Zinshaus Berlin Marktbericht 2022

Zinshausreport Berlin

Lieber Leserinnen und Leser.

Die große Anzahl täglicher Zugriffe auf unsere Reports zeigt, wie genau die Entwicklungen am Immobilienmarkt Berlin beobachtet werden. Unseren Usern geht es nicht nur um fundierte Einschätzungen von Experten, wie sich die Werte von Zinshäusern in der deutschen Hauptstadt entwickeln. Sie suchen Transparenz und relevante Informationen in einem komplexen Umfeld, denn der Miethausmarkt in Berlin unterscheidet sich fundamental vom restlichen Wohnungsmarkt.

Natürlich werden weniger Miethäuser verkauft als Wohnungen und nur in seltenen Fällen geschieht dies über sichtbare Kanäle wie Tageszeitungen oder Immobilienbörsen. Entsprechend ist die Angebots-Datenlage dünn und muss bei jeder Einschätzung auf ihre Belastbarkeit überprüft werden. Eine solide Einschätzung für Ihr Zinshaus orientiert sich daher nicht nur an Angebots- oder Transaktionszahlen.

Neben der Ertragssituation, Lage, und technischem Zustand  sind auch Zinssätze, Baukosten und Inflation, energetische Anforderungen und Flächenpotenziale von Belang, ebenso wie die Stimmung am Markt. Mit einer Kombination aus den Daten des Gutachterausschuss Berlin (GAA), Erfahrung und einschlägiger Expertise sind wir dazu in der Lage, auch für Ihr Miethaus eine belastbare Empfehlung über Wert, Entwicklungsmöglichkeiten, Vermarktungsstrategie und genauen Abläufen zu geben. Wo immer Ihr Zinshaus in Berlin auch immer liegt. 

Flächenumsatz und Transaktionszahlen haben in 2021 zugenommen

In jährlichen Abständen veröffentlicht der Gutachterausschuss Berlin (GAA) auf Grundlage der Kaufpreissammlung einen Immobilienmarktbericht. Die aggregierten Umsätze geben Auskunft über das jeweils zurückliegende Jahr und können kurzfristige Entwicklungen (z.B. Corona, Ukraine-Krieg, Zinsentwicklung) nur bedingt abbilden. Für 2021 hat der Gutachterausschuss 4.020 Kauffälle der Typologie "Bebaute Grundstücke"  registriert, unter die Wohn- und Geschäftshäuser, reine Mietwohnhäuser und Gewerbeobjekte fallen. Der Bericht weist einen Anstieg des Geldumsatzes um 20 % von 11,2 Mrd (2020) auf 13,4 Mrd. Euro (2021) aus. Der Flächenumsatz ist um rund 8 Prozent gestiegen.  Auch was die Faktoren, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete betrifft, war 2021 ein Rekordjahr. 

2022: Zinsen üben Druck auf Faktoren aus

Seit 2009 gehen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kontinuierlich zurück. Begleitet wird die Entwicklung von konsequenten Leitzins-Senkungen der EZB. Im Juli wird der Leitzins erstmals seit Jahren um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Angesichts der Inflation von über 8 Prozent sowohl in der Eurozone wie auch in den USA ist der Druck auf die Notenbanken hoch, die Zinsen weiter zu erhöhen. Die Banken antizipieren die Leitzinserhöhungen, was sich in teureren Baufinanzierungen ausdrückt. Ein Beispiel: Bei einer Jahresnettokaltmiete von 166.000 EUR und einem Faktor vom 30-fachen der Jahresnettokaltmiete beträgt der Kaufpreis etwa 5.000.000 Euro. Bei einer angenommenen Beleihung von 3.000.000 entspricht der Unterschied zwischen einer Finanzierung zu 1,5 Prozent und 3,5 Prozent bei 10 Jahren Laufzeit rund 510.000 Euro und/oder 3 Faktoren. Käufer sind selten bereit, die Mehrkosten alleine zu tragen, was sich auf die abgegebenen Angebote auswirkt.

Entwicklung der Faktoren für Zinshäuser in Berlin

Der “Vervielfältiger” steht für das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einer Immobilie. Der Begriff wird gerne damit erklärt, nach wieviel Jahren der Kauf einer Immobilie sich über die Mieteinkünfte amortisiert. Diese Definition greift zu kurz, da sie weder die über die Laufzeit getätigten Investitionen noch die Mietentwicklung im Objekt berücksichtigt. Trotzdem dient der Vervielfältiger, auch als Faktor bekannt, zur preislichen Einordnung einer Immobilie im Markt. Die Berechnung lautet Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. In Berlin sind die Vervielfältiger im Zeitraum von 2008 bis 2022 erheblich gestiegen. Mit der einsetzenden Zinswende scheint die Aufwärtsbewegung vorerst gestoppt. Der erzielbare Faktor wird nicht mehr nur über die Lage bestimmt, sondern stärker als zuvor durch die Kombination aus Lage, Objektzustand und Entwicklungspotenzial. Damit ist der Faktor immer auch als Anfangsrendite zu betrachten, die über die Haltezeit optimiert werden muss.

Chart: Entwicklung Vervielfältiger 1995 - 2022, Annäherung an Mindest- und Maximalwerte sowie Spanne zwischen Mindest- und Maximalwert. 

Mietshaus-Verkauf: Zeitlicher Ablauf

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten sind die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis weiterhin zur Prüfung berechtigt. Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde die Prüfungsfrist von zwei auf drei Monate erweitert. Sofern ein Mietshaus gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht. In der Praxis sollten die Bezirke dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses damit schneller entsprechen. Die Frist von drei Monaten ab Zustellung des Kaufvertrages beim Bezirk entspricht der Ausschöpfung der Frist. 

Preis und Vermarktungsdauer

Können über ein Jahrzehnt steigende Preise ohne nennenswerte Auswirkung auf die Vermarktungsdauer von Immobilien bleiben? Tatsächlich ist die mittlere Vermarktungsdauer erst im Jahr 2017 spürbar nach oben gegangen. Unsere Auswertung der Angebotspreise und Vermarktungsdauer unten bildet nur  Immobilien ab, die inseriert wurden. Trotzdem lässt sie Rückschlüsse zum Zusammenhang zwischen Angebotspreis und Vermarktungsdauer auch bei interner Vermarktung zu. Grundsätzlich hängt die Vermarktungsdauer neben einer marktgerechten Einpreisung von weiteren, steuerbaren Faktoren ab. Gerne beraten wir Sie hierzu.

Trend im zweiten Halbjahr 2022

In 2022 werden die Akteure auf dem Zinshausmarkt von den Entwicklungen aus dem letzten Jahr profitieren. Nachdem die Gerichte die Rechtssicherheit wieder hergestellt haben, ist ein Objektankauf rechtlich wieder kalkulierbar geworden. Faktisch entfällt das Vorkaufsrecht, wenn das Mietshaus nach den Vorgaben der Erhaltungssatzung betrieben wird. Der Mietendeckel ist Geschichte und die zwei Legislaturperioden lang ideologisch geleitete Wohnungspolitik ist einem sachpolitischen Ansatz gewichen.

Steigende Zinsen verteuern Baufinanzierungen für Eigentümer und Käufer. Die Zinskonditionen haben sich innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelt. Vor diesem Problem stehen Eigentümer, die nach einem Kreditauslauf vor einer Anschlussfinanzierung stehen und Käufer, die hohe Preise und hohe Zinsen vereinbaren müssen. Nach der Anhebung des Leitzinses auf 0,5 Prozent erwarten Experten einen weiteren Schub bei den Bauzinsen. Forward Darlehen sind keine Garantie mehr zur Sicherung günstiger Kredite. Die Zinswende veranlasst vor dem Hintergrund aktuell  hoher Marktpreise mehr Eigentümer, über einen Verkauf nachzudenken.  

Inflation

Im Juni lagen die Verbraucherpreise im Euroraum um ca. 8,6 Prozent über dem Niveau von Juni 2021. Für das Gesamtjahr 2022 rechnet die EU-Kommission mit etwa 7,6 Prozent Inflation im Währungsraum der 19 Länder. Das wäre ein historischer Höchstwert und weit über dem EZB-Ziel von zwei Prozent. Eine höhere Inflation schmälert die Kaufkraft von Verbraucherinnen und Verbrauchern, was auch die Mietentwicklung tangiert.  

Geopolitik

Rund 10 Jahre nach der Syrienkrise sind die Spuren europaweit noch immer sichtbar. Millionen Fliehender erhöhten die akute Nachfrage und übten einen erheblichen Druck auf nationale und lokale Immobilienmärkte aus. Der Konflikt in der Ukraine zwingt abermals Millionen Menschen zur Flucht. Viele kommen nach Berlin. Auch wenn Notunterkünfte teilweise reaktiviert werden können, wird der Druck sukzessive auf den Wohnungsmarkt entweichen und die Nachfrage über lange Zeit erhöhen.

Regulierung

Auch wenn derzeit wenig über Regulierung gesprochen wird, könnte sich das angesichts der oben beschriebenen Parameter sehr schnell ändern. Derzeit sorgen die Bemühungen aus dem Spektrum von SPD und Linke um eine Novellierung der §§ 24 - 28 im BauGB (Vorkaufsrecht) für Diskussionen.

Auf dem politischen Radar sind folgende Punkte zu sehen:  

• Eine Expertengruppe im Bundestag arbeitet derzeit an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Konkret: Es gibt Bestrebungen, das Vorkaufsrecht zu stärken und damit die Entscheidung des Bundersverwaltungsgerichtes in Leipzig von 2021 zu neutralisieren.
• Auch ein sogenanntes Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete auf 5 Jahre, wäre möglich. 
• Ein mögliches Szenario ist angesichts unerwarteter und hoher Ausgaben die Gewinnbesteuerung. Darunter fiele eine mögliche Abschaffung der Spekulationsfrist in der jetzigen Form oder die Verlängerung der Haltedauer.
• Die Schuldenlast im Bund lässt viel Raum für Spekulationen. So macht eine angeblich geplante Zwangshypothek für Immobilienbesitzer die Runde. Eine Zwangshypothek findet sich jedoch in keinem seriösen Papier.     
• Share Deals werden sehr wahrscheinlich umstrukturiert und wirtschaftlich uninteressant gemacht werden.
• Kappung der zulässigen Mieterhöhung von derzeit 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren.
• Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage.
• Die Verschärfung der Mietpreisbremse gilt als wahrscheinlich.  

Die aktuellen Entwicklungen legen nahe, dass die nächsten Jahre nicht nur von großen Anstrengungen im Neubau geprägt sein werden, sondern auch vom Bestreben, den Wohnungsmarkt noch stärker zu regulieren.

Regulierungsradar

In unserem Regulierungsradar haben wir stichwortartig für Sie zusammengefasst, welche Maßnahmen, ungeachtet ihrer Reife oder Umsetzbarkeit, kursieren.