Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen mit dem Schwerpunkt auf Vermarktung, Research & Analyse und Verwaltung von Miethäusern in Berlin. Jeder Mitarbeiter  durchläuft eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung. Unsere Unternehmensführung kommt aus den Bereichen der Architektur, Betriebswirtschaft und Kommunikation. Wir sind mehrsprachig und hoch spezialisiert. Überzeugen Sie sich in unserer auszugsweisen Referenzliste der Verkäufe von Zinshäusern von 2015 bis 2023.

Wie entwickelt sich der Verkauf von Miethäusern in Berlin?

Wir haben die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin von 2006 bis zum Stichtag 31.10.2022 nach Bezirken untersucht. Analog zum Wohnungsmarkt nimmt die Anzahl der Transaktionen konstant ab, während die Umsätze bislang noch steigen. In 2022 hat der Gutachterausschuss Berlin unseren Auswertungen zufolge 577 Verkäufe von Mietwohnhäusern mit und ohne Gewerbeanteil bis inklusive Ende Oktober registriert.

Was kosten Miethäuser in den Berliner Bezirken?

Das durchschnittliche Preisniveau von Mehrfamilienhäusern in Berlin hat sich im Vierjahreszeitraum in den Bezirken uneinheitlich entwickelt. Mit Hilfe des GAA (Gutachterausschuss Berlin) haben wir Medianwerte ermittelt. In unseren Bezirksreports erhalten Sie bei Interesse weitergehende Informationen. Eine belastbare Einschätzung zum tatsächlich erzielbaren Verkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin sollte immer nach genauer Prüfung und individuell für Ihr Objekt erfolgen. Unsere Analysen dienen als erster Anhaltspunkt zum Preisrahmen in den Altbezirken. 

Macht das Alter des Miethauses einen Unterschied?

Insgesamt hängt der Wert eines Miethauses von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich seines Alters, seines Zustands, seiner Lage, der Nachfrage nach Immobilien in der Gegend und anderen Faktoren wie Zinsen und Inflation. Unsere professionelle Immobilienbewertung nennt  Ihnen den tatsächlichen Wert Ihres Miethauses in Berlin.

Klassische Altbauten bis 1919 machen den größten Teil des Berliner Bestandes aus. In zentralen City-Lagen werden die höchsten Faktoren erzielt, wobei es ein weites Spektrum in der Abstufung nach Mikrolagen gibt. Die Baujahresklasse ab 1991 könnte mit Blick auf energetische Aspekte künftig gegenüber klassischen Altbauten im Vorteil sein. Nachkriegsbaujahre erzielen aktuell etwas niedrigere Faktoren.

Beeinflussen die gestiegenen Zinsen die Kaufpreise für Miethäuser in Berlin?

Seit 2009 gehen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kontinuierlich zurück. Begleitet wurde die Entwicklung von konsequenten Leitzins-Senkungen der EZB. Seit Juli 2022 wurde der Leitzins in mehreren Schritten angehoben. Angesichts des anhaltenden  Inflationsdrucks hat die EZB für März 2023 eine weitere Erhöhung um 50 Basispunkte beschlossen. Damit steigt Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent. Es handelt sich um die fünfte Anhebung in Folge war. Was nach der kommenden Zinserhöhung geschehen soll, ist noch unklar.

Der “Vervielfältiger” oder auch Faktor steht für das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einer Immobilie. Der Faktor drückt aus, in wie vielen Jahren der Kauf einer Immobilie sich über die Mieteinkünfte amortisiert. In Zeiten niedriger Zinsen ist die Rechnung einfach "Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete".

Steigen die Zinsen und die Belastung durch Kapitaldienste, drückt dies die Rentabilität des Objektes. In dieser Marktphase rückt ein funktionierender Mix aus Lage, Objektzustand und Mietentwicklung in den Vordergrund. Umso wichtiger ist eine Analyse des Objektes mit Blick auf den Ist-Zustand und auf die sich künftig ergebenden Möglichkeiten. Unser Experten-Team sorgt mit Erfahrung und Genauigkeit dafür, dass die Potenziale Ihres Mehrfamilienhauses vor einem Verkauf herausgearbeitet werden. So können wir den Verkaufspreis für Ihr Miethaus in Berlin optimieren.   

Wie lange dauert ein Miethaus-Verkauf in Berlin?

Die Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden. 

• Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
• Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken, Vertrauen durch Transparenz
• Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis  
• Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung 
• Prüffrist Bezirk bei Vorkaufsrecht (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
• Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
• After Sales: Reibungsloser Übergang und Nachbetreuung

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Informationen zum Milieuschutz finden Sie hier) sind die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis formal auch weiterhin zur Prüfung berechtigt. Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde die Prüffrist von zwei auf drei Monate erweitert. Sofern ein Mietshaus gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht. In der Praxis sollten die Bezirke dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses damit schneller entsprechen. Die Frist von drei Monaten ab Zustellung des Kaufvertrages beim Bezirk entspricht der Ausschöpfung der Frist. 

Aussichten 2023

2021 und 2022 waren geprägt von diversen Wendungen auf dem Berliner Immobilienmarkt, von denen der Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser direkt betroffen war. Innerhalb weniger Monate wurden 2021 erst der Mietendeckel und dann die Berliner Vorkaufspraxis gerichtlich gekippt. Kurz nach dem Jahreswechsel 2022 stiegen in der Folge des Ukraine-Krieges die Preise für Öl und Gas, was zu einem Anstieg der Inflation führte. Im Sommer erhöhte der EZB-Rat die Leitzinsen im Euroraum zunächst um einen halben Prozentpunkt und beendete die Zeit der Negativzinsen. Im September und Oktober folgten weitere Zinserhöhungen.

Keine Wende aber Veränderungen

Geopolitische Unsicherheiten, Inflation und Zinswende werden nicht zu einem Paradigmenwechsel oder einer Wende auf dem Zinshausmarkt in Berlin führen. Im internationalen Preisvergleich ist die Assetklasse “Berlin MFH” nach wie vor günstig und Zinshäuser in der deutschen Hauptstadt bleiben auf lange Sicht ein international nachgefragtes Gut. Gleichzeitig machen die stark gestiegenen Material- und Energiekosten im Neubau Sektor Bestandsimmobilien - trotz energetischer Nachteile gegenüber Neubauten - zu einer wichtigen Anlageform. Mit dem Quadratmeterpreis eines soliden Mehrfamilienhauses ließen sich aktuell nicht einmal die reinen Materialkosten eines Quadratmeter Neubaus aufwiegen. Und nicht zuletzt gilt der Immobilienmarkt in Berlin als hoch belastbar und krisenresistent.

Druck auf Faktoren

Noch ist die Entwicklung von Inflationsrate und Leitzins in 2023 nicht absehbar. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass der zunehmende Druck auf die Rentabilität zu einem weiteren Abschmelzen der Spitzenfaktoren führen wird. Auch die Anforderungen an die Verkäufer werden anspruchsvoller. Die vergleichsweise sehr geringe Anzahl an Transaktionen in 2022 führt dazu, dass Mehrfamilienhäuser in Berlin einem stärkeren Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind und bei zu nicht marktgerechten Kaufpreisvorstellungen deutlich länger am Markt bleiben oder durch Preisanpassungen gehen müssen.

Regulierungsradar

Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf die höhere Belastung der Mieter durch steigende Nebenkosten neue Restriktionen auf Eigentümer und Vermieter zukommen. Auch steht die Frage im Raum, ob der Gesetzgeber früher oder später Vermieter bei den Kosten für stützende Maßnahmen wie der Energiepauschale beteiligt.

Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:

• Eine Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Konkret soll das Vorkaufsrecht gestärkt und die Entscheidung des Bundersverwaltungsgerichtes in Leipzig von 2021 übersteuert werden
• Auch ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum ist möglich
• Gewinnbesteuerung. Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer
• Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
• Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage
• Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse

Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.