Zinshausbericht 2024 | Q4
Liebe Leserinnen und Leser,
nach einer längeren Konsolidierungsphase stabilisiert sich der größte deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Für das zu Ende gehende Immobilienjahr sehen wir auf Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Berlin (GAA) deutliche Aufwärtstendenzen.
Die Abschlüsse steigen nach rückläufigen Quartalen wieder an. Die Investitionsbereitschaft kehrt zurück. Stand Oktober 2024 hat uns der GAA 404 Verkaufsfälle von Wohn- und Geschäftshäusern übermittelt. Bei den Faktoren ist eine Stabilisierung, aber noch keine generelle Trendwende zu beobachten. Auch der zuletzt rückläufige Geldumsatz steigt. Der Flächenumsatz nimmt hingegen weiter ab.
Mehr Abschlüsse, weniger Flächenumsatz, steigender Geldumsatz: Das Investorenprofil in Berlin ist zweigeteilt. Viele private Käufer setzen aktuell vermehrt auf günstige Objekte in B- und C-Lagen mit höherer Wertschöpfung. Größere Investoren konzentrieren sich auf reputationsstarke A-Lagen und profitieren auch hier von derzeit günstigeren Einstandspreisen.
Mit dem aktuellen Zinshausreport für das 4. Quartal 2024 bieten wir Ihnen eine wertvolle Orientierungshilfe für Ihre Investments und laden Sie ein, diese gemeinsam mit uns erfolgreich zu gestalten. In einem dynamischen Marktumfeld bleiben wir Ihr verlässlicher Partner, der diskret, sicher und mit fundierter Expertise den Verkauf von Zinshäusern in Berlin erfolgreich umsetzt.
Ihr Peter Guthmann
Überblick
Marktaktivität
Obwohl das attraktive Kaufpreisniveau zuletzt zu einer Zunahme der Kauffälle geführt hat, bleiben diese deutlich unter den Zahlen der Vorjahre. Wurden 2018 noch 990 Wohn- und Geschäftshäuser beurkundet, werden es bei gleichbleibender Entwicklung bis Ende 2024 voraussichtlich rund 540 Abschlüsse sein.
Anzahl Transaktionen 2018 - Q4 2024
Im Jahr 2023 verteilten sich rund die Hälfte der insgesamt 600 Kauffälle verhältnismäßig ausgewogen auf alle Bezirke, mit Ausnahme von Reinickendorf, Spandau, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf. Im Jahr 2024 zeigt sich hingegen eine Verlagerung auf zentrale West- und Ostbezirke, wobei die meisten Abschlüsse in Steglitz-Zehlendorf erzielt wurden.
Transaktionen nach Bezirk und Jahr
Umsatzvolumen
Die vom GAA vorgelegten Umsatzzahlen für das erste Halbjahr 2024 belegen ein Transaktionsvolumen von rund 1,73 Mrd. Euro im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser.
Ein typisches Berliner Zinshaus kostet etwa 5,5 Millionen Euro. Hochgerechnet auf das Gesamtjahr liegt das Umsatzvolumen etwa 12 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres.
Faktoren (Vervielfältiger)
Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor liegt den von uns analysierten Daten zufolge in Q4 2024 bei durchschnittlich 23,3 in ganz Berlin. Die Abwärtsbewegung scheint gestoppt. In Prenzlauer Berg, Schöneberg und Wilmersdorf werden bereits wieder höhere Faktoren gezahlt.
| Jahr | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mittlerer Kaufpreisfaktor | 23,3 | 25,0 | 31,1 | 32,1 | 29,4 | 30,8 | 30,2 |
Kaufpreisfaktoren in den Bezirken
Aufgrund teilweise geringer Fallzahlen oder noch nicht abschliessend erfasster Kauffälle, lassen sich nicht für alle Bezirke verlässliche Mittelwerte ermitteln. In Schöneberg, Prenzlauer Berg und Wilmersdorf steigen die Faktoren wieder an.
Transaktionspreise
Über einen Zeitraum von mehr als 15 Jahren lagen die Quadratmeterpreise für Berliner Zinshäuser zwischen 500 und 800 Euro. Der schlechte Zustand vieler Gebäude, niedrige Mieten und eine stagnierende Bevölkerungsentwicklung begrenzten damals die Attraktivität von Investitionen. Erst um das Jahr 2010, mit dem Zuzug aus europäischen Ländern, wuchsen Nachfrage und Mieten allmählich. Die zunehmende Abkehr von Bruttomieten sowie umfangreiche Sanierungen machten Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin zu einer gefragten Assetklasse. Ab 2012 gewann der Markt spürbar an Dynamik und erreichte 2022 einen vorläufigen Höhepunkt bei über 3.300 Euro/m² Wohnfläche. Die Zinswende der EZB, in Verbindung mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Inflation und steigenden Bauzinsen, beendete vorerst diese Aufwärtsentwicklung.
Zinshäuser in Berlin - Absolute Verkaufspreise mit Entwicklung
Etablierte Lagen resilienter
Wenig überraschend erweisen sich die Innenstadtbezirke von Berlin seit Jahren als der Fokus-Punkt für Zinshaus-Investments. Auch unter den veränderten Bedingungen der zurückliegenden zwei Jahre hat sich dies nicht wesentlich geändert. Der Peak in Hohenschönhausen im Nord-Osten ist Volumentransaktionen neuer Baujahre zuzuordnen. Auf dem GUTHMANN® Preisatlas für Zinshäuser können Sie bis 2019 die Preisentwicklung zurückverfolgen.
Preisentwicklung 2018 - Q3 2024
Preisspitzen weitgehend abgeschmolzen
Ein Trend in Folge der auslaufenden Konsolidierungsphase sind schrumpfende Spannen zwischen den niedrigsten und höchsten erzielten Kaufpreisen. Die Entwicklung ist ein Spiegel der homogeneren Nachfrage und Angebotslage. Extreme Preisspitzen wurden in dieser Analyse durch Bildung des Mittelwertes aller Transaktionen in den Stadtteilen geglättet.
Wohn- und Geschäftshäuser Berlin – Kaufpreisspannen bis Q4 2024
Mietwohnungsmarkt Berlin
Rund 85 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner Berlins leben in Mietwohnungen. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf etwas über zwei Millionen Wohnungen (ca. 2,02 Millionen). Im aktuellen Mietspiegel, der für etwa 1,4 Millionen Einheiten auf dem Berliner Wohnungsmarkt Wirkung entfaltet, liegt die Nettokaltmiete mit durchschnittlich 7,21 Euro pro Quadratmeter zwar nur 5 Cent oder 0,7 % über den Vorjahreswerten. Trotzdem weist der 2024er Mietspiegel deutliche Abweichungen von den Vorgängern in beide Richtungen auf. Gewinner sind mittlere und insbesondere gute Wohnlagen, wo die Werte teils deutlich gestiegen sind. Einfache Wohnlagen wurden hingegen tendenziell abgewertet. Auf Grundlage der Daten der GWZ (Gebäude- und Wohnungszählung) aus dem zurückliegenden Zensus (2022) haben wir einen Mietatlas erstellt, der die 16.000 vom Zensus erhobenen Mietdaten aggregiert.
Mietatlas Berlin. ø Nettokaltmieten EUR/m²
Fazit
Der Berliner Zinshausmarkt beendet eine zweijährige Konsolidierungsphase. Die Preise sinken nicht weiter, und lokal sind im Quartalsvergleich erste Aufwärtsbewegungen festzustellen. Motiviert durch steigende Renditen und attraktive Kaufpreisfaktoren steigt insbesondere die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohn- und Geschäftshäusern. Investoren nutzen die günstigen Einstiegspreise, um ihr Kapital auf mehrere Objekte zu streuen, anstatt sich auf wenige große Objekte zu konzentrieren.
Die in Q1 und Q2 sehr intensiven Verhandlungen zwischen den Parteien weichen in Q3 und Q4 einer homogeneren Nachfrage- und Angebotslage mit raschen Abschlüssen.
Die Faktoren sind im Jahr 2024 mit wenigen Ausnahmen weiter gesunken. Diese Entwicklung ist jedoch gestoppt, da Interessenten bei zu niedrigen Geboten aussortiert werden. Der Berliner Zinshausmarkt lässt insofern wenig Spielraum für 'Glücksritter'.
Während Kaufpreise und Faktoren gesunken sind, steigen die Mieten unaufhaltsam weiter. Dieser Mechanismus kompensiert durch bessere Renditen die ungünstige Zinslage und verhindert eine weitere Erosion der Kaufpreise. Ähnlich wie bei den Kaufpreisen zeichnet sich auch bei den Mieten ein Gürtel vom Südwesten bis nach Berlin-Mitte ab und untermauert die Affinität einiger Investoren für A-Lagen.
Der weitere Verlauf in den Jahren 2024 und 2025 wird unter dem Einfluss makroökonomischer Rahmenbedingungen stehen. Sollten die Zinsen den zuletzt deutlich gesunkenen Inflationsraten folgen, wird sich das Investitionsklima weiter verbessern, und die Kaufpreise werden voraussichtlich wieder steigen.
Gleichzeitig legen Investoren größten Wert auf eine sorgfältige Prüfung der Objekte. Eine detaillierte Analyse von Lage, Potenzial und Objekt, wie wir sie Ihnen und unseren Kunden bieten, zahlt sich für beide Parteien aus. Käufer erwerben eine Immobilie mitsamt einer Potenzialanalyse, und Verkäufer erzielen höhere Verkaufspreise.
Mit unserer Erfahrung und unseren Informationen zum Erfolg
Mieten, Wohndauer, Eigentumsquote, Leerstand und andere Faktoren sind für Investoren relevante Lage- und Umfeldfaktoren. Wir arbeiten für Ihr Zinshaus in Berlin werterhöhende Parameter heraus und führen auch Ihren Verkauf zum Erfolg, immer mit dem Ziel, Ihren Verkauf mit dem marktbesten Ergebnis zu krönen. Für eine individuelle Beratung stehen wir als ausgesuchte Experten und anerkannte Zinshausmakler für eine kostenlose und unverbindliche Beratung bereit.
Zeitrahmen für den Verkauf Ihres Zinshauses
Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.
Über GUTHMANN®
Seit 2006 setzen wir als familiengeführtes Unternehmen auf persönliche Betreuung und maßgeschneiderte Lösungen. Unsere fundierte Marktkenntnis und datenbasierte Analysen ermöglichen es in Kombination mit hervorragenden und zuverlässigen Käufern, Ihre Immobilie präzise zu bewerten und höchst erfolgreich zu vermarkten. Mit unser langjährigen Erfahrung sorgen wir für einen effizienten und transparenten Verkaufsprozess – und erzielen dabei hervorragende Ergebnisse. Seit 2006 haben wir etwa 100 Wohn- und Geschäftshäuser sehr erfolgreich vermittelt. Wir gehören zu den anerkannt relevanten Berliner Maklern für Zinshäuser. Wir beraten unaufdringlich und auf den Punkt.
Sie erwägen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen.
Individuelle Beratung
Dieser Report wurde zuletzt am 20.10.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.