Letztes Update: 18.09.2020

Zinshaus Berlin Marktbericht 2020

Bauen Sie beim Kauf und Verkauf Ihres Zinhauses in Berlin auf eines der renommiertesten Maklerteams der deutschen Hauptstadt. Bei uns gibt es kein Dampfgeplauder, sondern erstklassige Analysen, ein solventes Netzwerk und hervorragende Ergebnisse in jeder Hinsicht. Wir setzen seit 15 Jahren Maßstäbe. 

Zinshausreport Berlin

Lieber Leser.

Auch wenn wir Corona am liebsten schon als abgeschlossenes Kapitel verbuchen würden, muss unser aktueller Zinshausbericht die Auswirkungen der Pandemie berücksichtigen. Die Richtung ist für alle erfreulich: Unsere Bewegungsfreiheit in Berlin ist wieder hergestellt, die Einschränkungen im täglichen Leben werden immer weniger. Trotzdem hat das Virus den Immobilienmarkt in Berlin kalt erwischt. Wirtschaftszweige wurden vorübergehend lahmgelegt und noch ist nicht sicher, wie schnell sich die Märkte erholen und wann aus der Insel Berlin wieder ein Drehkreuz wird. Der Ausnahmezustand wird also wahrscheinlich noch eine Weile andauern und mit ihm ein volatiler Wohnungs- und Zinshausmarkt in Berlin. 

Die Pandemie hat auch gezeigt, wie gut Mieter und Vermieter in Berlin eigentlich auskommen. Viele Vermieter haben ohne jeden Zwang und ungefragt ihren Mietern unter die Arme gegriffen und Mieten erlassen - und die wenigsten würden jemals darüber reden. Vielleicht sind auch deshalb weit weniger Mieter in Liquiditätsengpässe geraten als befürchtet. 

Das alles zeigt: Es gibt kaum einen stabileren Markt für Investitionen als Deutschland und innerhalb Deutschlands kaum einen interessanteren Markt als Berlin. Insbesondere Zinshäuser sind als Anlageform noch immer hoch gefragt. Trotzdem verkaufen sich Miethäuser in Berlin nicht von allein. Da gibt es noch den Milieuschutz, den Mietendeckel, Vorkaufsrechte und Abwendungsvereinbarungen. Das sind für Käufer Hürden, die zusammen mit den Folgen der Pandemie zu einer gewissen Skepsis führen müssen.

Eine komplexe Situation also: Corona, Regulierung und Kaufzurückhaltung auf der einen Seite; Stabilität, niedrige Zinsen und im internationalen Vergleich noch immer niedrige Quadratmeterpreise auf der anderen Seite. In dieses Szenario eingeklemmt finden sich die Eigentümer, die nicht so recht wissen, wie sie den Wert ihres Zinshauses einschätzen sollen. Mit unseren sorgfältig ausgearbeiteten Marktanalysen fällt es Ihnen leichter zu erkennen, wo und wie Sie sich mit Ihrer Liegenschaft einordnen können. Entdecken und heben Sie mit uns das volle Potenzial Ihres Zinshauses. Gerne erstellen wir eine individuelle, genaue und marktgerechte Analyse und zeigen Ihnen die beste Strategie für die Entwicklung oder den Verkauf.

Ihr Peter Guthmann

Eine Mieterstadt braucht Mietwohnungen

In Berlin gibt es rund 327.000 Wohngebäude mit etwa 1,95 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil auf Miethäuser mit 3 oder mehr Einheiten verteilt. Etwa 1,45 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet. Rund 337.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Beim letzten Mikrozensus wurde eine hohe Anzahl leerstehender Wohnungen ermittelt, die rechnerisch die Mieterquote nach unten zieht. 

Dezentrale Strukturen: Viele Zentren und viele Quartiere

Berlin steht vor ähnlichen Herausforderungen, wie andere Metropolen auch. Einerseits ist die Bebauungsdichte bereits heute hoch, andererseits herrscht nach wie vor ein akuter Wohnungsmangel. Besonders begehrt und ebenso kontrovers diskutiert, werden Innenstadtflächen wie die Freifläche des  ehemaligen Flughafen Tempelhof, die sich zu einer der beliebstesten und meist frequentierten Innenstadt-Freiflächen der Welt entwickelt hat.

Anders als die meisten anderen Großstädte in Deutschland weist Berlin eine dezentrale Bezirks- und Quartiersstruktur auf. Statt der Konzentration auf wenige Zentren oder auch nur auf eines, gibt es in Berlin viele kleinere und einige größere Zentren, die jeweils mit urbanen Funktionen der Verwaltung und Versorgung ausgestattet sind. Dort, wo ausgeprägte gewerbliche Strukturen und viel Durchgangsverkehr die Struktur bestimmen, liegen die beliebteren Wohnquartiere meist in Nebenlagen. Entsprechend wird das Potenzial eines Zinshauses in Berlin weniger als in mittleren Städten an der Lagezentralität gemessen, als an der Mikro-Makro-Qualität.

In den zurückliegenden 10 Jahren haben sich die Quadratmeterpreise in allen Berliner Bezirken stark entwickelt. In einigen Lagen war die Preisentwicklung explosiv. Darunter fallen insbesondere die Hip-Lagen in Neukölln und Wedding, Moabit, Kreuzberg, Lichtenberg und Tiergarten. In einigen dieser Lagen ist zwischenzeitlich eine Preisberuhigung eingetreten. 

Preisbildende Faktoren für Miethäuser in Berlin

Wer ein Miethaus in Berlin besitzt, kennt das Spannungsfeld aus Regulierungsbestrebungen auf der einen und Marktmechanismen auf der anderen Seite. Treibende Kraft der Preisentwicklung bei Mietshäusern ist die Wohnraumnachfrage, die in Berlin hauptsächlich auf internationalen Zuzügen beruht. Der Migrationsschub und die Folgen daraus wurden jahrzehntelang unterschätzt. Der Wohnungsneubau wurde politisch vernachlässigt und bis in die letzte Legislaturperiode hinein trennte sich das Land Berlin zur Haushaltssanierung sogar noch von wertvollen kommunalen Wohnungsbeständen. Unweigerlich führte die Entwicklung Mitte der 2000er Jahre zu einer Verschiebung der Nachfragekurve und zu Preissteigerungen, die zunächst die zentralen Innenstadtlagen und wenig später auch dezentrale Lagen erfassten. Statt auf den immer schneller wachsenden Wohnungsrückstand mit Wohnungsbauprogrammen zu reagieren, greifen Land und Bezirke seither mit immer umfassenderen Regulierungsmaßnahmen in den freien Wohnungsmarkt ein. 

Die daraus resultierenden Verzerrungen führen zu einer Reihe von Effekten:

  • Der nachfragegetriebene Wert eines Zinshauses steigt
  • Der am Markt erzielbare Wert wird künstlich gedämpft
  • Die Wertentwicklung wird retardiert

Erhaltungssatzungen (Milieuschutz), Vorkaufsrechte, Umwandlungsverordnung und Abwendungsvereinbarungen sowie zuletzt der Mietendeckel wirken sich je nach Perspektive unterschiedlich aus.

  • Bestandseigentümer nehmen Vorratsteilungen vor
  • Verkaufspläne werden auf einen Zeitraum größer 7 Jahre vertagt
  • Die Investorenprofile ändern sich. Aus kurz- bis mittelfristigen Engagements werden langfristige Haltestrategien
  • Investitionen in den Bestand werden zurückgestellt

Gleichzeitig zeichnet sich ab, dass Käufer von Zinshäusern in Berlin einen "inversen" Vergleich der politischen Rahmenbedingungen anstellen: 

  • Inwieweit werden andere Länder, Städte und Gemeinden künftig ähnliche Regulierungsbestrebungen an den Tag legen?
  • Berlin wird nicht mehr als überreguliert, sondern als weitgehend ausreguliert und als kalkulierbarer Markt betrachtet

Hinzu kommt, dass der Ruf der deutschen Hauptstadt als stabiler und sicherer Anlageort in der Corona-Krise weiter gefestigt wurde. Die krisenbedingte Kaufzurückhaltung von Investoren betraf in der Pandemie alle Investitionsstandorte. Wie sich die Wachstumsraten in den kommenden Jahren entwickeln, hängt auch davon ab, wie schnell und ungehindert der Zuzug in die Städte und Ballungsräume verläuft. Ähnliche Wachstumsraten wie in den 2010er Jahren werden  nicht erwartet. 

Seitwärtsbewegung und längere Vermarktungsdauer

Die Angebotspreise für Miethäuser in Berlin haben sich von 2008 bis 2020 mehr als verdoppelt. Von 2019 auf 2020 war erstmals seit Jahren eine leicht rückläufige Tendenz feststellbar. Dämpfend wirken sich der im Februar 2020 eingeführte Mietendeckel, die steigende Zahl von Milieuschutzgebieten, Vorkaufsrechte der Bezirke (zugunsten Dritter) und der Coronaeffekt aus. Insgesamt ist auch eine längere Vermarktungsdauer in Abhängigkeit von der Preisgestaltung festzustellen. 

Es muss darauf hingewiesen werden, dass die Preisgestaltung und die Vermarktungsdauer für Zinshäuser in Berlin maßgeblich vom Anietermarkt abhängt. Die offene Vermarktung über Portale ist dabei immer die weit weniger vorteilhafte Variante. In jedem Fall zu bevorzugen ist eine diskrete Vermittlung über interne Kanäle. Offen am Markt angebotene Objekte spiegeln meist eine Preisübertreibung und erhöhen das Risiko einer unruhigen Abwicklung, sowie die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Milieuschutzgebieten. Die diskrete Vermittlung innerhalb unseres geprüften und hoch solventen Netzwerkes erzielt regelmäßig bestmögliche Ergebnisse und schützt Verkäufer und Käufer vor negativen äußeren Einflüssen.   

Berliner Mieter in guter Verfassung

Beim Erwerb eines Zinshauses in Berlin haben Investoren nicht nur die unmittelbare Rendite und Quadratmeterpreise im Blick, sondern auch die Indikatoren für Kaufkraft, Haushaltsnettoeinkommen und Mietbelastungsquote. Oft wird für Berlin eine Mietbelastungsquote von 46 Prozent angenommen. Als Mietbelastungsquote wird der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen verstanden. Die politische Zahl von 46 Prozent impliziert, dass die Mietbelastung der Berliner bereits heute zu hoch ist, mit der Konsequenz, dass Investoren davon ausgehen müssen oder sollen, dass neben politischen Restriktionen auch soziodemographische Hürden bestehen, die ein Investment in ein Miethaus uninteressant machen. Die  Stichprobenerhebung des Amtes für Statistik im Zuge des Mikrozensus 2019 lässt hingegen auf weit niedrigere Mietbelastungsquoten schliessen. Das Amt für Statistik hat eine mittlere Mietbelastungsquote von 28,2 Prozent ermittelt. Die um fast 20 Prozent niedrigere Mietbelastungsquote variiert in Abhängigkeit von Haushaltstyp und Einkommenskategorie. Nach Haushaltstyp aufgegliedert wenden Erwerbslosenhaushalte in Berlin mit 42,1 Prozent den höchsten Anteil des Einkommens auf. Seniorenhaushalte wenden 30,5 Prozent, Haushalte mit Kindern im Durchschnitt 31,9 Prozent auf. Üblicherweise wird ein Wert von 33 Prozent als normal betrachtet.  

Haushaltsnettoeinkommen steigen rasch

Über lange Zeitreihen betrachtet sind die Nettohaushaltseinkommen in Berlin erheblich gestiegen. Auf den Stadtraum bezogen liegen die Einkünfte 2018 um 40 Prozent höher als im Jahr 2002. Größter Gewinner in diesem Zeitraum ist der Bezirk Pankow, wo die Haushaltsnettoeinkommen um 75 Prozent gewachsen sind. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Wert bei 61 Prozent. Insgesamt stellt sich 2018 ein ausgeglichenes Bild unter den Bezirken dar. Bezirke mit zuvor einkommensschwachen Haushalten haben aufgeholt:

 2002 2006 2010 2014 2018 2002-2018 %
Berlin 1.500 1.475 1.575 1.750 2.100 40%
Mitte 1.375 1.400 1.475 1.600 1.950 42%
Friedrichshain-Kreuzberg 1.275 1.175 1.400 1.675 2.050 61%
Pankow 1.375 1.475 1.600 1.850 2.400 75%
Charlottenburg-Wilmersdorf 1.575 1.600 1.675 1.800 2.200 40%
Spandau 1.525 1.525 1.575 1.600 1.975 30%
Steglitz-Zehlendorf 1.975 1.850 1.925 2.100 2.350 19%
Tempelhof-Schöneberg 1.525 1.575 1.675 1.925 2.100 38%
Neukölln 1.375 1.300 1.425 1.550 1.825 33%
Treptow-Köpenick 1.675 1.550 1.650 1.825 2.200 31%
Marzahn-Hellersdorf 1.650 1.500 1.525 1.700 2.100 27%
Lichtenberg 1.475 1.425 1.550 1.600 1.925 31%
Reinickendorf 1.725 1.675 1.675 1.850 2.100 22%

Zuzüge und Bautätigkeit

Berlin ist auf dem Weg zur 4-Millionen-Stadt. Das Wachstum durch Zuzug hat sich im Jahr 2019 zwar spürbar entschleunigt und wurde 2020 abrupt durch die Corona-Pandemie unterbrochen. Viele Berliner mit Migrationshintergrund waren gezwungen, der deutschen Hauptstadt vorerst den Rücken zu kehren und haben die Corona-Epidemie in der Heimat verbracht. Ein mögliches Szenario für die Zeit nach der Pandemie ist, dass ein ähnlicher Zuzug einsetzt, wie in den Jahren ab 2007, als Deutschland und Berlin zum Stabilitätsanker und Sehnsuchtsort für zigtausende junger Europäer wurden. Berlin gilt auch für Investoren als sicherer Hafen und Immobilien, insbesondere Miethäuser in Berlin, als eine langfristige Anlagestrategie.

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Es werden wieder mehr Miethäuser in Berlin gebaut, aber nicht genug

Der Bau von Miethäusern in Berlin hat in den vergangenen Jahren angezogen, kann den Grundbedarf an Wohnungen in der Hauptstadt aber bei weitem nicht befriedigen. Zwischen 2006 und 2018 wurden knapp 39.000 Gebäude in Berlin errichtet, darunter auch Gewerbeobjekte und Ein- und Zweifamilienhäuser. Unsere Grafik zeigt die Konzentration der Baufertigstellungsmeldungen nach Alt-Bezirken seit dem Jahr 2012.

Milieuschutz

Die Entwicklung und damit auch der Verkauf von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten ist mit einigen Hürden und Einschränkungen verbunden. Restriktionen bestehen in der Entwicklung, Teilung und im Verkauf. Dabei sind die Einschränkungen für den Erwerber eines Mietshauses gravierender als für den Verkäufer. Insbesondere die Regelungen der Abwendungsvereinbarung, die ein Käufer zur Vermeidung des Vorkaufes mit dem Bezirk schließen muss, ist für die Preisbildung relevant:

  • Käufer müssen sich verpflichten, für einen Zeitraum von 20 Jahren auf eine Aufteilung des Miethauses zu verzichten
  • Mietpreisbegrenzende Regelungen grenzen die Renditeentwicklung ein und 
  • die Eigenbedarfsnutzung durch den Eigentümer ist eingeschränkt

Im worst case verliert der Käufer nach längerer und kostenintensiver Prüfung das Objekt. Eine sehr genaue Vorbereitung des Verkaufs unter Aufbereitung aller zur Prüfung relevanten Unterlagen ist daher nicht nur wesentlich für einen reibungslosen Ablauf, sondern beeinflusst auch die Preisverhandlung positiv. 

Trotz einiger Hürden bleiben Zinshäuser in Berlin aber auch in Milieuschutzgebieten für Investoren interessant; insbesondere internationale Käufer stellen ihre Akquisitionen immer mehr auf eine langfristige Wertentewicklungsstrategie ab. 

Milieuschutzgebiete in Berlin

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte, ob Ihr Mehrfamilienhaus in Berlin sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Umwandlungsverordnung schränkt Handlungsspielraum für Käufer und Verkäufer ein

Seit 2015 gilt in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen. Die Umwandlungsverordnung, die jeweils für 5 Jahre in Kraft bleibt, wurde zuletzt im Frühjahr 2020 um weitere 5 Jahre verlängert. Es ist gängige Praxis, die Verordnung beliebig zu verlängern, wie das Beispiel aus Hamburg zeigt. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist, anders als von der Politik oft behauptet, für viele Berliner der einzige Weg, vom Mietverhältnis in Eigentum zu kommen. In Milieuschutzgebieten wird die Genehmigung für Alt-Eigentümer an die Bedingung geknüpft, für die Dauer von 7 Jahren nur an die Mieter zu verkaufen, was die Teilung eines Miethauses faktisch unmöglich macht. Verkauft ein Alt-Eigentümer sein Miethaus im Milieuschutz, so wird der Käufer aufgefordert, in einer Abwendungsvereinbarung auf eine Teilung für den Zeitraum von 20 Jahren zu verzichten. Wie sich die Umwandlungen in den Alt-Bezirken entwickelt haben, entnehmen sie der Tabelle.

Von der Miete ins Eigentum: Umwandlungen in Berlin

Bezirk 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Mitte 688 1524 1252 2264 2061 2619  
Friedrichshain-Kreuzberg 1660 1707 2414 3428 3272 4057  
Pankow 1918 1984 1648 3666 1499 1511  
Charlottenburg-Wilmersdorf 903 1187 1423 2751 1733 2542  
Spandau 198 157 660 163 119 354  
Steglitz-Zehlendorf 483 683 543 569 698 713  
Tempelhof-Schöneberg 606 698 754 1699 1189 996  
Neukölln 318 529 1090 1225 1448 1890  
Treptow-Köpenick 139 318 1115 732 695 331  
Marzahn-Hellersdorf 18 2 19 26 15 50  
Lichtenberg 191 263 124 511 105 713  
Reinickendorf 194 129 73 210 195 519  

Trend

Vor wenigen Jahren galten Zinshäuser in Berlin noch als Selbstläufer. Im direkten Vergleich könnte man sagen, dass der Einkaufspreis eines Mietshauses in einfacher Berliner Lage und in stabilem technischen Zustand mit dem selben Kapitaleinsatz bewerkstelligt werden konnte, der im Jahr 2020 für den Kauf einer großen Wohnung in Hip-Lage verbunden ist. Das Potenzial von Mietshäusern in Berlin lag schon angesichts der zu erwartenden Aufholeffekte auf der Hand. In den Jahren zwischen 2009 und 2013 kam es zu einem explosionsartigen Anstieg des Flächenumsatzes in allen Baujahresklassen. Zu dieser Zeit waren viele Eigentümer klassischer Berliner Mehrfamilienhäuser sprichwörtlich desillusioniert. In der Mauer- und Nachwendezeit waren die Mieten in Berlin extrem niedrig. Die Stadt bot wenig Perspektiven und heutige Kiez-Lagen waren heruntergekommen. Wirtschaftlich fuhren viele Mietshäuser am Limit; für Maßnahmen, die über grundlegende Instandhaltung hinausgingen, war kein Geld vorhanden. Der Bestand war stark erodiert, die Mieten wurden häufig brutto kalkuliert und die Zinsen waren hoch. Das einstige Symbol des wohlhabenden Bürgertums wurde sprichwörtlich verramscht.

Wenn sich die Politik heute über einen "ausufernden" Miethausmarkt in Berlin beklagt, vergisst sie ihre eigenen Fehler. Angefangen bei geradezu absurd falschen Einschätzungen der Bevölkerungsentwicklung, über den Verkauf tausender Miethäuser des kommunalen Bestandes, hin zum Ausbleiben von  Wohnungsbauprogrammen, um der sich abzeichnenden Wohnungsnot entgegen zu treten. Mit anderen Worten: Der Immobilienboom der letzten Jahre, und dies gilt in besonderem Maße für Miethäuser in Berlin, ist nichts anderes, als ein überfälliger Ausgleich für Jahrzehnte der Investitionen, Mietzurückhaltung, schwacher Renditen und immer weiter steigender Kosten.

Wie geht es weiter?

Wie sich der Markt und die Preise für Zinshäuser in Berlin in den kommenden Jahren entwickeln, hängt von diversen Faktoren ab:

  • In einem weitgehend regulierten Mietmarkt müssen Käufer eines Miethauses in Berlin sich auf langfristige Strategien einstellen
  • Aufholeffekte werden  zunehmend flacher und Wertzuwächse werden organischer als zuvor
  • Der Scheitelpunkt zwischen regulierten Mieten und Quadratmeterpreisen rückt näher
  • Es ist zu beobachten, dass die Preise sich bereits seitwärts bewegen
  • Trendlagen müssen sich künftig wieder stärker gegen klassische A-Lagen behaupten
  • Upsides für Ausbaupotenziale werden weniger stark von den Verkäufern abgeschöpft werden können (fair share)
  • Ankerprojekte (z.B Erneuerung Karl-Marx-Straße Neukölln, Steglitzer Kreisel, Quartier nördlich Hauptbahnhof) werden für die Umfeldentwicklung wichtiger als zuvor
  • Wann und in welcher Intensität der Zuzug nach Berlin wieder einsetzt, wird sich auf die Entwicklung auswirken

Mietshäuser in Berlin haben sich in den vergangenen Jahren hervorragend entwickelt. In den kommenden Jahren wird es darum gehen, Strategien zu entwickeln, die der Lage und dem Mietentwicklungspotenzial angemessen sind. Unser Haus ist eine der besten Adressen in Berlin, wenn es darum geht, an der Masse vorbei, mit fundiertem Wissen und tragfähigen Konzepten die maximale Wertschöpfung in der Entwicklung oder im Verkauf Ihres Zinshauses in Berlin für Sie zu erreichen.  

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Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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