Letztes Update: 24.11.2021

Zinshaus Berlin Marktbericht 2021

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Zinshausreport Berlin

Mietshäuser in Berlin waren nie so gefragt wie heute.

Das war nicht immer so. Nach der Wiedervereinigung dümpelte der Verkaufswert fast 20 Jahre lang zwischen dem etwa 13- und 15-fachen der Jahresnettokaltmiete vor sich hin. Das Wort Zinshaus verbanden viele Eigentümer zu dieser Zeit eher mit Kreditzinsen bei der Bank als mit Zinserträgen aus dem Objekt. Kein Wunder, dass Mietshäuser in Berlin bis tief in die 2000er Jahren nicht als gutes Geschäft erkannt wurden. Viele Eigentümer waren frustriert; in der Mauer- und Nachwendezeit waren die Mieten in Berlin extrem niedrig, die Stadt bot wenig Perspektiven und heutige Kiez-Lagen waren heruntergekommen. Wirtschaftlich fuhren viele Mietshäuser am Limit. Die Gebäude waren energetisch ineffizient und wurden durch Bruttomieten und hohe Kreditzinsen zusätzlich belastet. Das Berliner Mietshaus, einst Symbol eines wohlhabenden Bürgertums, wurde verramscht.

Angesichts jahrzehntelanger Investitionen, Mietzurückhaltung, steigender Kosten und vieler Verluste, ist der anhaltende Boom insbesondere für Generationseigentümer eine gerechte Entwicklung.

Erst im Sog der Subprime-Krise in den USA und der anschließenden Finanzkrise in Europa rückte der Berliner Immobilienmarkt in das Interesse von Investoren. Wer sich um 2009 oder 2010 an ein Zinshaus-Investment in Berlin traute, wird heute bei einem Verkauf mit einem durchschnittlichen Faktor vom 32-fachen der Jahresnettokaltmiete für seine Risikobereitschaft belohnt. In sehr guten Lagen und bei entsprechender Objektqualität gelten auch Faktoren knapp um das 39-fache nicht mehr als Ausreißer. Im direkten Vergleich lag 2010 der Einkaufspreis eines technisch stabilen Mietshauses in einfacher Lage auf dem heutigen Preisniveau einer großen Wohnung in guter Lage, wobei erste Aufholeffekte bereits um das Jahr 2008 einsetzten aber erst ab 2009 zu einem fast explosionsartigen Anstieg des Flächenumsatzes führten. 

Unser Chart zeigt die Entwicklung der Vervielfältiger von 1995 bis 2020 und wie neben dem Faktor auch der Abstand zwischen dem niedrigstem und dem höchsten Vervielfältiger wächst (grüner Balken).

In 2021 größte Aktivität auf dem Markt für Miethäuser seit langem

Seit 2011 ist die Anzahl der Transaktionen auf dem Markt für Miethäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin stark rückläufig. Ein Allzeittief erreichte der Markt im Coronajahr 2020. In 2021 ist mehr als eine spürbare Erholung bei den Flächenumsätzen und Transaktionen festzustellen. Der Trend wird Kaufpreisfaktoren auf dem Niveau vor Corona begleitet. Die abwartende Haltung von Eigentümern, insbesondere aus dem Ausland, scheint vorüber zu sein. Dafür spricht die hohe Anzahl von Mietshausverkäufen durch Eigentümer aus dem europäischen Raum und Großbritannien. Ob Aktivität im Mietshaussegment auf Absetzbewegungen und Gewinnmitnahmen zurückzuführen ist, oder eine Normalisierung des Marktes ist, lässt sich noch nicht abschliessend feststellen. Die Zahlen des Gutachterausschuss Berlin, die wir in der nachfolgenden Grafik für Sie zusammenfassen, zeigen die Entwicklung der Transaktionszahlen seit 2009 bis zum zweiten Quartal 2021. 

Investorenstrategien

Erhaltungssatzungen, Vorkaufsrechte (hier gilt es abzuwarten, wie sich das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes auswirkt) und §250 BauGB führen zwangsläufig zu einer Anpassung der Käuferstrategien und -profile. 

  • Aus kurz- bis mittelfristigen Engagements werden langfristige Haltestrategien.

Gleichzeitig beginnen Investoren die politischen Rahmenbedingungen mit anderen Investitionsstandorten zu vergleichen. 

  • Werden andere Länder, Städte und Gemeinden mit der Regulierung nachziehen? 
  • Der Immobilienmarkt Berlin gilt nicht mehr als überreguliert, sondern als kalkulierbar.
  • Berlin ist durch Corona als stabiler und sicherer Anlageort gestärkt worden.

Die Wertentwicklung der kommenden Jahre hängt auch davon ab, wie schnell der Zuzug in die Städte und Ballungsräume wieder anzieht. 

Due Diligence wird wieder wichtiger

Mit steigenden Faktoren und Kaufpreisen gerät die Rendite zur Bewertung eines Ankaufes aus dem Fokus. Restriktionen bei der Umlage von Investitionen, Mietspiegel, Mietpreisbremse und weitergehende Regelungen grenzen den Handlungsspielraum für den Käufer ein und führen dazu, dass Investoren  zunehmend Indikatoren wie Objektzustand (OPEX und CAPEX), Ist-Miete (statt Soll-Miete) und sozio-ökonomische Faktoren für die Kaufentscheidung heranziehen. 

Regulierung schreitet voran

Generationseigentümer und Investoren freuen sich über die gute Wertentwicklung, teilen aber auch dieselben Sorgen, denn parallel zum Boom wird weiter reguliert.

  • Aufteilungen sind mit dem Baulandmobilisierungsgesetz (§250 BauGB) vorerst bis Ende 2025 in Berlin nicht möglich.
  • Gleichzeitig bleiben die Milieuschutzgebiete und die Regelungen der Erhaltungssatzungen bestehen.

Für die kommenden Jahre werden diverse Szenarien von den Marktteilnehmern für wahrscheinlich oder möglich gehalten.

  • Abschaffung oder Verlängerung der Spekulationsfrist
  • Einführung eines Mietendeckels für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt
  • Einführung eines Mietmoratoriums
  • Verpflichtung der Gemeinden zur Erstellung eines Mietspiegels
  • Vereinheitlichung und Umstellung der Mietspiegel auf einheitliches Verfahren
  • Verschärfung der Mietpreisbremse

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Milieuschutzgebiete in Berlin

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte, ob Ihr Mehrfamilienhaus in Berlin sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Von der Miete ins Eigentum: Umwandlungen in Berlin

  2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Berlin 7447 9201 11033 16783 12731 16165 12753 12655
Quelle Rohdaten: Gutachterausschuss Berlin, eigene Aggregation

Trend

Wie sich Markt und Preise für Zinshäuser in Berlin künftig entwickeln, ist noch von einigen Unsicherheiten geprägt.

  • Aufholeffekte werden flacher und Wertzuwächse organischer als zuvor
  • In einem regulierten Marktumfeld müssen Käufer sich auf langfristige Strategien umstellen
  • Der Scheitelpunkt zwischen regulierten Mieten und Quadratmeterpreisen rückt näher, Seitwärtsbewegungen setzen ein
  • Trendlagen müssen sich künftig deutlich stärker gegen klassische A-Lagen behaupten
  • Entwicklungs- und Ausbaupotenziale müssen im fair share gehoben werden
  • Ankerprojekte im Umfeld werden wichtiger

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Die Mieterstadt Berlin

In Berlin gibt es rund 330.000 Wohngebäude mit etwa 1,98 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil auf Miethäuser mit 3 oder mehr Einheiten verteilt. Etwa 1,64 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet. Rund 340.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Beim letzten Mikrozensus wurde eine hohe Anzahl leerstehender Wohnungen ermittelt, die rechnerisch die Mieterquote drückt. 

Dezentrale Strukturen: Viele Zentren und viele Quartiere

Berlin steht vor ähnlichen Herausforderungen, wie andere Metropolen auch. Einerseits ist die Bebauungsdichte bereits heute hoch, andererseits herrscht nach wie vor ein akuter Wohnungsmangel. Besonders begehrt und ebenso kontrovers diskutiert, werden Innenstadtflächen wie die Freifläche des  ehemaligen Flughafen Tempelhof, die sich zu einer der beliebstesten und meist frequentierten Innenstadt-Freiflächen der Welt entwickelt hat.

Anders als die meisten anderen Großstädte in Deutschland weist Berlin eine dezentrale Bezirks- und Quartiersstruktur auf. Statt der Konzentration auf wenige Zentren oder auch nur auf eines, gibt es in Berlin viele kleinere und einige größere Zentren, die jeweils mit urbanen Funktionen der Verwaltung und Versorgung ausgestattet sind. Dort, wo ausgeprägte gewerbliche Strukturen und viel Durchgangsverkehr die Struktur bestimmen, liegen die beliebteren Wohnquartiere meist in Nebenlagen. Entsprechend wird das Potenzial eines Zinshauses in Berlin weniger als in mittleren Städten an der Lagezentralität gemessen, als an der Mikro-Makro-Qualität.

In den zurückliegenden 10 Jahren haben sich die Quadratmeterpreise in allen Berliner Bezirken stark entwickelt. In einigen Lagen war die Preisentwicklung explosiv. Darunter fallen insbesondere die Hip-Lagen in Neukölln und Wedding, Moabit, Kreuzberg, Lichtenberg und Tiergarten. In einigen dieser Lagen ist zwischenzeitlich eine Preisberuhigung eingetreten. 

Mietbelastungsquote in Berlin

Beim Erwerb eines Zinshauses in Berlin haben Investoren nicht nur die unmittelbare Rendite und Quadratmeterpreise im Blick, sondern auch die Indikatoren für Kaufkraft, Haushaltsnettoeinkommen und Mietbelastungsquote. Oft wird für Berlin eine Mietbelastungsquote von 46 Prozent angenommen. Als Mietbelastungsquote wird der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen verstanden. Die politische Zahl von 46 Prozent impliziert, dass die Mietbelastung der Berliner bereits heute zu hoch ist, mit der Konsequenz, dass Investoren davon ausgehen müssen oder sollen, dass neben politischen Restriktionen auch soziodemographische Hürden bestehen, die ein Investment in ein Miethaus uninteressant machen. Die  Stichprobenerhebung des Amtes für Statistik im Zuge des Mikrozensus 2019 lässt hingegen auf weit niedrigere Mietbelastungsquoten schliessen. Das Amt für Statistik hat eine mittlere Mietbelastungsquote von 28,2 Prozent ermittelt. Die um fast 20 Prozent niedrigere Mietbelastungsquote variiert in Abhängigkeit von Haushaltstyp und Einkommenskategorie. Nach Haushaltstyp aufgegliedert wenden Erwerbslosenhaushalte in Berlin mit 42,1 Prozent den höchsten Anteil des Einkommens auf. Seniorenhaushalte wenden 30,5 Prozent, Haushalte mit Kindern im Durchschnitt 31,9 Prozent auf. Üblicherweise wird ein Wert von 33 Prozent als normal betrachtet.  

Von der Miete ins Eigentum: Umwandlungen in Berlin

Bezirk 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Charlottenburg 365 589 735 1254 1019 1474 1109 1263
Friedrichshain 750 710 1632 1705 1876 2497 1436 792
Köpenick 79 144 468 531 264 158 364 426
Kreuzberg 1019 1074 765 1626 1347 1524 1060 742
Lichtenberg 191 215 114 495 107 687 370 448
Marzahn-Hellersdorf 18 2 19 26 15 50 230 368
Mitte 176 626 359 549 442 423 520 589
Moabit 341 450 310 655 812 918 812 322
Neukölln 356 527 1090 1209 1474 1913 1810 1739
Pankow 264 308 300 309 304 374 211 530
Prenzlauer Berg 1588 1521 1384 3270 947 922 352 766
Reinickendorf-Tegel 194 129 73 147 207 519 207 351
Schöneberg 558 634 586 1223 1006 815 685 606
Spandau 202 157 660 234 119 353 111 218
Steglitz 327 582 472 303 559 600 572 893
Tempelhof 144 132 178 486 195 195 181 125
Tiergarten 45 0 79 320 29 90 226 210
Treptow 60 262 615 189 180 173 72 155
Wedding 152 411 483 541 756 1150 930 910
Weißensee 89 154 58 217 255 231 187 345
Wilmersdorf 380 478 581 1323 673 1004 1214 763
Zehlendorf 149 96 72 171 145 95 94 124
Berlin 7447 9201 11033 16783 12731 16165 12753 12655
Quelle Rohdaten: Gutachterausschuss Berlin, eigene Aggregation

Haushaltsnettoeinkommen steigen rasch

Über lange Zeitreihen betrachtet sind die Nettohaushaltseinkommen in Berlin erheblich gestiegen. Auf den Stadtraum bezogen liegen die Einkünfte 2018 um 40 Prozent höher als im Jahr 2002. Größter Gewinner in diesem Zeitraum ist der Bezirk Pankow, wo die Haushaltsnettoeinkommen um 75 Prozent gewachsen sind. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Wert bei 61 Prozent. Insgesamt stellt sich 2018 ein ausgeglichenes Bild unter den Bezirken dar. Bezirke mit zuvor einkommensschwachen Haushalten haben aufgeholt:

 2002 2006 2010 2014 2018 2002-2018 %
Berlin 1.500 1.475 1.575 1.750 2.100 40%
Mitte 1.375 1.400 1.475 1.600 1.950 42%
Friedrichshain-Kreuzberg 1.275 1.175 1.400 1.675 2.050 61%
Pankow 1.375 1.475 1.600 1.850 2.400 75%
Charlottenburg-Wilmersdorf 1.575 1.600 1.675 1.800 2.200 40%
Spandau 1.525 1.525 1.575 1.600 1.975 30%
Steglitz-Zehlendorf 1.975 1.850 1.925 2.100 2.350 19%
Tempelhof-Schöneberg 1.525 1.575 1.675 1.925 2.100 38%
Neukölln 1.375 1.300 1.425 1.550 1.825 33%
Treptow-Köpenick 1.675 1.550 1.650 1.825 2.200 31%
Marzahn-Hellersdorf 1.650 1.500 1.525 1.700 2.100 27%
Lichtenberg 1.475 1.425 1.550 1.600 1.925 31%
Reinickendorf 1.725 1.675 1.675 1.850 2.100 22%

Zuzüge und Bautätigkeit

Berlin ist auf dem Weg zur 4-Millionen-Stadt. Das Wachstum durch Zuzug hat sich im Jahr 2019 zwar spürbar entschleunigt und wurde 2020 abrupt durch die Corona-Pandemie unterbrochen. Viele Berliner mit Migrationshintergrund waren gezwungen, der deutschen Hauptstadt vorerst den Rücken zu kehren und haben die Corona-Epidemie in der Heimat verbracht. Ein mögliches Szenario für die Zeit nach der Pandemie ist, dass ein ähnlicher Zuzug einsetzt, wie in den Jahren ab 2007, als Deutschland und Berlin zum Stabilitätsanker und Sehnsuchtsort für zigtausende junger Europäer wurden. Berlin gilt auch für Investoren als sicherer Hafen und Immobilien, insbesondere Miethäuser in Berlin, als eine langfristige Anlagestrategie.

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  • International
  • National
  • Suburban

Es werden wieder mehr Miethäuser in Berlin gebaut, aber nicht genug

Der Bau von Miethäusern in Berlin hat in den vergangenen Jahren angezogen, kann den Grundbedarf an Wohnungen in der Hauptstadt aber bei weitem nicht befriedigen. Zwischen 2006 und 2018 wurden knapp 39.000 Gebäude in Berlin errichtet, darunter auch Gewerbeobjekte und Ein- und Zweifamilienhäuser. Unsere Grafik zeigt die Konzentration der Baufertigstellungsmeldungen nach Alt-Bezirken seit dem Jahr 2012.

Dieser Report wurde zuletzt am 24.11.2021 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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