Zinshausbericht Berlin Q1 2025
Liebe Leserinnen und Leser,
der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin scheint die Talsohle hinter sich zu lassen. Zahlen des Gutachterausschusses Berlin zeigen ein klares Plus bei den Abschlüssen und weisen auf eine Stabilisierungsphase bei Kaufpreisen und Faktoren hin. Von Oktober bis Dezember 2024 wurden mit rund 250 beurkundeten Objekten fast doppelt so viele Abschlüsse verzeichnet wie in den drei Vorquartalen. Insgesamt meldet der Gutachterausschuss 656 Beurkundungen für das zurückliegende Jahr.
Mehr Verkäufe sind Zeichen für eine steigende Nachfrage, was üblicherweise zu anziehenden Werten führt; eine Preisrallye erwartet für das laufende 2025 jedoch niemand. Vielmehr wird die Konsolidierung sukzessive auch in jenen Bezirken einsetzen, die seit Beginn des Ukraine-Krieges besonders von rückläufigen Quadratmeterpreisen und Kaufpreisfaktoren betroffen waren. Der aktuell steigende Geldumsatz geht mit einem geringeren Flächenumsatz einher und spiegelt das Interesse an kleineren Objekten wider, die derzeit gut nachgefragt werden. Größere Investoren blicken wieder vermehrt auf etablierte A-Lagen, kaufen aber auch gerne größere Objekte in Randlagen. Zuletzt hat unser Haus in Schöneberg, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Neukölln, Spandau und Charlottenburg entsprechende Immobilien sehr erfolgreich vermittelt.
Mit dem Zinshausreport für das erste Quartal 2025 geben wir Ihnen eine prägnante Orientierung. In diesem dynamischen Marktumfeld bieten wir Ihnen ein großes, solventes und geprüftes Käufernetzwerk sowie umfassendes Fachwissen für einen diskreten, sicheren und rentablen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses. Gern beraten wir Sie unverbindlich und umfassend.
Ihr
Peter Guthmann
Überblick
Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnete im vierten Quartal 2024 einen deutlichen Anstieg der Transaktionen. Preislich legen die Objekte jedoch noch nicht wieder zu. Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber den Quartalen 1 bis 3 um rund 37 Prozent auf insgesamt 656 Beurkundungen. Mit durchschnittlich EUR 2.480 pro Quadratmeter liegen die Kaufpreise weiter unter dem Niveau von 2018. Das zeigt der GUTHMANN® Zinshausmarktbericht Berlin Q1 2025, basierend auf Daten des Gutachterausschusses Berlin und eigenen Berechnungen.
Auf Ebene der Verwaltungsbezirke betrachtet, ist die Marktaktivität in Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg und Mitte (Bezirk) am größten. Heruntergebrochen auf die Bezirksebene wurden 2024 in Steglitz, gefolgt von Neukölln, die meisten Abschlüsse erzielt.
Kaufpreisfaktoren
Den von uns ausgewerteten Daten zufolge liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor in Q1 2025 in Berlin im Median bei 22,8, im Mittel bei 22,3. Die erzielbaren Faktoren variieren stark nach Baujahresklasse, Objektzustand und Lage. Die Einnahmesituation eines Mehrfamilienhauses wird zunehmend zum Schlüssel für die Erlösoptimierung.
Kaufpreisfaktoren nach Stadtteilen
Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren in den Berliner Stadtteilen. In einigen Altbezirken deutet sich ein Ende der Konsolidierung an, in anderen steigen die Faktoren wieder. Die Spanne zwischen kleinstem und größtem erzielten Faktor hat sich verringert, die Werte sind über alle Lagen hinweg zusammengerückt. 2018 lag der höchste Wert beim 42-fachen (Mitte), der niedrigste beim 19-fachen (Hellersdorf). Aktuell liegen die Werte zwischen dem 18- und dem 28-fachen der Jahresnettokaltmiete. Im Kern-Ortsteil Mitte werden weiterhin die höchsten Faktoren erzielt.
Kaufpreise
Über einen Zeitraum von mehr als 15 Jahren lagen die erzielten Quadratmeterpreise für Berliner Zinshäuser zwischen 500 und 900 Euro. Der schlechte Zustand vieler Gebäude, niedrige Mieten und eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung begrenzten damals die Attraktivität von Investitionen. Erst um das Jahr 2010, mit dem Zuzug aus europäischen Ländern, wuchsen Nachfrage und Mieten allmählich. Die zunehmende Abkehr von Bruttomieten sowie umfangreiche Sanierungen machten Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin zu einer gefragten Assetklasse. Ab 2012 gewann der Markt spürbar an Dynamik und erreichte 2022 einen vorläufigen Höhepunkt bei über 3.300 Euro/m² Wohnfläche. Die Zinswende der EZB, in Verbindung mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Inflation und steigenden Bauzinsen, beendete vorerst diese Aufwärtsentwicklung.
Verkaufspreise mit Abweichung zum Vorjahr ab 2019
Etablierte Lagen sehr resilient
Wenig überraschend erweisen sich die Innenstadtbezirke von Berlin seit Jahren als der Fokus-Punkt für Zinshaus-Investments. Auch unter den veränderten Bedingungen der zurückliegenden zwei Jahre hat sich dies nicht wesentlich geändert. Der Peak in Hohenschönhausen im Nord-Osten ist Volumentransaktionen neuer Baujahre zuzuordnen. Auf dem GUTHMANN® Preisatlas für Zinshäuser können Sie bis 2019 die Preisentwicklung zurückverfolgen.
Preisentwicklung 2018 - 2024
Preisspitzen weitgehend abgeschmolzen
Ein Trend in Folge der auslaufenden Konsolidierungsphase sind schrumpfende Spannen zwischen den niedrigsten und höchsten erzielten Kaufpreisen. Die Entwicklung ist ein Spiegel der homogeneren Nachfrage und Angebotslage. Extreme Preisspitzen wurden in dieser Analyse durch Bildung des Mittelwertes aller Transaktionen in den Stadtteilen geglättet.
Wohn- und Geschäftshäuser Berlin – Kaufpreisspannen bis 2024
Mietwohnungsmarkt Berlin
Rund 85 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner Berlins leben in Mietwohnungen. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf etwas über zwei Millionen Wohnungen (ca. 2,02 Millionen). Im aktuellen Mietspiegel, der für etwa 1,4 Millionen Einheiten auf dem Berliner Wohnungsmarkt Wirkung entfaltet, liegt die Nettokaltmiete mit durchschnittlich 7,21 Euro pro Quadratmeter zwar nur 5 Cent oder 0,7 % über den Vorjahreswerten. Trotzdem weist der 2024er Mietspiegel deutliche Abweichungen von den Vorgängern in beide Richtungen auf. Gewinner sind mittlere und insbesondere gute Wohnlagen, wo die Werte teils deutlich gestiegen sind. Einfache Wohnlagen wurden hingegen tendenziell abgewertet. Auf Grundlage der Daten der GWZ (Gebäude- und Wohnungszählung) aus dem zurückliegenden Zensus (2022) haben wir einen Mietatlas erstellt, der die 16.000 vom Zensus erhobenen Mietdaten aggregiert.
Mietatlas Berlin. ø Nettokaltmieten EUR/m²
Fazit
Der Berliner Zinshausmarkt beendet eine zweijährige Konsolidierungsphase. Die Preise sinken nicht weiter, und lokal beginnt 2025 mit ersten Aufholbewegungen. Motiviert durch ein attraktives Verhältnis von Einnahmen zu Kaufpreis steigt aktuell insbesondere die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohn- und Geschäftshäusern. Investoren nutzen die Situation, um Liquidität zu streuen.
Die Abwärtsbewegung ist auch bei den Kaufpreisfaktoren gestoppt.
Während Kaufpreise und Faktoren gesunken sind, steigen die Mieten unaufhaltsam weiter und verhindern durch steigende Renditen eine weitere Erosion. Ähnlich wie bei den Kaufpreisen zieht sich auch bei den Mieten ein Gürtel vom Südwesten bis nach Berlin-Mitte ab und untermauert die Affinität einiger Investoren für A-Lagen.
2025 wird weiter unter dem Einfluss makroökonomischer Rahmenbedingungen stehen. Sollten die Zinsen der tendenziell sinkenden Inflationsrate folgen, wird sich das Investitionsklima weiter verbessern.
Gleichzeitig legen Investoren größten Wert auf eine sorgfältige Prüfung der Objekte. Eine detaillierte Analyse von Lage, Potenzial und Objekt, wie wir sie durchführen, zahlt sich für Sie aus. Käufer erwerben eine Immobilie mitsamt einer Potenzialanalyse, und Verkäufer erzielen höhere Verkaufspreise.
Mit unserer Erfahrung und unseren Informationen zum Erfolg
Mieten, Wohndauer, Eigentumsquote, Leerstand und andere Faktoren sind für Investoren relevante Lage- und Umfeldfaktoren. Wir arbeiten für Ihr Zinshaus in Berlin werterhöhende Parameter heraus und führen auch Ihren Verkauf zum Erfolg, immer mit dem Ziel, Ihren Verkauf mit dem marktbesten Ergebnis zu krönen. Für eine individuelle Beratung stehen wir als ausgesuchte Experten und anerkannte Zinshausmakler für eine kostenlose und unverbindliche Beratung bereit.
Zeitrahmen für den Verkauf Ihres Zinshauses
Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.

Über GUTHMANN®
Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen und begleiten unsere Kunden seit 2006. Unsere Marktkenntnis, realistischen Analysen und verlässlichen Kontakte ermöglichen eine präzise Bewertung sowie erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Wir setzen auf Erfahrung, Transparenz und einen effizienten Verkaufsprozess. Seit 2006 haben wir über 100 Wohn- und Geschäftshäuser vermittelt. Wir zählen zu den etablierten Berliner Maklern für Zinshäuser. Unsere Beratung ist unaufdringlich und konzentriert sich auf das Wesentliche.
Individuelle Betreuung, professionelle Vermarktung und bestmögliche Ergebnisse.

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Dieser Report wurde zuletzt am 06.02.2025 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.