Zinshaus Berlin Marktbericht 2022

Zinshausreport Berlin

Liebe Leserin, lieber Leser.

In Berlin gibt es knapp 2 Millionen Wohnungen, von denen sich rund 87 Prozent in etwa 330.000 Mietshäusern befinden, die wiederum zu 70 Prozent Privatleuten und privatwirtschaftlichen Unternehmen gehören. Zwischen 2006 und 2021 haben rund 23.000 Zinshäuser die Eigentümer gewechselt. Dies zeigt, wie gefragt das klassische Berliner Mietshaus als Investitionsobjekt ist. Und die Rahmenbedingungen für einen Kauf oder Verkauf sind derzeit sehr gut. Käufer wissen, dass die Sicherheit der Investition bei einer langfristigen Planung hoch ist und Verkäufer können, die richtige Strategie und Einpreisung vorausgesetzt, hohe Marktpreise erzielen. 

Viele Eigentümer, auch aus dem Ausland, halten den Zeitpunkt für günstig, sich mit dem Exit zu befassen. Getrieben wird die Motivation von der nachlassenden Gewissheit, wie es weiter geht. Der Ukraine-Konflikt, steigende Zinsen, Marktregulierung und unter dem Strich die einsetzende  Seitwärtsbewegung bei den Kaufpreisen zeigen, dass es auch andere Richtungen geben kann, als immer nur aufwärts. So geben in der einen oder anderen Lage die Kaufpreise nach anfänglichen Übertreibungen aktuell etwas nach. Neben der stärkeren Ausdifferenzierung der Preise, kommt hier und da ein vernachlässigter Instandhaltungsrückstau hinzu, der angesichts der stark steigenden Baukosten nun teurer wird. 

Der Zinshausmarkt gleitet damit langsam in eine neue Phase. Wer in den Jahren zwischen 2011 bis 2013 gekauft hat, steht aktuell vor einer Refinanzierung, aber auch Forward Darlehen zeigen immer öfter eine 2 vor dem Komma. Deutlich teurer werden Anschlussfinanzierungen gegen Mitte oder Ende des Jahres.

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihr Mietshaus in Berlin zu verkaufen, gehen wir gerne mit Ihnen unverbindlich die ersten Schritte. Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, was Ihre Liegenschaft wert ist und wie Sie den Wert optimieren können. Wir begleiten Sie mit der Erfahrung aus vielen, ausgesprochen erfolgreichen Transaktionen seit 2006. Unsere Kunden bestätigen uns nicht nur weit über dem Wettbewerb liegende Ergebnisse, sondern auch eine angenehme, hoch professionelle und durchgängig individuelle Betreuung.

Wie können wir Ihnen helfen?

Trendwende voraus?

Seit 2009 gehen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kontinuierlich zurück. Begleitet wird die Entwicklung von konsequenten Leitzins-Senkungen der EZB. In 2021 hat sich eine Trendwende abgezeichnet, die sich in einer wachsenden Anzahl von Transaktionen ausdrückt. Noch liegt der Leitzins der EZB - seit März 2016 - unverändert bei 0 Prozent. Erste, graduelle Erhöhungen sind angekündigt und werden aufgrund der zuletzt stark gestiegenen Inflationszahlen bald erwartet. Vor allem ausländische Eigentümer antizipieren diesen Schritt und beginnen zu veräußern, um schlechter werdenden Kreditkonditionen am Markt vorzukommen.

Entwicklung der Faktoren für Zinshäuser in Berlin

Der “Vervielfältiger” steht für das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einer Immobilie. Der Begriff wird gerne damit erklärt, nach wieviel Jahren der Kauf einer Immobilie sich über die Mieteinkünfte amortisiert. Diese Definition greift zu kurz, da sie weder die über die Laufzeit getätigten Investitionen noch die Mietentwicklung im Objekt berücksichtigt. Trotzdem dient der Vervielfältiger, auch als Faktor bekannt, zur preislichen Einordnung einer Immobilie im Markt. Die Berechnung lautet Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. In Berlin sind die Vervielfältiger im Zeitraum von 2008 bis 2022 erheblich gestiegen. Mit der einsetzenden Zinswende ist die Aufwärtsbewegung gestoppt worden. Der erzielbare Faktor wird nicht mehr nur über die Lage bestimmt, sondern stärker als zuvor durch die Kombination aus Lage, Objektzustand und Entwicklungspotenzial. Damit ist der Faktor immer auch als Anfangsrendite zu betrachten, die über die Haltezeit optimiert werden muss.

Das Chart zeigt die Entwicklung der Vervielfältiger von 1995 bis 2020, eine Annäherung an Mindest- und Maximalwerte sowie die Spanne zwischen Mindest- und Maximalwert. 

Mietshaus-Verkauf: Zeitlicher Ablauf

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten sind die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis weiterhin zur Prüfung berechtigt. Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde die Prüfungsfrist von zwei auf drei Monate erweitert. Sofern ein Mietshaus gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht. In der Praxis sollten die Bezirke dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses damit schneller entsprechen. Die Frist von drei Monaten ab Zustellung des Kaufvertrages beim Bezirk entspricht der Ausschöpfung der Frist. 

Preis und Vermarktungsdauer

Können über ein Jahrzehnt steigende Preise ohne nennenswerte Auswirkung auf die Vermarktungsdauer von Immobilien bleiben? Tatsächlich ist die mittlere Vermarktungsdauer erst im Jahr 2017 spürbar nach oben gegangen. Unsere Auswertung der Angebotspreise und Vermarktungsdauer unten bildet nur  Immobilien ab, die inseriert wurden. Trotzdem lässt sie Rückschlüsse zum Zusammenhang zwischen Angebotspreis und Vermarktungsdauer auch bei interner Vermarktung zu. Grundsätzlich hängt die Vermarktungsdauer neben einer marktgerechten Einpreisung von weiteren, steuerbaren Faktoren ab. Gerne beraten wir Sie hierzu.

Trend in 2022

In 2022 werden die Akteure auf dem Zinshausmarkt von den Entwicklungen aus dem letzten Jahr profitieren. Nachdem die Gerichte die Rechtssicherheit wieder hergestellt haben, ist ein Objektankauf wieder kalkulierbar geworden. Faktisch entfällt das Vorkaufsrecht, wenn das Mietshaus nach den Vorgaben der Erhaltungssatzung betrieben wird. Der Mietendeckel ist Geschichte und die zwei Legislaturperioden lang ideologisch geleitete Wohnungspolitik ist einem sachpolitischen Ansatz gewichen.

Finanzierung

Anziehende Zinsen machen Baufinanzierungen für Eigentümer und Käufer teurer. Die Zinskonditionen haben sich innerhalb eines Jahres teilweise verdoppelt. Vor diesem Problem stehen Eigentümer, die nach einem Kreditauslauf vor einer Anschlussfinanzierung stehen und Käufer, die hohe Preise und hohe Zinsen vereinbaren müssen. Zuletzt haben einige Banken die Bauzinsen auf über 2 Prozent angehoben. Auch Forward Darlehen sind keine Garantie mehr zur Sicherung günstiger Kredite. Die Zinswende veranlasst vor dem Hintergrund hoher Marktpreise immer mehr Eigentümer, über einen Verkauf nachzudenken. Mehr Verkäufe bedeuten ein größeres Angebot und Experten gehen davon aus, dass angesichts der realen Inflationsgefahr, die Zinsen weiter steigen werden. 

Inflation

Als problematisch könnte sich weniger die reine Inflation erweisen, da in ihrem Zuge auch die Immobilienpreise steigen. Kritischer wird die Inflation im Zusammenhang mit der Entwicklung der Reallöhne betrachtet. Die Entwicklung der Löhne und Gehälter kann aktuell nicht Schritt halten mit der Inflationsrate. Damit werden Mieterhöhungen schwieriger, da sie für Mieter eine im Verhältnis höhere Belastung darstellen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber hier mit weiteren Regulierungsmaßnahmen eingreift. 

Geopolitik

Rund 10 Jahre nach der Syrienkrise sind die Spuren europaweit noch immer sichtbar. Millionen Fliehender erhöhten die akute Nachfrage und übten einen erheblichen Druck auf nationale und lokale Immobilienmärkte aus. Der Konflikt in der Ukraine zwingt abermals Millionen Menschen zur Flucht. Viele kommen nach Berlin. Auch wenn Notunterkünfte teilweise reaktiviert werden können, wird der Druck sukzessive auf den Wohnungsmarkt entweichen und die Nachfrage über lange Zeit erhöhen.

Regulierung

Auch wenn derzeit wenig über Regulierung gesprochen wird, könnte sich das angesichts der oben beschriebenen Parameter sehr schnell ändern. Derzeit sorgen die Bemühungen aus dem Spektrum von SPD und Linke um eine Novellierung der §§ 24 - 28 im BauGB (Vorkaufsrecht) für Diskussionen.

Auf dem politischen Radar sind folgende Punkte zu sehen:  

• Ein bundesweiter Mietendeckel gilt derzeit als unwahrscheinlich, ein sogenanntes Mietmoratorium nicht. 
• Ein mögliches Szenario ist angesichts unerwarteter und hoher Ausgaben die Gewinnbesteuerung. Darunter fiele eine mögliche Abschaffung der Spekulationsfrist in der jetzigen Form oder die Verlängerung der Haltedauer.
• Share Deals werden sehr wahrscheinlich umstrukturiert und wirtschaftlich uninteressant gemacht werden.
• Kappung der zulässigen Mieterhöhung von derzeit 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren.
• Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage.
• Die Verschärfung der Mietpreisbremse gilt als wahrscheinlich.  

Die aktuellen Entwicklungen legen nahe, dass die nächsten Jahre nicht nur von großen Anstrengungen im Neubau geprägt sein werden, sondern auch vom Bestreben, den Wohnungsmarkt noch stärker zu regulieren.