Zinshausreport
Berlin 2025 | Q1

Überblick

Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnete im vierten Quartal 2024 einen deutlichen Anstieg der Transaktionen. Preislich legen die Objekte jedoch noch nicht wieder zu. Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber den Quartalen 1 bis 3 um rund 37 Prozent auf insgesamt 656 Beurkundungen. Mit durchschnittlich EUR 2.480 pro Quadratmeter liegen die Kaufpreise weiter unter dem Niveau von 2018. Das zeigt der GUTHMANN® Zinshausmarktbericht Berlin Q1 2025, basierend auf Daten des Gutachterausschusses Berlin und eigenen Berechnungen.

Auf Ebene der Verwaltungsbezirke betrachtet, ist die Marktaktivität in Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg und Mitte (Bezirk) am größten. Heruntergebrochen auf die Bezirksebene wurden 2024 in Steglitz, gefolgt von Neukölln, die meisten Abschlüsse erzielt. 

Kaufpreisfaktoren

Den von uns ausgewerteten Daten zufolge liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor in Q1 2025 in Berlin im Median bei 22,8, im Mittel bei 22,3. Die erzielbaren Faktoren variieren stark nach Baujahresklasse, Objektzustand und Lage. Die Einnahmesituation eines Mehrfamilienhauses wird zunehmend zum Schlüssel für die Erlösoptimierung.

Kaufpreisfaktoren nach Stadtteilen

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren in den Berliner Stadtteilen. In einigen Altbezirken deutet sich ein Ende der Konsolidierung an, in anderen steigen die Faktoren wieder. Die Spanne zwischen kleinstem und größtem erzielten Faktor hat sich verringert, die Werte sind über alle Lagen hinweg zusammengerückt. 2018 lag der höchste Wert beim 42-fachen (Mitte), der niedrigste beim 19-fachen (Hellersdorf). Aktuell liegen die Werte zwischen dem 18- und dem 28-fachen der Jahresnettokaltmiete. Im Kern-Ortsteil Mitte werden weiterhin die höchsten Faktoren erzielt.

Kaufpreise

Über einen Zeitraum von mehr als 15 Jahren lagen die erzielten Quadratmeterpreise für Berliner Zinshäuser zwischen 500 und 900 Euro. Der schlechte Zustand vieler Gebäude, niedrige Mieten und eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung begrenzten damals die Attraktivität von Investitionen. Erst um das Jahr 2010, mit dem Zuzug aus europäischen Ländern, wuchsen Nachfrage und Mieten allmählich. Die zunehmende Abkehr von Bruttomieten sowie umfangreiche Sanierungen machten Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin zu einer gefragten Assetklasse. Ab 2012 gewann der Markt spürbar an Dynamik und erreichte 2022 einen vorläufigen Höhepunkt bei über 3.300 Euro/m² Wohnfläche. Die Zinswende der EZB, in Verbindung mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Inflation und steigenden Bauzinsen, beendete vorerst diese Aufwärtsentwicklung.

Etablierte Lagen sehr resilient

Wenig überraschend erweisen sich die Innenstadtbezirke von Berlin seit Jahren als der Fokus-Punkt für Zinshaus-Investments. Auch unter den veränderten Bedingungen der zurückliegenden zwei Jahre hat sich dies nicht wesentlich geändert. Der Peak in Hohenschönhausen im Nord-Osten ist Volumentransaktionen neuer Baujahre zuzuordnen. Auf dem GUTHMANN® Preisatlas für Zinshäuser können Sie bis 2019 die Preisentwicklung zurückverfolgen.    

Preisentwicklung 2018 -  2024

Preisspitzen weitgehend abgeschmolzen

Ein Trend in Folge der auslaufenden Konsolidierungsphase sind schrumpfende Spannen zwischen den niedrigsten und höchsten erzielten Kaufpreisen. Die Entwicklung ist ein Spiegel der homogeneren Nachfrage und Angebotslage. Extreme Preisspitzen wurden in dieser Analyse durch Bildung des Mittelwertes aller Transaktionen in den Stadtteilen geglättet. 

Wohn- und Geschäftshäuser Berlin – Kaufpreisspannen bis 2024

Mietwohnungsmarkt Berlin

Rund 85 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner Berlins leben in Mietwohnungen. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf etwas über zwei Millionen Wohnungen (ca. 2,02 Millionen). Im aktuellen Mietspiegel, der für etwa 1,4 Millionen Einheiten auf dem Berliner Wohnungsmarkt Wirkung entfaltet, liegt die Nettokaltmiete mit durchschnittlich 7,21 Euro pro Quadratmeter zwar nur 5 Cent oder 0,7 % über den Vorjahreswerten.  Trotzdem weist der 2024er Mietspiegel deutliche Abweichungen von den Vorgängern in beide Richtungen auf. Gewinner sind mittlere und insbesondere gute Wohnlagen, wo die Werte teils deutlich gestiegen sind. Einfache Wohnlagen wurden hingegen tendenziell abgewertet. Auf Grundlage der Daten der GWZ (Gebäude- und Wohnungszählung) aus dem zurückliegenden Zensus (2022) haben wir einen Mietatlas erstellt, der die 16.000 vom Zensus erhobenen Mietdaten aggregiert.

Mietatlas Berlin. ø Nettokaltmieten EUR/m²

Welche Faktoren spielen in den kommenden Jahren eine Rolle bei der Entwicklung der Werte von Zinshäusern in Berlin?

Währungsstabilität, Zölle und Inflation stehen in wechselseitigem Zusammenhang. Steigende Zölle verteuern Importe und können zu höheren Verbraucherpreisen führen und den Inflationsdruck erhöhen. Wird die Zollpolitik unter US-Präsident Donald Trump zu einer höheren Inflation in der EU führen und die gerade einsetzende Zinswende unterbrechen? Renommierte Volkswirte gehen eher von Szenarien aus, in denen die EU und die USA gegenseitige Zolleingriffe durch Abkommen vermeiden. Langfristig könnte jedoch ein dauerhaft schwächerer Euro-Dollar-Kurs zu zusätzlichen Inflationsimpulsen führen. Volkswirte mahnen außerdem, dass eine neue Lohn-Preis-Spirale in Kombination mit abnehmender Produktivität die Inflationsgefahr erhöht.

Laut Deutsche Bank Research, deren Annahmen wir hier zugrunde legen, ist zu erwarten, dass der EZB-Einlagensatz bei einer weiter rückläufigen Inflation in 2025 fünfmal um jeweils 25 Basispunkte gesenkt werden könnte. Der von Deutsche Bank Research erwartete Einlagensatz könnte somit am Jahresende bei 1,5 % liegen. Für die Bauzinsen rechnen die Volkswirte im Jahresverlauf mit günstigeren, aber volatilen Konditionen. Zum Jahresende 2025 gehen die DBResearch-Experten von 5- bis 10-jährigen Hypothekenzinsen in Höhe von 3,5 % aus*.

Wie entwickeln sich die Preise?

Zuletzt sind sowohl Transaktionen als auch Umsätze in der Assetklasse Zinshaus deutlich gestiegen (siehe oben), und dennoch ist noch keine echte Erholung der Kaufpreise zu beobachten. Ist das anhaltende Bevölkerungswachstum durch Zuzüge nach Berlin noch stark genug, um einen langfristigen Preisauftrieb zu stützen? Experten rechnen auch ohne kurzfristige Effekte einer Begrenzung der Einwanderung von Flüchtlingen mit langfristigen Veränderungen in der Art der Zuwanderung. Berlin profitiert seit Jahren von einer überdurchschnittlichen Wirtschaftsdynamik, die das BIP-Wachstum um fast 2 Prozentpunkte über den Bundeswert hebt. Dieses Wachstum zieht überdurchschnittlich viele junge, gut ausgebildete Neuankömmlinge an. Die damit verbundene steigende Nachfrage nach Arbeitskräften erhöht das Lohnniveau und stützt den Konsum. Zugleich verschärft das anhaltende Bevölkerungswachstum den Wettbewerb um Wohnraum.

Die von DBResearch bereitgestellten Daten und Studien verweisen auf eine fundamentale Angebotsknappheit, die insbesondere in großen Städten wie Berlin, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, München und Stuttgart zunimmt. In Berlin sind nach den Prognosen des Hauses bis 2040 rund 4,5 Mio. Einwohner zu erwarten. Das überlastete Wohnungsangebot wird die Preise weiter ansteigen lassen. Obwohl bundesweit laut dieser Projektion nach 2032 ein Rückgang der Gesamtbevölkerung einsetzen wird, bleibt die Nachfrage in zentralen Wachstumsregionen hoch, insbesondere bei anhaltend niedriger Neubauaktivität. In der Hauptstadtregion verstärken daher die hohe Zuwanderung und die geringe Neubautätigkeit den Preisauftrieb. Insgesamt stützt dabei der steigende Lohndruck die Kaufkraft und erhöht in Verbindung mit knappen Wohnungsressourcen und wachsender Bevölkerung die Preise.

* Quellen: Deutsche Bank Research (http://bit.ly/42Nj2AM); (https://bit.ly/4hABEZa)

Mit unserer Erfahrung und unseren Informationen zum Erfolg

Mieten, Wohndauer, Eigentumsquote, Leerstand und andere Faktoren sind für Investoren relevante Lage- und Umfeldfaktoren. Wir arbeiten für Ihr Zinshaus in Berlin werterhöhende Parameter heraus und führen auch Ihren Verkauf zum Erfolg, immer mit dem Ziel, Ihren Verkauf mit dem marktbesten Ergebnis zu krönen. Für eine individuelle Beratung stehen wir als ausgesuchte Experten und anerkannte Zinshausmakler für eine kostenlose und unverbindliche Beratung bereit.

Zeitrahmen für den Verkauf Ihres Zinshauses

Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden. 

• Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
• Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
• Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis  
• Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung 
• Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
• Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
• After Sales: Übergang und Nachbetreuung

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.

Über GUTHMANN®

Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen und begleiten unsere Kunden seit 2006. Unsere Marktkenntnis, realistischen Analysen und verlässlichen Kontakte ermöglichen eine präzise Bewertung sowie erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Wir setzen auf Erfahrung, Transparenz und einen effizienten Verkaufsprozess. Seit 2006 haben wir über 100 Wohn- und Geschäftshäuser vermittelt. Wir zählen zu den etablierten Berliner Maklern für Zinshäuser. Unsere Beratung ist unaufdringlich und konzentriert sich auf das Wesentliche.