Zinshausreport Berlin, Q3 2025

Zinshausbericht 2025 | Q3

Liebe Leserinnen und Leser,

die Nervosität auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin lässt nach. Mehrere Faktoren und Entwicklungen tragen dazu bei. Zum einen scheint die Abwärtsbewegung bei den Kaufpreisen und Faktoren gestoppt. Trotz noch lückenhafter Kaufdaten für das erste Halbjahr lassen sich Trends ablesen.

Auf der Nachfrageseite verändert sich das Such- und Verhandlungsverhalten. Viele Investoren gehen nicht von weiter sinkenden Preisen aus und stellen sich nach einer Phase der Beobachtung, Neubewertung und Profilschärfung neu auf.

Auffällig ist ein Revival von Value Add Immobilien, sprich von Wohn- und Geschäftshäusern sowie reinen Miethäusern mit schnell umsetzbaren Optimierungsmöglichkeiten. Insbesondere private Investoren und mittelgroße Institutionelle und Single Family Offices bevorzugen diese Assetklasse. Core-Immobilien mit stabilem Cashflow stehen aktuell vor allem im Fokus großer institutioneller Investoren. In einem weiterhin anspruchsvollen Zinsumfeld und angesichts konservativer Bewertungskriterien durch Banken zeigt sich in diesem Segment ein selektives, qualitätsorientiertes Nachfrageverhalten. Weniger kapitalisierte private Käufer suchen günstige Markteinstiegschancen in Randlagen. Im Grunde genommen kann gesagt werden, dass Käufer von Miethäusern wieder mit den Immobilien arbeiten wollen, statt diese nur dem Portfolio einzuverleiben. 

Was bedeutet dies für Verkäufer? Zum einen gewinnen vernachlässigte Objekte nach längerer Zeit tatsächlich wieder an Wert, insbesondere dann, wenn grundlegende und grundsätzlich allokierbare Maßnahmen es dem Käufer ermöglichen, mit der Immobilie im klassischen Sinn zu arbeiten. Eigentümer sollten abwägen, ob und welche Maßnahmen und Investitionen für die Verbesserung eines MFH beim Verkauf belohnt werden. Eigentümer mit gepflegten und gut entwickelten Objekten müssen die richtigen Käufer mit dem richtigen Preis ansprechen. 

In den ersten sechs Monaten lag der durchschnittliche Kaufpreis beim Erwerb eines Mietshauses in Berlin bei rund 4,2 Millionen Euro. In Charlottenburg, Prenzlauer Berg, Mitte und Neukölln wurden höhere Kaufpreise erzielt – aus jeweils unterschiedlichen Gründen. Näheres dazu erfahren Sie weiter unten.

Insgesamt ist die Grundstimmung am Berliner Zinshausmarkt vergleichbar mit dem Aufwärmen vor dem Startblock: gespannt und positiv. Wenn Sie mit dem bestmöglichen Ergebnis ans Ziel kommen wollen, gibt Ihnen unser aktualisierter Report für das zweite und beginnende dritte Quartal 2025 ein solide Orientierung. Wir stehen Ihnen, wie bereits seit 20 Jahren, auch jetzt gerne für eine unverbindliche Beratung zur Verfügung.     

Ihr
Peter Guthmann

Wer sucht was?

Den uns vorliegenden Daten des Gutachterausschusses Berlin zufolge wechselten bis Ende Mai 192 Wohn- und Geschäftshäuser für rund 823 Millionen Euro den Eigentümer. 158 Abschlüsse entfallen auf das erste Quartal, 39 Verkäufe wurden bis Mai für das zweite Quartal gemeldet. Mit 584 Millionen Euro lagen die Umsätze im ersten Quartal etwa auf dem Niveau von 2024.

Auch wenn kein Haus dem anderen gleicht, identifizieren wir für jedes Objekt passende Käufer. Welches Investorenprofil im aktuellen Marktumfeld für Ihre Liegenschaft in Betracht kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine fundierte Analyse, die wir gerne gemeinsam mit Ihnen durchführen, liefert konkrete Handlungsempfehlungen für einen optimalen Verkauf und Verkaufsprozess – mit dem Ziel, das volle Potenzial Ihres Engagements auszuschöpfen.

Zwischen materiellem Wert und Marktpreis

Die Kaufpreise steigen leicht, aber die Transaktionsdynamik am Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser bleibt insgesamt noch verhalten. Seit 2018 gehen die Verkaufszahlen zurück, und die Zahlen von Q1 und Q2 deuten nicht auf eine grundsätzliche Trendumkehr. Mit 198 Kauffällen bis Ende Mai 2025 läge die Jahresprognose bislang bei unter 500 Transaktionen.

Auf der Verkäuferseite sorgt die Preisentwicklung der vergangenen Monate für ein abwartendes Verhalten. Insbesondere Generationseigentümer mit langfristig ausgerichteter Bewirtschaftungsstrategie prüfen die aktuelle Marktlage sorgfältig. Die im Markt beobachtbaren Value-Add-Strategien treffen dabei nicht immer die Preiserwartungen dieser Eigentümer. Insofern dämpft die Differenz zwischen Substanzwert und Marktpreis die Dynamik.

Auf Käuferseite agieren Interessenten trotz einer durchschnittlichen Anfangsrendite von rund 4,4 Prozent (gestiegene Mieten und gesunkene Faktoren) ebenfalls vorsichtig. Vor dem Hintergrund der Preisniveaus der Jahre 2018 bis 2022 mit Faktoren um das 30-Fache und der darauffolgenden Korrekturphase ist diese Haltung nachvollziehbar. Darüberhinaus ist auch das aktuelle Finanzierungsverhalten der Banken preislimitierend.

Dieses Spannungsfeld zwischen unterschiedlichen Erwartungshaltungen ist nach einer schwierigen Anfangsphase von 2022 auf 2023 bereits in ein gewisses Gleichgewicht gekommen. Im weiteren Verlauf von 2025 dürften sich Käufer und Verkäufer weiter aufeinander zubewegen.

Geldumsatz folgt dem Trend

In früheren Jahren war trotz sinkender Transaktionszahlen ein steigender Geldumsatz zu beobachten – getrieben durch kontinuierlich steigende Quadratmeterpreise oder isolierte Großtransaktionen. Dieser Verkäuferzyklus ist vorerst gebrochen. Will heißen: Aktuell führen rückläufige Abschlüsse direkt zu einem geringeren Umsatzvolumen.

In 2024 sorgten die Verkäufe großer Bestände in Neukölln und Charlottenburg für einen Umsatzsprung. Ähnliche Effekte bleiben in 2025 bislang aus. Entsprechend fällt die Umsatzprognose für das laufende Jahr verhalten aus. Mit den bislang erfassten 197 Transaktionen wurden rund 823 Millionen Euro umgesetzt. Auf das Jahr hochgerechnet läge der Geldumsatz unter 2,5 Milliarden Euro. 

Marktpreise, Entwicklungspotenziale und Handlungsoptionen

Käufer streben derzeit nach niedrigen Einstiegspreisen und Faktoren, die sich durch gezielte Maßnahmen weiter optimieren lassen. Im Vordergrund stehen Value-Add-Strategien, weniger kurzfristige Spekulation als vielmehr planbare Entwicklung.

Von einer neuen Goldgräberstimmung kann aber nicht die Rede sein – Berlin bleibt auch nach den Marktkorrekturen ein anspruchsvoller, hochpreisiger Standort. Im Unterschied zu Schwarmstädten oder peripheren Lagen werden in der Hauptstadt strukturell höhere Faktoren gezahlt. Treiber sind die anhaltende Zuwanderung, ein stabiler Arbeitsmarkt sowie Berlins Funktion als Anziehungspunkt für Start-ups, Kreativwirtschaft, Wissenschaft, Kultur und Nachtleben. Der Hauptstadt-Bonus entfaltet Wirkung – auch in einem zurückhaltenden Marktumfeld.

Wert entsteht im Zusammenspiel von Substanzwert, Mietpotenzial, Lagequalität und Entwicklungsperspektive. Wer in diesem Umfeld strategisch handelt, profitiert von fundierter Marktkenntnis und präziser Analyse. Mit unserer Erfahrung, datenbasierten Auswertungen und Transaktionsexpertise schaffen wir die Grundlage für fundierte Entscheidungen auf Käufer- wie Verkäuferseite.

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren in den Berliner Altbezirken. 2018 lagen die Werte zwischen dem 19- und 42-Fachen (Mitte). Aktuell bewegen sich die Faktoren zwischen dem 18- und 28-Fachen. Es gibt Zeichen einer Trendwende, wobei die Datenlage in 2025 noch sehr begrenzt ist. 

Fazit

• Der Berliner Zinshausmarkt beendet eine über zweijährige Konsolidierungsphase
• Nach einer Preiskorrektur von rund 30 Prozent auf 2022, geben die Kaufpreise nicht weiter nach
• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt Juni 2025 bei rund 2.260 EUR/m²
• Der durchschnittliche Faktor liegt Juni 2025 bei 24,2 (Achtung: schwache Datenlage)
• Die Transaktionsdynamik ist mit 823 Millionen Euro vergleichsweise gering (wobei Q3/Q4 traditionell starke Quartale sind)
• Marktteilnehmer: Das Spannungsfeld zwischen Käufern und Verkäufern ist noch nicht aufgelöst
• Investoren gehen meist nicht von weiter sinkenden Preisen aus und positionieren sich neu
• Verkäufer agieren strategischer und erwarten in einer stabilisierten Lage wieder höhere Verkaufsergebnisse.
• Der Fokus der Anlagestrategien liegt auf Value Add
• Die Nachfrage nach kleineren und mittleren Objekten ist gut – getrieben durch attraktive Einstiegspreise und höhere Anfangsrenditen
• Investoren streuen ihr Kapital, anstatt sich auf wenige Großinvestitionen zu konzentrieren
• Die durchschnittlichen Einstiegsrenditen sind auf rund 4,4 % gestiegen.

Mit unserer Erfahrung und unseren Informationen zum Erfolg

Mieten, Wohndauer, Eigentumsquote, Leerstand und andere Faktoren sind für Investoren relevante Lage- und Umfeldfaktoren. Wir arbeiten für Ihr Zinshaus in Berlin werterhöhende Parameter heraus und führen auch Ihren Verkauf zum Erfolg, immer mit dem Ziel, Ihren Verkauf mit dem marktbesten Ergebnis zu krönen. Für eine individuelle Beratung stehen wir als ausgesuchte Experten und anerkannte Zinshausmakler für eine kostenlose und unverbindliche Beratung bereit.

Zeitrahmen für den Verkauf Ihres Zinshauses

Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden. 

• Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
• Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
• Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis  
• Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung 
• Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
• Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
• After Sales: Übergang und Nachbetreuung

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.

Über GUTHMANN®

Seit 2006 setzen wir als familiengeführtes Unternehmen auf persönliche Betreuung und maßgeschneiderte Lösungen. Unsere fundierte Marktkenntnis und datenbasierte Analysen ermöglichen es in Kombination mit hervorragenden und zuverlässigen Käufern, Ihre Immobilie präzise zu bewerten und höchst erfolgreich zu vermarkten. Mit unser langjährigen Erfahrung sorgen wir für einen effizienten und transparenten Verkaufsprozess – und erzielen dabei hervorragende Ergebnisse. Seit 2006 haben wir etwa 100 Wohn- und Geschäftshäuser sehr erfolgreich vermittelt. Wir gehören zu den anerkannt relevanten Berliner Maklern für Zinshäuser. Wir beraten unaufdringlich und auf den Punkt.