Feb,2024

Zinshausreport Berlin 2024

In Berlin ist der Preisrutsch bei Mehrfamilienhäusern im Bereich von etwa 11 Prozent unter Vorjahreswert gestoppt. Die Transaktionszahlen nehmen wieder zu, mit rund 600 Beurkundungen in 2023. Standortqualität, Bauzinsen, Zustand und Energieeffizienz bleiben die wichtigsten Faktoren. Derzeit sind es vor allem eigenkapitalstarke inländische Käufer, die den Markt bestimmen. Detaillierte Informationen zu Preisen, Entwicklungen und Trends in unserem Zinshausreport.   

Marktentwicklung und Chancen im Berliner Zinshausmarkt

Sehr geehrte Leser,

der Berliner Zinshausmarkt zeigt eine deutliche Belebung. Die Daten des Gutachterausschusses Berlin (GAA) und unserer Transaktionsdatenbank deuten auf ein mögliches Ende der Preiskonsolidierung hin. Insgesamt stabilisieren sich die beurkundeten Kaufpreise auf einem niedrigeren Niveau, während die Zahl der Abschlüsse steigt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis Wohnfläche liegt, Stand erstes Quartale 2024, mit 2.500 EUR/m² Wohnfläche um 11 Prozent unter dem Niveau von 2022. Spitzenreiter bleibt Mitte mit einem Mittelwert von rund 4.100 Euro/m².

Druckstellen sind hohe Zinsen, Eigenkapitalanforderungen, Energieeffizienz und Lagekorrekturen. Internationale Investoren bleiben vorerst zurückhaltend, während deutsche Käufer die günstigen Ankaufsbedingungen nutzen und die Bestände erweitern. In 2024 laufen für viele Eigentümer die Spekulationsfristen aus, wodurch vermehrt Objekte, darunter viele mit Investitionsbedarfen, an den Markt kommen könnten. 

Wo immer Ihre individuelle Herausforderung liegt, bieten wir Ihnen mit fundierten Analysen und 18 Jahren Expertise in der off-market Vermittlung von Mietshäusern die beste Grundlage für Ihren Verkauf oder Ankauf. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Beratung. 

Dämmung, Miete, Stuck?

Ein Blick auf den Häuserbestand der Hauptstadt verdeutlicht die langfristige Dimension der Energiewende. In Berlin liegt der größte urbane Häuserbestand in Deutschland. Rund eine Million Wohnungen werden noch fossil beheizt / mit Warmwasser versorgt. Etwa 77 Prozent des Bestandes stammen aus den Jahren vor 1986, von denen 75 Prozent von Mietern bewohnt werden. (Quelle: Amt für Statistik, Ergebnisse des Zensus 2011, Stand 2014). 

GUTHMANN®

Wir sind ein 2006 gegründetes, familiengeführtes Maklerunternehmen mit dem Schwerpunkt auf Vermarktung & Wertentwicklung von Miethäusern in Berlin. Jeder Mitarbeiter durchläuft eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung. Wir sind international anerkannt und hoch spezialisiert. Überzeugen Sie sich in unserer auszugsweisen Referenzliste der Verkäufe von Zinshäusern von 2015 bis 2024.

Miethaus, Grundstück oder Wohnkomplex – unsere Referenzen.

Referenzen 2015 - 2024

Effiziente Vermittlung von Berliner Mietshäusern an ein globales Netzwerk.

TOP Lage Prenzlauer Berg

MFH mit  über 3.000 m² Wohnfläche. Milieuschutz. 2023 an privaten Käufer Off Market vermittelt.  

Bezirksreport Prenzlauer Berg

Spandau: Solides MFH in toller Lage

Mietshaus mit 970 m² Wohnfläche. 2023 an privaten Käufer Off Market vermittelt.  

Bezirksreport Spandau

Sanderstraße, Berlin-Neukölln

MFH mit 30 Einheiten im Milieuschutz. 2023 an privaten Käufer off market vermittelt.
Intensive Beratung und Aufarbeitung.

Bezirksreport Neukölln

Prenzlauer Berg, Metropolenlage

MFH mit 1.800 Quadratmeter Wohnfläche. Milieuschutz.
An privaten Käufer off market vermittelt.
  

Bezirksreport Prenzlauer Berg

Kienitzer Straße, Berlin-Neukölln

Wohn- und Geschäftshaus,Sanierungsobjekt, Kiezlage, Milieuschutz
Diskrete Vermittlung an internationalen Kunden in 2023

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Gneisenaustraße, Berlin-Kreuzberg

MFH mit 9 Einheiten. An privaten Käufer intern vermittelt.
Hoher Faktor, schnelle off market Vermittlung nach Gebotsverfahren.

Guthmann Report Kreuzberg

Hermannstraße, Berlin-Neukölln

Betreuung im gesamten Verkaufsprozess. Due Diligence und akkurate Aufbereitung. 
Vermittlung an nationalen Käufer.

Guthmann Report Neukölln

Stephanstraße, Berlin-Steglitz

Beste Adresse in Steglitz, Altbauperle in hervorragendem Zustand. 
Generationsbesitz, aus Altersgründen veräußert. Faktor auf Anfrage.

Bezirksreport Steglitz

Birkenstraße, Berlin-Moabit

Potenzialanalyse, Mietanpassungen, Vermarktungskonzept und interne Vermittlung.
Kaufpreisfaktor 34,3

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Schnellerstraße, Berlin-Treptow

Hochwertig saniertes Wohn- und Geschäftshaus, Milieuschutz
Faktor und Quadratmeterpreis auf Anfrage.

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Leykestraße, Berlin-Neukölln

Tope gepflegtes MFH, 33 Einheiten plus Dachrohling
Off market an Privat, vor Milieuschutz, Faktor auf Anfrage

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Weberplatz, Potsdam

Mehrfamilienhaus in Denkmal-Ensemble im Weberviertel mit gewerblichen Remisen
Due Diligence, off market Vermittlung für internationale Verkäufer

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Admiralstraße, Berlin-Kreuzberg

MFH im Doppelpack mit Dachrohlingen
Off market-Verkauf aus Fondsbestand an privaten Käufer

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Brunnenstraße, Berlin-Mitte

MFH mit IBB-Förderung, 9 Wohnungen, 2 Gewerbe, große Remise
Zügige Vermittlung an internationalen privaten Käufer

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Gervinusstraße, Berlin-Charlottenburg

MFH mit Dachrohling und Baupotential eines im Krieg zerstörten Seitenflügels
Interne Vermittlung, Due Diligence, Vorprüfung Bebaubarkeit

Guthmann Report Charlottenburg

Bastianstraße, Berlin-Wedding

Teilweise Saniertes MFH mit 31 Einheiten in Untersuchungsgebiet Milieuschutz
Vertrauensvolle Vermarktung für Privatperson, Due Diligence, Prüfung DG-Ausbau

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Claszeile, Berlin-Zehlendorf

Gepflegtes MFH mit 13 Wohnungen und Stellplätzen. Off market aus Familienbesitz an Privatkäufer vermittelt.

 

Guthmann Report Zehlendorf

Reichenberger Straße, Berlin-Kreuzberg

Gepflegtes Nachkriegsgebäude mit 12 Wohneinheiten mit großem Grundstück
Von Privat an Privat, Due Diligence, Vorprüfung Bauamt

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Biebricher Straße, Berlin-Neukölln

Großes Gründerzeithaus mit 33 Einheiten und ausgebautem Dach
Zügiger off market Verkauf, Due Diligence

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Weserstraße, Berlin-Neukölln

Solides 1990er MFH in Kreuzkölln
Interne Vermittlung nach guter Zusammenarbeit mit Eigentümern. 

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Preisbildende Faktoren

Der Marktwert Ihres Miethauses wird von einer Reihe an Kennzahlen beeinflusst. Mieteinnahmen, Lagefaktoren, technischer Zustand, Zinsniveau und Energieeffizienz sind die wichtigsten Faktoren.

  • Technischer Zustand
  • Zinsumfeld
  • Objektgröße (Investorenzielgruppe) 
  • Lagequalität
  • Ist-Miete

Marktdynamik und Preisentwicklung

Der Kaufpreis für Zinshäuser in Berlin liegt im Mittel, Stand 18.01.2024, bei 2.069 EUR/m² wertrelevante Geschossfläche, was auf die Wohnfläche umgerechnet etwa einem Quadratmeterpreis von EUR 2.500 entspricht. Insgesamt sind die beurkundeten Preise zwei Jahre in Folge zurückgegangen und verharren im ersten Quartal 2024 auf dem Niveau von 2020. Nur in wenigen Ortsteilen konnten Miethäuser Werte und Faktoren halten.

ø Preisniveau in €/m² *wertrelevante Geschossfläche

Altbezirk / District ø 2019* ø 2020* ø 2021* ø 2022* ø 2023*
Neukölln 1919 1831 1884 1996 1856
Mitte 3472 3006 3528 3910 3346
Tiergarten 1899 2062 1941 2275 1384
Wedding 1936 1891 1968 1902 1686
Prenzlauer Berg 3528 2314 2456 3059 1984
Friedrichshain 2419 2149 2231 2320 1957
Kreuzberg 2030 1992 2128 2326 1782
Charlottenburg 2424 2489 3227 2650 2467
Spandau 1604 1597 1830 1946 1734
Wilmersdorf 2989 2601 3334 2804 3288
Zehlendorf 3403 4224 4463 3092 3000
Schöneberg 2126 2042 2361 2611 1865
Steglitz 2244 2193 2093 2606 1914
Tempelhof 2073 1822 2195 2322 1722
Weißensee 2153 1712 2067 2230 2721
Pankow 1674 1938 1983 2332 2222
Reinickendorf 1765 1829 2163 2086 2068
Marzahn 1896 2494 2359 2215 2544
Hohenschönhausen 1679 1919 2732 2116 1968
Hellersdorf 1851 2293 2500 2682 1899
Gesamt Berlin 2040 1945 2167 2327 2061
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Nachdem in den letzten Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Ausdifferenzierung nach Lagen und Qualitäten. Mit den Daten des Gutachterausschuss Berlin haben wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspannen für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in Mitte, Zehlendorf und Wilmersdorf in der Baujahresklasse bis 1905 erzielt. Um das Berliner Mittelfeld von rund 2.500 EUR/m² gruppieren sich Pankow, Reinickendorf, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Hohenschönhausen. In Kreuzberg hängt der Preis stark von Baujahr, Mikrolage und Zustand ab. Die Spanne reicht hier von 911 bis 6.567 EUR/m².

Eine belastbare Analyse, wie Sie den erzielbaren Verkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin optimieren können, erstellt Ihnen das Team von GUTHMANN® nach individueller Analyse Ihrer Liegenschaft. Fragen Sie unverbindlich bei uns an. 

Kaufpreisspannen 2018 bis 2023

Jahr Mitte Tiergarten Wedding Prenzlauer Berg Friedrichshain Kreuzberg Charlottenburg Spandau Wilmersdorf Zehlendorf Schöneberg Steglitz Tempelhof Neukölln Treptow Köpenick Lichtenberg Weißensee Pankow Reinickendorf Marzahn Hohenschönhausen Hellersdorf Jahr
2018 1.267 bis 5.247 1.255 bis 4.447 950 bis 3.004 1.582 bis 3.510 888 bis 5.793 1.165 bis 5.655 1.350 bis 6.401 301 bis 11.919 1.048 bis 5.366 1.526 bis 7.453 1.068 bis 3.089 1.065 bis 3.687 983 bis 2.817 695 bis 4.849 1.062 bis 3.873 1.081 bis 2.066 844 bis 4.840 805 bis 2.379 468 bis 4.652 570 bis 5.695 1.350 bis 2.959 500 bis 2.097 857 bis 2.320 2018
2019 1.208 bis 6.168 1.425 bis 3.647 874 bis 3.154 1.461 bis 4.964 1.395 bis 3.404 1.082 bis 4.197 1.423 bis 11.340 606 bis 3.192 1.601 bis 9.143 2.446 bis 5.173 1.314 bis 3.917 1.164 bis 4.071 862 bis 5.997 1.032 bis 2.941 1.318 bis 2.656 1.579 bis 2.650 698 bis 4.630 1.000 bis 3.376 671 bis 3.090 396 bis 4.839 1.018 bis 2.339 1.382 bis 2.028 846 bis 3.858 2019
2020 1.594 bis 8.481 1.454 bis 2.811 1.003 bis 4.084 1.310 bis 3.280 1.248 bis 3.284 1.424 bis 4.894 1.364 bis 6.181 431 bis 5.758 1.151 bis 10.526 3.230 bis 4.837 1.363 bis 4.841 1.637 bis 3.183 770 bis 4.909 592 bis 4.392 986 bis 4.069 930 bis 5.683 1.230 bis 5.748 1.126 bis 4.594 895 bis 2.819 654 bis 5.248 1.589 bis 3.255 1.729 bis 2.307 1.495 bis 3.090 2020
2021 1.603 bis 8.475 1.106 bis 3.422 841 bis 5.446 1.436 bis 6.835 1.314 bis 6.696 1.167 bis 4.264 1.570 bis 16.262 841 bis 4.633 1.596 bis 7.347 2.560 bis 6.944 1.625 bis 7.047 1.489 bis 5.253 1.125 bis 4.644 896 bis 6.326 1.794 bis 5.217 984 bis 5.812 1.142 bis 4.960 1.390 bis 3.167 1.109 bis 6.111 601 bis 3.873 2.006 bis 3.012 1.525 bis 4.482 1.248 bis 3.389 2021
2022 1.489 bis 16.844 1.193 bis 3.702 1.358 bis 3.867 347 bis 7.736 458 bis 3.141 862 bis 5.068 1.707 bis 6.579 472 bis 6.013 874 bis 7.043 1.976 bis 3.897 1.735 bis 4.707 1.799 bis 3.821 1.232 bis 3.670 824 bis 4.515 1.467 bis 2.931 1.716 bis 3.999 287 bis 6.116 1.691 bis 3.186 1.421 bis 5.626 954 bis 5.094 2.195 bis 2.733 1.081 bis 2.150 1.717 bis 4.312 2022
2023 2.158 bis 5.777 1.475 bis 1.750 919 bis 2.467 1.167 bis 2.964 1.374 bis 2.844 911 bis 6.567 1.093 bis 3.870 1.003 bis 4.608 203 bis 6.024 - 1.339 bis 1.993 1.827 bis 2.082 1.252 bis 2.570 886 bis 5.285 - 2.302 bis 3.520 357 bis 2.538 1.247 bis 5.177 1.424 bis 4.083 909 bis 4.065 1.266 bis 4.667 1.572 bis 3.585 1.425 bis 2.523 2023
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Anfrage

Mittlerer Faktor von 27

Der Multiplikator, auch Faktor genannt, reflektiert das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete, und dient als Indikator für die Amortisationsdauer des Kapitaleinsatzes. Steigende Zinssätze in 2023 haben auf die Rentabilität gedrückt. Infolgedessen gründen Investoren ihre Akquisitionsentscheidungen vermehrt auf einer ausgewogenen Bewertung von Standortqualität, Immobilienzustand und Entwicklungspotenzial. 

2024: Nachlassende Inflation, sinkende Bauzinsen, wachsende Dynamik

Das veränderte Zinsumfeld hat in 2023 zu einer Zäsur auf dem Markt für Miethäuser geführt. Die hohen Bauzinsen sind die Folge des Ukraine-Krieges mit in 2022 explosionsartig gestiegenen Inflationsraten zurückzuführen. Umgekehrt ist nicht zu erwarten, dass die Bauzinsen mit Nachlassen der Inflation ebenso schnell sinken, wie sie gestiegen sind, zumal die Entwicklung der Staatsanleihen und Pfandbriefe die Richtung für die Bauzinsen vorgeben. 

Trotzdem rechnen wir für 2024 mit sukzessive zurückgehenden Zinsen auf ein Niveau im Bereich von 3 Prozent. Dies wird eine spürbare Belebung des Zinshausmarktes zur Folge haben. Wir haben die entscheidenden Kennzahlen in einer kompakten Grafik für Sie zusammengetragen, die den Stand des EZB-Leitzinses und der aktuell angebotenen Bauzinsen mit 10-jähriger Bindung spiegeln. 

Sie überlegen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen. 

Almut Guthmann
Dipl.-Ing. Almut Guthmann Prokuristin

Individuelle Beratung

Indem Sie fortfahren bestätigen Sie, dass Sie die Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH gelesen haben und akzeptieren.

Zeitrahmen für den Verkauf eines Zinshauses in Berlin

Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden. 

  • Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
  • Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
  • Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis  
  • Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung 
  • Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
  • Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
  • After Sales: Übergang und Nachbetreuung

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.

Wir navigieren Sie durch jede Herausforderung

Die aktuelle Lage auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist herausfordernd. Zwar kommt der Markt wieder in Bewegung, die Entwicklung ist in den Bezirken aber sehr unterschiedlich. Spezifische Objektmerkmale müssen in Einklang mit dem Markt stehen. 

Die Schlüssel für den bestmöglichen Verkauf ist eine sorgfältige Analyse und Vorbereitung, inklusive einer transparenten Dokumentation Ihrer Liegenschaft, eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie und ein Fokus auf die Maximierung Ihres Erlöses. Die richtige Vorbereitung ermöglicht es potenziellen Käufern, das Investitionsrisiko besser zu verstehen und den Due Diligence-Prozess effizient zu durchlaufen. Eine gut geplante Verkaufsstrategie kann Trends entgegenwirken und die Werterosion verhindern.

  • Unser Bestreben ist es, Ihnen bei der Bewältigung dieser Herausforderungen zur Seite zu stehen und den Verkaufsprozess so effizient und ertragreich wie möglich zu gestalten. 

Regulierung

Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf steigende Mieten neue Maßnahmen auf Vermieter/Eigentümer zukommen. 

Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:

  • Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse, z.B. Gesetzesantrag von Hamburg und Bremen: Bundesrat soll möbliertes Wohnen beenden
  • Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Vorkaufsrecht soll wiederbelebt werden
  • Grüne und SPD möchten ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum
  • Gewinnbesteuerung: Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer wird immer wieder diskutiert
  • Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
  • Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage

Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.

Dieser Report wurde zuletzt am 23.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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