Einleitung
Drei Jahre lang sind die Preise für Berliner Zinshäuser gefallen. 2025 ist die Frage: War das die Talsohle – oder das neue Normal? Die Antwort: Es kommt darauf an. In zentralen Lagen steigen die Preise wieder leicht, in Randlagen bleiben sie stabil oder sinken weiter. Der Markt entwickelt sich nicht einheitlich, sondern nach Lage, Zustand und Käufergruppe sehr unterschiedlich. 434 Verkäufe bis September liefern genug Daten für eine fundierte Einschätzung. Dieser Report zeigt Ihnen die aktuellen Kaufpreise nach Bezirken und erklärt, welche Faktoren die Entwicklung treiben.
Transaktionen und Umsatz
| Jahr | Transaktionen (Kauffälle) | Geldumsatz (MRD EUR) |
|---|---|---|
| 2020 | 874 | 4,843 MRD |
| 2021 | 914 | 5,840 MRD |
| 2022 | 751 | 3,495 MRD |
| 2023 | 601 | 2,980 MRD |
| 2024 | 667 | 4,150 MRD |
| 2025 Q1-Q3 | 434 | 1,69 MRD |
Chronologie
Jahrzehntelang war der Berliner Zinshaus-Markt von niedrigen Preisen geprägt. Um das Jahr 2000 lag der mittlere Kaufpreis bei rund 500 €/m² Wohnfläche, der Faktor beim 11-fachen der Jahresnettokaltmiete. Die niedrigen Preise spiegelten den Zustand wider: Der größte Teil der Berliner Mietshäuser litt an aufgestauten Instandhaltungsdefiziten. Die Mieteinnahmen reichten kaum für dringende Reparaturen.
In den innerstädtischen Altbaugebieten Ost-Berlins breitete sich nach der Wende großflächig Leerstand aus. 1998 lag die Quote in den Altbauten im Ostteil bei über 30 %. Berlinweit standen 2002 fast 200.000 Wohnungen leer.
Trendwende in Folge multipler Krisen
Eine Berliner Tageszeitung schrieb 2004, nicht einmal geschenkt würde jemand Berliner Häuser nehmen. Doch es kam anders. Während in Europa die Immobilienmärkte im Strudel der internationalen Turbulenzen einbrachen, entwickelte sich Berlin gegenläufig. Der Wohnungsmarkt wurde für internationale Investoren attraktiv.
Ab 2010 begannen die Preise langsam zu steigen, ab 2011 deutlich. Parallel stiegen die Faktoren bei Mietshäusern. Die europäische Schuldenphase verstärkte den Trend, sinkende Bauzinsen machten die Preiskurve steiler.
Neben niedrigen Zinsen trieb der Zuzug junger Menschen aus Europa und den USA die Nachfrage. Mit ihnen hielt die Idee des Wohnungskaufs Einzug in die Mieterstadt Berlin. Kaufpreise und Mieten waren im internationalen Vergleich niedrig, Berlin bot Entfaltungsmöglichkeiten. Die Nachfrage stieg, Leerstände verschwanden, Mieten zogen an.
Eigentümer nutzten die neue Liquidität für Modernisierungen und Umbauten. Mit der Aufwertung des Bestandes und der Quartiere stiegen die Kaufpreise weiter. Immobilien in Berlin waren im internationalen Fokus.
Korrekturphase 2022 – 2025
Niedrige Zinsen, Zuzug, Nachholeffekte und attraktive Anfangsrenditen trieben den Berliner Zinshausmarkt ab 2011. Der Ukrainekrieg änderte die Lage: Ab 2021 stieg die Inflationsrate, die Europäische Zentralbank reagierte mit schnellen Zinserhöhungen.
Die Grafiken zeigen die Entwicklung zentraler Finanzierungsparameter des deutschen Immobilienmarkts von 2000 bis 2025.
Oberes Diagramm: Zinsentwicklung und Inflation
Die Grafik dokumentiert einen historischen Strukturbruch. Nach über einem Jahrzehnt Niedrigzinsphase (2011-2021) mit Bauzinsen unter 2% erfolgte ab 2022 eine abrupte Zinswende. Die EZB-Leitzinsen stiegen auf etwa 4%, die Bauzinsen erreichten zeitweise 4,5%. Die Inflation trieb diese Entwicklung mit Spitzenwerten von über 8% in 2022.
Aktuell zeigt sich eine Normalisierung: Inflation bei etwa 2,5%, EZB-Leitzins und Bauzinsen konvergieren bei 3-3,5%. Die Prognose für 2026 deutet auf stabile Zinsen bei moderater Inflation hin.
Unteres Diagramm: Immobilienpreise und Transaktionsvolumen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg von 500 EUR (2000) auf über 3.200 EUR (2022) - eine Versechsfachung. Die Niedrigzinsphase ab 2009 beschleunigte den Preisanstieg massiv. Die Zinswende 2022 führte zu einer Korrektur auf 2.400 EUR/m².
Kennzahlen
Der Berliner Zinshaus-Markt zeigt 2025 ein gemischtes Bild. Die Preise haben sich stabilisiert, bewegen sich aber noch unter dem Niveau von 2022. Wie bei jedem Zinshaus hängt der Preis von Lage, Zustand, Baujahr und Mieteinnahmen ab. 434 Verkäufe bis September liefern folgende Kennzahlen:
- Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis liegt im Mittel mit 2.500 €/m² um +20 €/m² (1,0 %) über dem Vorjahreswert von 2024, aber spürbar unter dem Höchstwert von 3.300 €/m² in 2022.
- Der Median liegt bei 2.160 €/m².
- Die Kaufpreisspanne liegt zwischen 560 €/m² und 8.530 €/m².
- Der Kaufpreisfaktor liegt bei durchschnittlich 22,6× der Jahresnettokaltmiete. Dies entspricht einer Veränderung um -0,2× gegenüber 2024.
- Der Umsatz bleibt mit 1,69 Mrd. € (Q1-Q3) hinter den Vorjahren zurück. Das Gesamtvolumen in 2024 betrug 4,15 Mrd. €.
Transaktionsvolumen
Der Umsatz mit Zinshäusern in Berlin liegt 2025 deutlich unter dem Vorjahr. Bis Ende September wurden 1,69 Mrd. € umgesetzt, 2024 waren es im gleichen Zeitraum etwa 2,26 Mrd. €. Allerdings fehlt das umsatzstarke vierte Quartal noch. 2024 wurde allein in Q4 mit 1,89 Mrd. € fast so viel umgesetzt wie in den ersten drei Quartalen zusammen. Die Zahl der Verkäufe liegt mit 434 Objekten (bis Q3) hinter den Vorjahren zurück. 2024 wurden 667 Zinshäuser verkauft, 2023 waren es 601, 2022 noch 751.
Bezirke & Lagen
Die Lage bestimmt den Preis – aber nicht mehr nach dem alten Muster Innenstadt teuer, Außenbezirke günstig. Die Entwicklung verläuft unterschiedlich: Im Berliner Nord-Osten (Pankow, Friedrichshain) steigen die Preise wieder, in klassischen West-Lagen wie Charlottenburg und Wilmersdorf bewegen sie sich seitwärts oder fallen leicht. In Mitte und Kreuzberg sind die Preise stabil. Die Tabelle zeigt die Preisentwicklung nach Bezirken im Detail.
Charlottenburg-Wilmersdorf führt beim Transaktionsvolumen mit knapp 300 Mio. €, gefolgt von Pankow mit 242 Mio. €. Die meisten Verkäufe gab es in Steglitz-Zehlendorf (57 Objekte).
| Bezirk | Transaktionsvolumen | Transaktionen |
|---|---|---|
| Charlottenburg-Wilmersdorf | €295.580.215 | 49 |
| Pankow | €242.161.995 | 48 |
| Steglitz-Zehlendorf | €203.490.532 | 57 |
| Mitte | €177.116.719 | 39 |
| Friedrichshain-Kreuzberg | €137.905.278 | 35 |
| Neukölln | €136.454.284 | 37 |
| Reinickendorf | €106.426.000 | 33 |
| Treptow-Köpenick | €88.631.976 | 41 |
| Tempelhof-Schöneberg | €81.455.450 | 40 |
| Lichtenberg | €74.750.171 | 19 |
| Spandau | €44.324.654 | 24 |
| Marzahn-Hellersdorf | €9.938.001 | 12 |
Welche Lagen innerhalb der Bezirke besonders gefragt sind und wie sich die Preise je nach Mikrolage unterscheiden, zeigen die folgenden Lageprofile.
Lageprofile
Der Wert eines Zinshauses hängt neben Zustand und Mietsituation maßgeblich von der Lage ab. Dabei zählt nicht nur der Bezirk, sondern die konkrete Mikrolage – also die Straße, die Nachbarschaft, die Anbindung, das Umfeld. Der Berliner Markt ist groß und vielfältig, lässt sich aber nach erzielten Preisniveaus clustern.
Top-Lagen – Höchste Preise, stabile Nachfrage
Das sind die etablierten Kieze mit den höchsten Quadratmeterpreisen in Berlin. Die Nachfrage ist konstant hoch, Leerstand praktisch nicht vorhanden. Käufer zahlen hier die höchsten Faktoren, weil die Wertstabilität am größten ist. Typische Käufer sind institutionelle Investoren, Versorgungswerke und Fonds, die auf langfristige Sicherheit setzen.
Beispiele: Prenzlauer Berg (Helmholtzplatz, Kollwitzplatz), Charlottenburg (Savignyplatz, Kantstraße), Mitte (Scheunenviertel, Hackescher Markt)
Gefragte Lagen – Stabil mit Potenzial
Diese Lagen liegen eine Stufe unter den Top-Kiezen, bieten aber immer noch sehr gute Vermietbarkeit und stabile Mieteinnahmen. Die Objekte befinden sich in etablierten Wohnlagen mit guter Infrastruktur. Durch gezielte Modernisierung lassen sich zusätzliche Miet- und Wertsteigerungen erzielen. Käufer sind häufig Family Offices, private Investoren und Bestandshalter.
Beispiele: Friedrichshain (Boxhagener Platz, Samariterkiez), Kreuzberg (Bergmannkiez, Graefekiez), Neukölln (Richardkiez, Schillerkiez, Reuterkiez), Wilmersdorf (Bundesplatz, Rüdesheimer Platz), Schöneberg (Ansbacher Straße, Bamberger Straße, Nollendorfplatz Süd)
Entwicklungslagen – Aufwertungspotenzial bei mittleren Preisen
In diesen Lagen liegen die Kaufpreise deutlich unter den Top-Kiezen, dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher. Die Objekte weisen oft Sanierungsbedarf auf, die Mieten liegen unter dem Durchschnitt. Wer bereit ist, in Modernisierung zu investieren, kann den Wert deutlich steigern. Das Risiko ist höher als in etablierten Lagen, die mögliche Rendite auch. Käufer sind meist private Investoren und Projektentwickler mit Hands-on-Ansatz.
Beispiele: Neukölln (Nord-Neukölln außer Schillerkiez, Körnerpark), Lichtenberg (Weitlingkiez, Frankfurter Allee Nord), Wedding (Brüsseler Kiez, Leopoldplatz), Tempelhof (Tempelhofer Damm)
Randlagen – Niedrige Einstiegspreise, höheres Risiko
Diese Lagen bieten die niedrigsten Kaufpreise in Berlin, liegen aber oft peripher oder in strukturschwachen Gebieten. Die Objekte erfordern meist grundlegende Sanierungen oder Umbauten. Die Renditeaussichten können attraktiv sein, allerdings ist die Wertsteigerung unsicherer als in zentraleren Lagen. Käufer sind überwiegend erfahrene Privatinvestoren, die gezielt nach günstigen Einstiegsmöglichkeiten suchen.
Beispiele: Spandau (Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt, teilweise Altstadt Spandau), Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf (Märkisches Viertel), Treptow-Köpenick (Köpenick Altstadt, Oberschöneweide)
Investoren
Die Lage bestimmt nicht nur den Preis, sondern auch, wer als Käufer in Frage kommt. Top-Lagen mit hohen Kaufpreisen ziehen andere Käufergruppen an als Entwicklungslagen mit Sanierungsbedarf. Wer aktuell am Berliner Zinshaus-Markt aktiv ist und in welchen Preissegmenten sich die verschiedenen Käufergruppen bewegen, zeigt die folgende Übersicht.
Family Offices und Multi Family Offices agieren typischerweise im Preissegment von 5 bis über 20 Millionen Euro und zeigen dabei hohe Flexibilität. Sie verfolgen Value-Add- und opportunistische Strategien mit einem mittelfristigen Anlagehorizont. Als eigenkapitalstarke Käufer können sie agil auf Marktchancen reagieren.
Private Investoren bewegen sich meist im Segment von 2 bis 5 Millionen Euro und konzentrieren sich auf Value-Add-Strategien mit ausgeprägtem lokalem oder regionalem Bezug. Ihre Entscheidungen treffen sie agil und individuell, wobei die Anlagen oft generationsübergreifend ausgelegt sind.
Projektentwickler investieren variabel abhängig vom jeweiligen Projekt und zahlen teils sehr hohe Kaufpreise. Ihr Fokus liegt auf Entwicklung, Sanierung und Umnutzung mit klarem Blick auf Wertsteigerungspotenzial, Baurecht und Realteilungsmöglichkeiten.
Bestandshalter – ob privat oder als Unternehmen organisiert – investieren variabel, meist zur langfristigen Portfolioergänzung. Sie setzen auf langfristigen Bestand mit stabilen und belastbaren Mieteinnahmen und planbaren Erhöhungen. Häufig haben Bestandshalter klare Lage-Präferenzen um Verwaltungsprozesse zu bündeln.
Fonds bewegen sich im Segment ab 20 Millionen Euro oder erwerben große Portfolios. Sie verfolgen Core- und Core-Plus-Strategien mit ESG-Fokus, wobei längere Entscheidungsprozesse und Diversifizierung charakteristisch sind.
Ausblick
2025 war für den Berliner Zinshaus-Markt keine Trendwende, sondern eine Neuordnung. Die Preise entwickeln sich differenziert nach Merkmalen.
Pankow und Friedrichshain erholen sich schneller als westliche Bezirke. Der Grund: Käufer bewerten heute Mietpotenzial und Modernisierungsstand stärker als die reine Zentralität.
Was bedeutet das für Eigentümer? Trotz der Korrekturen seit 2022 liegt die durchschnittliche jährliche Wertsteigerung über 25 Jahre bei 7,4 Prozent. Wer jetzt verkauft, realisiert immer noch deutliche Gewinne gegenüber den 2000er Jahren. Wer kauft, nutzt das bereinigte Preisniveau als Einstieg in einen Markt, dessen Grundlagen stabil bleiben: Berlin wächst weiter, der Wohnungsmangel bleibt, die Nachfrage ist hoch.
Der strukturelle Mangel von geschätzt 100.000 Wohnungen sichert langfristige Nachfrage. Gleichzeitig etabliert sich ein realistischeres Marktverständnis: Überhitzung ist vorbei, fundamentale Faktoren zählen wieder mehr als Zinseffekte. Was entsteht, ist kein volatiler Wachstumsmarkt mehr, sondern ein stabilerer Investmentmarkt mit realistischen Renditeerwartungen.
Zwischen Verkäufern und Käufern bildet sich ein Markt auf Augenhöhe – getragen von realistischen Bewertungen, fundamentalen Faktoren und dem gemeinsamen Verständnis, dass nachhaltige Wertentwicklung Zeit braucht und mit Kapitaleinsatz verbunden ist. Die fundamentalen Treiber – Zuzug, struktureller Wohnungsmangel, Mietsteigerungspotenzial und Hauptstadtbonus – bleiben intakt.
Abschluss
Der Berliner Zinshaus-Markt wird sich 2026 weiter ausdifferenzieren. Objekte mit energetischer Sanierung und guter Anbindung entwickeln sich besser als der Durchschnitt. Wer heute in Substanz und Dokumentation investiert, schafft Wettbewerbsvorteile.
Der Markt belohnt informiertes Handeln. Objekte mit realistischer Bewertung und transparenter Aufbereitung erzielen mehr Interesse und bessere Preise. Gleichzeitig suchen Investoren gezielt nach Entwicklungspotenzial. Entscheidend bleibt die Kosten-Nutzen-Frage: Welche Maßnahmen steigern den Wert nachhaltig?
Der neue Berliner Zinshaus-Markt ist erwachsen geworden: Realistische Bewertungen ersetzen Spekulation, Substanz zählt mehr als Timing. Was entsteht, ist ein stabilerer Markt mit disziplinierten Renditeerwartungen.
Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, um in diesem anspruchsvollen Markt die besten Ergebnisse zu erzielen.
Mit unserer Erfahrung und unseren Informationen zum Erfolg
Mieten, Wohndauer, Eigentumsquote, Leerstand und andere Faktoren sind für Investoren relevante Lage- und Umfeldfaktoren. Wir arbeiten für Ihr Zinshaus in Berlin werterhöhende Parameter heraus und führen auch Ihren Verkauf zum Erfolg, immer mit dem Ziel, Ihren Verkauf mit dem marktbesten Ergebnis zu krönen. Für eine individuelle Beratung stehen wir als ausgesuchte Experten und anerkannte Zinshausmakler für eine kostenlose und unverbindliche Beratung bereit.
Zeitrahmen für den Verkauf Ihres Zinshauses
Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.
Über GUTHMANN®
Wir begleiten Eigentümer und Investoren seit 2006 beim Verkauf von Zinshäusern in Berlin. Über 150 vermittelte Wohn- und Geschäftshäuser. Unsere Beratung konzentriert sich auf das Wesentliche: realistische Bewertung, professionelle Dokumentation, diskrete und erfolgreiche Vermarktung.
Dieser Report wurde zuletzt am 12.11.2025 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.