zeigt, dass das mittlere Preissegment dominiert. Neukölln ist einer der Favoriten für Investoren, die an der Aufwertung des Bezirks partizipieren wollen.

• Pankow ist mit 106 Mio. Euro Umsatz und 17 Kauffällen bei einem hohen Median-Preis von 6,2 Mio. Euro ein Stadtteil, der bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht hat, aber weiterhin als Wachstumsmarkt gilt.

Preisgünstigere Märkte und aufstrebende Märkte: Diesen Stadtteilen sind sehr günstige Kauffälle gemeinsam.

• Lichtenberg und Wedding auch Stadtteile Spandau, Köpenick und Tempelhof

Die Objekttypologie von Berliner Mietshäusern ist so breit gefächert wie die Lagen. Entsprechend unterschiedlich sind die Käuferprofile. 

Stabilität in Prime-Lagen, Investitionsdruck in peripheren Märkten

Im Boom war eine lageübergreifende Homogenisierung der Hauspreise zu beobachten. Steigende Werte bei Quadratmeterpreisen und Faktoren, sowie ein knappes Angebot in Toplagen rückten neue Standorte in den Fokus. Besonders gefragt waren einfache Wohnlagen im Umfeld zentraler Hubs – etwa Quartiere in Wedding mit Bezug zu Mitte, Lichtenberg unter dem Einfluss Friedrichshains oder Moabit nahe Tiergarten und Mitte. Auch kleinere Lagen in Pankow zählten dazu. Derzeit geraten diese Märkte stärker unter Druck als mittlere und gute Wohnlagen. Prime-Lagen wie Mitte, Charlottenburg und Wilmersdorf erweisen sich dagegen als stabil und hochpreisig. Zwar sind auch hier die Preise gesunken, jedoch weniger stark – sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Faktoren.

Faktoren stabilisiert

Fazit

Der Berliner Zinshausmarkt hat die Talsohle der Preiskorrektur bereits durchschritten und befindet sich in einer Phase der Stabilisierung und Neuorientierung. Das Marktumfeld ist nicht mehr nur von der Zinswende geprägt, sondern vom Zusammenspiel aus strukturell höheren Finanzierungskosten, Regulierung und anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten.

Die Zeit rein passiver Wertsteigerungen scheint vorüber. An ihre Stelle tritt ein reiferer, anspruchsvollerer Markt, der aktives Management, eine ständige Bewertung der Assets und strategische Initiativen belohnt. Diese Herausforderungen sind real, aber die fundamentalen Treiber des Berliner Marktes – ein gravierender Wohnraummangel, Bevölkerungswachstum und globale Anziehungskraft – bleiben intakt.

Für anspruchsvolle, aktive Investoren, die die neuen Spielregeln verstehen, bietet der aktuelle Markt überzeugende langfristige Chancen, die auf greifbarer Wertschöpfung statt auf spekulativer Hoffnung beruhen. Investoren streben derzeit nach fairen Einstiegspreisen und Faktoren, die sich durch gezielte Maßnahmen weiter optimieren lassen. Value-Add-Strategien ersetzen damit kurzfristige Horizonte.

Transaktionen und Preise nach Lagen: Die Spreizung nimmt zu.

Insgesamt verhält sich der Zinshausmarkt weniger monolithisch als zuvor. Es zeigt sich eine zunehmende Spreizung zwischen den Lagen. Investoren achten insbesondere in B-Lagen darauf, wie sich die Wohnungspreise und Mieten belegbar entwickeln. Eine professionelle und datengestützte Bewertung, die nicht nur Angebote sondern auch den Transaktionsmarkt im Blick hat, ist essenziell.   

Objektzustand wird genau geprüft

Die Bauzinsen haben sich auf einem Plateau von rund 3,5 % stabilisiert und es ist unklar, ob die EZB die Zinsen weiter senkt. Jeder Euro, der finanziert werden muss – sei es für den Kaufpreis oder für spätere Sanierungen – ist damit deutlich teurer als noch vor wenigen Jahren. Das zwingt Käufer zu einer exakten Kalkulation der Gesamtkosten über die gesamte Haltedauer. Der Markt wird nicht mehr von spekulativem Kapital dominiert, das auf schnelle Wertsteigerungen hofft. Die aktuell wichtigsten Akteure sind erfahrene Family Offices und private Investoren, die ihre Entscheidungen auf Basis harter Fakten und fundamentaler Kennzahlen treffen. Sie führen eine tiefgehende Due-Diligence-Prüfung durch, weil ihre Strategie auf dem realen Optimierungspotenzial und nicht auf Markthoffnungen basiert.

Warum ist Capex heute so entscheidend? In einem Markt mit hohen Zinsen und ohne automatische Wertsteigerung ist die Rendite einer Investition direkt vom Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen und eben dem notwendigen Capex abhängig. Ein Käufer rechnet heute in etwa so: Gesamtinvestment = Kaufpreis + Transaktionskosten + absehbarer Capex. Die erwartete Rendite hängt direkt von der Genauigkeit dieser Kalkulation ab.

Regulierung ist mehr als eine Mietobergrenze

Unsanierte, energieineffiziente Gebäude, sogenannte "Brown Assets" bergen ein Betriebskosten-Risiko. Durch die steigenden CO₂-Kosten und die zunehmend strengeren ESG-Kriterien der Banken bei der Kreditvergabe wird der Zustand einer angebotenen Immobilie zu einem direkten finanziellen Faktor. Käufer bewerten dieses Risiko genau und preisen es ein. 

Ausblick

Die Herausforderungen sind real, aber die fundamentalen Treiber des Berliner Marktes – ein gravierender Wohnraummangel, starkes Bevölkerungswachstum und seine globale Anziehungskraft – bleiben intakt. Für anspruchsvolle, aktive Investoren, die die neuen Spielregeln verstehen, bietet der aktuelle Markt überzeugende langfristige Chancen, die auf greifbarer Wertschöpfung statt auf spekulativer Hoffnung beruhen.

Für Sie als Verkäufer

Im heutigen Markt verkaufen Sie nicht nur eine Immobilie, sondern ein Business-Case. Ein professioneller Käufer prüft genauer, weil die Finanzierung teurer ist und die Rendite aus aktiver Wertschöpfung und nicht aus passiver Marktentwicklung kommt. Eine transparente, lückenlose Dokumentation des Objektzustands ist Ihr stärkstes Werkzeug, um Unsicherheit beim Käufer abzubauen und eine solide Grundlage für eine faire und realistische Preisverhandlung zu schaffen. Dies gilt umso mehr in B-Lagen, wo die gesamte Investitionslogik auf einer präzisen Kalkulation des zukünftigen Sanierungsaufwands beruht.

Über GUTHMANN®

Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen und begleiten unsere Kunden seit 2006. Unsere Marktkenntnis, realistischen Analysen und verlässlichen Kontakte ermöglichen eine präzise Bewertung sowie erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Wir setzen auf Erfahrung, Transparenz und einen effizienten Verkaufsprozess. Seit 2006 haben wir über 100 Wohn- und Geschäftshäuser vermittelt. Wir zählen zu den etablierten Berliner Maklern für Zinshäuser. Unsere Beratung ist unaufdringlich und konzentriert sich auf das Wesentliche.