Zinshaus Berlin Marktbericht 2020

Dezentrale Strukturen: Viele Zentren und viele Quartiere

Berlin steht vor ähnlichen Herausforderungen, wie andere Metropolen auch. Einerseits ist die Bebauungsdichte bereits heute hoch, andererseits herrscht nach wie vor ein akuter Wohnungsmangel. Besonders begehrt und ebenso kontrovers diskutiert, werden Innenstadtflächen wie die Freifläche des  ehemaligen Flughafen Tempelhof, die sich zu einer der beliebstesten und meist frequentierten Innenstadt-Freiflächen der Welt entwickelt hat.

Anders als die meisten anderen Großstädte in Deutschland weist Berlin eine dezentrale Bezirks- und Quartiersstruktur auf. Statt der Konzentration auf wenige Zentren oder auch nur auf eines, gibt es in Berlin viele kleinere und einige größere Zentren, die jeweils mit urbanen Funktionen der Verwaltung und Versorgung ausgestattet sind. Dort, wo ausgeprägte gewerbliche Strukturen und viel Durchgangsverkehr die Struktur bestimmen, liegen die beliebteren Wohnquartiere meist in Nebenlagen. Entsprechend wird das Potenzial eines Zinshauses in Berlin weniger als in mittleren Städten an der Lagezentralität gemessen, als an der Mikro-Makro-Qualität.

In den zurückliegenden 10 Jahren haben sich die Quadratmeterpreise in allen Berliner Bezirken stark entwickelt. In einigen Lagen war die Preisentwicklung explosiv. Darunter fallen insbesondere die Hip-Lagen in Neukölln und Wedding, Moabit, Kreuzberg, Lichtenberg und Tiergarten. In einigen dieser Lagen ist zwischenzeitlich eine Preisberuhigung eingetreten. 

Seitwärtsbewegung und längere Vermarktungsdauer

Die Angebotspreise für Miethäuser in Berlin haben sich von 2008 bis 2020 mehr als verdoppelt. Von 2019 auf 2020 war erstmals seit Jahren eine leicht rückläufige Tendenz feststellbar. Dämpfend wirken sich der im Februar 2020 eingeführte Mietendeckel, die steigende Zahl von Milieuschutzgebieten, Vorkaufsrechte der Bezirke (zugunsten Dritter) und der Coronaeffekt aus. Insgesamt ist auch eine längere Vermarktungsdauer in Abhängigkeit von der Preisgestaltung festzustellen. 

Es muss darauf hingewiesen werden, dass die Preisgestaltung und die Vermarktungsdauer für Zinshäuser in Berlin maßgeblich vom Anietermarkt abhängt. Die offene Vermarktung über Portale ist dabei immer die weit weniger vorteilhafte Variante. In jedem Fall zu bevorzugen ist eine diskrete Vermittlung über interne Kanäle. Offen am Markt angebotene Objekte spiegeln meist eine Preisübertreibung und erhöhen das Risiko einer unruhigen Abwicklung, sowie die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Milieuschutzgebieten. Die diskrete Vermittlung innerhalb unseres geprüften und hoch solventen Netzwerkes erzielt regelmäßig bestmögliche Ergebnisse und schützt Verkäufer und Käufer vor negativen äußeren Einflüssen.   

Berliner Mieter in guter Verfassung

Beim Erwerb eines Zinshauses in Berlin haben Investoren nicht nur die unmittelbare Rendite und Quadratmeterpreise im Blick, sondern auch die Indikatoren für Kaufkraft, Haushaltsnettoeinkommen und Mietbelastungsquote. Oft wird für Berlin eine Mietbelastungsquote von 46 Prozent angenommen. Als Mietbelastungsquote wird der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen verstanden. Die politische Zahl von 46 Prozent impliziert, dass die Mietbelastung der Berliner bereits heute zu hoch ist, mit der Konsequenz, dass Investoren davon ausgehen müssen oder sollen, dass neben politischen Restriktionen auch soziodemographische Hürden bestehen, die ein Investment in ein Miethaus uninteressant machen. Die  Stichprobenerhebung des Amtes für Statistik im Zuge des Mikrozensus 2019 lässt hingegen auf weit niedrigere Mietbelastungsquoten schliessen. Das Amt für Statistik hat eine mittlere Mietbelastungsquote von 28,2 Prozent ermittelt. Die um fast 20 Prozent niedrigere Mietbelastungsquote variiert in Abhängigkeit von Haushaltstyp und Einkommenskategorie. Nach Haushaltstyp aufgegliedert wenden Erwerbslosenhaushalte in Berlin mit 42,1 Prozent den höchsten Anteil des Einkommens auf. Seniorenhaushalte wenden 30,5 Prozent, Haushalte mit Kindern im Durchschnitt 31,9 Prozent auf. Üblicherweise wird ein Wert von 33 Prozent als normal betrachtet.  

Haushaltsnettoeinkommen steigen rasch

Über lange Zeitreihen betrachtet sind die Nettohaushaltseinkommen in Berlin erheblich gestiegen. Auf den Stadtraum bezogen liegen die Einkünfte 2018 um 40 Prozent höher als im Jahr 2002. Größter Gewinner in diesem Zeitraum ist der Bezirk Pankow, wo die Haushaltsnettoeinkommen um 75 Prozent gewachsen sind. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Wert bei 61 Prozent. Insgesamt stellt sich 2018 ein ausgeglichenes Bild unter den Bezirken dar. Bezirke mit zuvor einkommensschwachen Haushalten haben aufgeholt:

Es werden wieder mehr Miethäuser in Berlin gebaut, aber nicht genug

Der Bau von Miethäusern in Berlin hat in den vergangenen Jahren angezogen, kann den Grundbedarf an Wohnungen in der Hauptstadt aber bei weitem nicht befriedigen. Zwischen 2006 und 2018 wurden knapp 39.000 Gebäude in Berlin errichtet, darunter auch Gewerbeobjekte und Ein- und Zweifamilienhäuser. Unsere Grafik zeigt die Konzentration der Baufertigstellungsmeldungen nach Alt-Bezirken seit dem Jahr 2012.

Milieuschutzgebiete in Berlin

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte, ob Ihr Mehrfamilienhaus in Berlin sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Umwandlungsverordnung schränkt Handlungsspielraum für Käufer und Verkäufer ein

Seit 2015 gilt in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen. Die Umwandlungsverordnung, die jeweils für 5 Jahre in Kraft bleibt, wurde zuletzt im Frühjahr 2020 um weitere 5 Jahre verlängert. Es ist gängige Praxis, die Verordnung beliebig zu verlängern, wie das Beispiel aus Hamburg zeigt. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist, anders als von der Politik oft behauptet, für viele Berliner der einzige Weg, vom Mietverhältnis in Eigentum zu kommen. In Milieuschutzgebieten wird die Genehmigung für Alt-Eigentümer an die Bedingung geknüpft, für die Dauer von 7 Jahren nur an die Mieter zu verkaufen, was die Teilung eines Miethauses faktisch unmöglich macht. Verkauft ein Alt-Eigentümer sein Miethaus im Milieuschutz, so wird der Käufer aufgefordert, in einer Abwendungsvereinbarung auf eine Teilung für den Zeitraum von 20 Jahren zu verzichten. Wie sich die Umwandlungen in den Alt-Bezirken entwickelt haben, entnehmen sie der Tabelle.