November 2022

MFH Berlin 2022
Guthmann Report 

Bauen Sie beim Kauf und Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin auf eines der renommiertesten Teams von Immobilienmaklern in der Hauptstadt. Bei uns gibt es erstklassige Analysen, ein solventes Netzwerk, eine sichere und diskrete Vermarktung und hervorragende Ergebnisse in jeder Hinsicht. Wir setzen seit 17 Jahren Maßstäbe. 

Liebe Leserin, lieber Leser.

Die große Anzahl täglicher Zugriffe auf die Guthmann Reports zeigt, wie aufmerksam die Entwicklungen am Immobilienmarkt Berlin beobachtet werden. Gefragt sind nicht nur unsere Markteinschätzungen, sondern vor allem Transparenz in einem komplexen Umfeld, denn der Markt für Mehrfamilienhäuser unterscheidet sich fundamental vom Wohnungsmarkt. In Berlin gibt es etwa 332.000 MFH und rund zwei Millionen Wohnungen. Entsprechend repräsentiert der Häusermarkt quantitativ zwar nur rund 16 Prozent der Immobilienverkäufe in Berlin, generiert gleichzeitig aber etwa eineinhalb Mal so viel Umsätze. Das erstaunt nicht, denn ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus mit durchschnittlich 1.675m²  Wohnfläche kostet im Mittel rund vier Millionen Euro. Die Größenordnung verdeutlicht, wie wichtig der verantwortungsvolle und sensible Umgang mit Ihren Werten sein muss. Unser Report kann Ihnen daher nur eine erste Idee zu Entwicklung und Stand am Markt für Mehrfamilienhäuser in der Hauptstadt geben. Alles, was darüber hinausgeht, erhalten Sie bei uns aus erster Hand. 

Die Best Practice von Guthmann Estate ist es, mit Daten, jahrelanger Erfahrung, Wissen und Marktgespür immer bestmögliche Ergebnisse für Sie zu erzielen.

Wir vermitteln auch Ihr MFH. Off market, diskret, erfolgreich.

Sanderstraße, Berlin-Neukölln

MFH mit 30 Einheiten im Milieuschutz. An privaten Käufer off market vermittelt.
Hoher Faktor und kurze Vermarktungszeit.  

Bezirksreport Neukölln

Gneisenaustraße, Berlin-Kreuzberg

MFH mit 9 Einheiten. An privaten Käufer intern vermittelt.
Hoher Faktor, schnelle off market Vermittlung nach Gebotsverfahren.

Guthmann Report Kreuzberg

Hermannstraße, Berlin-Neukölln

Betreuung im gesamten Verkaufsprozess. Due Diligence und akkurate Aufbereitung. 
Vermittlung an nationalen Käufer.

Guthmann Report Neukölln

Birkenstraße, Berlin-Moabit

Potenzialanalyse, Mietanpassungen, Vermarktungskonzept und interne Vermittlung.
Kaufpreisfaktor 34,3

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Kienitzer Straße, Berlin-Neukölln

Wohn- und Geschäftshaus,Sanierungsobjekt, Kiezlage, Milieuschutz
Diskrete Vermittlung an internationalen Kunden

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Schnellerstraße, Berlin-Treptow

Hochwertig saniertes Wohn- und Geschäftshaus, Milieuschutz
Faktor und Quadratmeterpreis auf Anfrage.

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Wrangelkiez, Berlin-Kreuzberg

Mehrfamilienhaus: 20 Wohnungen, Gewerbe, Milieuschutz
Faktor auf Anfrage, internationaler Verkäufer, nationaler Käufer

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Sanderstraße, Berlin-Neukölln

Wohn- und Geschäftshaus im Milieuschutz, Off market an privaten Käufer
Vorkaufsausübung Bezirk nichtig

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Limburger Straße, Berlin-Wedding

Torhaus in Denkmalschutz-Ensemble mit 5 Einheiten und Entwicklungspotential im DG
Diskreter Verkauf von Privat an Privat

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Gneisenaustraße, Berlin-Kreuzberg

Altbauperle mit ca. 1.800m² WFL. im Milieuschutz
Vermittlung an internationalen Kunden

Guthmann Report Kreuzberg

Muskauer Straße, Berlin-Kreuzberg

MFH in Kiezlage mit Sanierungsbedarf und Dachausbaupotential
Faktor auf Anfrage, Gebotsvergabe

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Leykestraße, Berlin-Neukölln

Tope gepflegtes MFH, 33 Einheiten plus Dachrohling
Off market an Privat, vor Milieuschutz, Faktor auf Anfrage

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Weberplatz, Potsdam

Mehrfamilienhaus in Denkmal-Ensemble im Weberviertel mit gewerblichen Remisen
Due Diligence, off market Vermittlung für internationale Verkäufer

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Admiralstraße, Berlin-Kreuzberg

MFH im Doppelpack mit Dachrohlingen
Off market-Verkauf aus Fondsbestand an privaten Käufer

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Brunnenstraße, Berlin-Mitte

MFH mit IBB-Förderung, 9 Wohnungen, 2 Gewerbe, große Remise
Zügige Vermittlung an internationalen privaten Käufer

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Gervinusstraße, Berlin-Charlottenburg

MFH mit Dachrohling und Baupotential eines im Krieg zerstörten Seitenflügels
Interne Vermittlung, Due Diligence, Vorprüfung Bebaubarkeit

Guthmann Report Charlottenburg

Bastianstraße, Berlin-Wedding

Teilweise Saniertes MFH mit 31 Einheiten in Untersuchungsgebiet Milieuschutz
Vertrauensvolle Vermarktung für Privatperson, Due Diligence, Prüfung DG-Ausbau

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Claszeile, Berlin-Zehlendorf

Gepflegtes MFH mit 13 Wohnungen und Stellplätzen. Off market aus Familienbesitz an Privatkäufer vermittelt.

 

Guthmann Report Zehlendorf

Reichenberger Straße, Berlin-Kreuzberg

Gepflegtes Nachkriegsgebäude mit 12 Wohneinheiten mit großem Grundstück
Von Privat an Privat, Due Diligence, Vorprüfung Bauamt

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Biebricher Straße, Berlin-Neukölln

Großes Gründerzeithaus mit 33 Einheiten und ausgebautem Dach
Zügiger off market Verkauf, Due Diligence

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Weserstraße, Berlin-Neukölln

Solides 1990er MFH in Kreuzkölln
Interne Vermittlung nach guter Zusammenarbeit mit Eigentümern. 

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Rückgang der Verkäufe seit 2006

Wir haben die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin von 2006 bis zum Stichtag 31.10.2022 nach Bezirken untersucht. Analog zum Wohnungsmarkt nimmt die Anzahl der Transaktionen konstant ab, während die Umsätze bislang noch steigen. In 2022 hat der Gutachterausschuss Berlin unseren Auswertungen zufolge 577 Verkäufe von Mietwohnhäusern mit und ohne Gewerbeanteil bis inklusive Ende Oktober registriert.

Durchschnittliches Preisniveau nach Bezirken

Das durchschnittliche Preisniveau von Mehrfamilienhäusern in Berlin hat sich im Vierjahreszeitraum in den Bezirken uneinheitlich entwickelt. Mit Hilfe des GAA (Gutachterausschuss Berlin) haben wir Medianwerte ermittelt. In unseren Bezirksreports erhalten Sie bei Interesse weitergehende Informationen. Eine belastbare Einschätzung zum tatsächlich erzielbaren Verkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin sollte immer nach genauer Prüfung und individuell für Ihr Objekt erfolgen. Unsere Analysen dienen als erster Anhaltspunkt zum Preisrahmen in den Altbezirken. 

Baujahresklasse und Lage

Klassische Altbauten bis 1919 machen den größten Teil des Bestandes aus. In zentralen City-Lagen werden die höchsten Faktoren erzielt, wobei es ein weites Spektrum in der Abstufung nach Mikrolagen gibt. Die Baujahresklasse ab 1991 könnte mit Blick auf energetische Aspekte künftig gegenüber klassischen Altbauten im Vorteil sein. Nachkriegsbaujahre erzielen aktuell etwas niedrigere Faktoren.

Baujahresklassifizierung City      
  Von EUR/m² Bis EUR/m² ø EUR/m² ø Faktor
Baujahr bis 1919 schlechter Bauzustand 1.436 1.700 1.608 nicht bekannt
Baujahr bis 1919 normaler Bauzustand 1.482 3.333 2.322 32,9
Baujahr bis 1919 guter Bauzustand 1.980 5.036 3.612 32,2
Baujahr 1920 bis 1948 keine Fälle keine Fälle - -
Baujahr 1949 bis 1970 1.793 3.296 2.504 27,4
Baujahr 1971 bis 1990 1.519 3.943 2.712 29,3
Baujahr 1991 bis 2016 2.592 7.134 5.067 nicht bekannt
Baujahr ab 2018 3.221 16.262 7.088 nicht bekannt
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2021/2022
Baujahresklassifizierung Weiteres Stadtgebiet      
  Von EUR/m² Bis EUR/m² ø EUR/m² ø Faktor
Baujahr bis 1919 schlechter Bauzustand 984 2.983 1.928 nicht bekannt
Baujahr bis 1919 normaler Bauzustand 1.108 2.631 1.858 28,7
Baujahr bis 1919 guter Bauzustand 1.514 4.590 2.955 nicht bekannt
Baujahr 1920 bis 1948 1.525 3.188 2.242 28,8
Baujahr 1949 bis 1970 896 3.618 2.082 32,9
Baujahr 1971 bis 1990 1.128 2.928 2.040 27,9
Baujahr 1991 bis 2016 1.248 3.389 2.296 28,3
Baujahr ab 2018 1.893 5.446 4.328 34,9
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Immobilienmarktbericht 2021/2022

Zinsen üben Druck auf Faktoren aus

Seit 2009 gehen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kontinuierlich zurück. Begleitet wurde die Entwicklung von konsequenten Leitzins-Senkungen der EZB. Im Juli 2022 wurde der Leitzins erstmals seit Jahren auf 0,5 Prozentpunkte angehoben, im Oktober auf 2,00 und weitere Zinsschritte sind zu erwarten.

Der Zusammenhang zwischen Faktoren, Zinsen und erzielbaren Kaufpreisen

Der “Vervielfältiger” oder auch Faktor steht für das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einer Immobilie. Der Faktor drückt aus, in wie vielen Jahren der Kauf einer Immobilie sich über die Mieteinkünfte amortisiert. In Zeiten niedriger Zinsen ist die Rechnung verhältnismäßig einfach, auch wenn sie Investitionen, Mietsteigerungen und Kapitaldienste unberücksichtigt lässt. Die Berechnung lautet Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Infolge höherer Zinsen steigen die Kapitaldienste und reduzieren damit die Rentabilität. In dieser Situation stellen Investoren Kaufentscheidungen verstärkt auf eine funktionierende Kombination aus Lage, Objektzustand und zu erwartendem Entwicklungspotenzial ab. Es ist für den Verkaufserfolg entscheidend, den Status Quo eines Mehrfamilienhauses mit unserer Hilfe genau zu dokumentieren und transparent zu machen.  

Sie überlegen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen. 

Almut Guthmann
Dipl.-Ing. Almut Guthmann Prokuristin

Individuelle Beratung

Indem Sie fortfahren bestätigen Sie, dass Sie die Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH gelesen haben und akzeptieren.

Zeitlicher Ablauf eines MFH-Verkaufes

Die Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung sicher und zügig gestaltet werden. 

  • Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
  • Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken, Vertrauen durch Transparenz
  • Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis  
  • Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung 
  • Prüffrist Bezirk bei Vorkaufsrecht (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
  • Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
  • After Sales: Reibungsloser Übergang und Nachbetreuung

Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Informationen zum Milieuschutz finden Sie hier) sind die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis formal auch weiterhin zur Prüfung berechtigt. Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde die Prüffrist von zwei auf drei Monate erweitert. Sofern ein Mietshaus gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht. In der Praxis sollten die Bezirke dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses damit schneller entsprechen. Die Frist von drei Monaten ab Zustellung des Kaufvertrages beim Bezirk entspricht der Ausschöpfung der Frist. 

Aussichten 2023

2021 und 2022 waren geprägt von diversen Wendungen auf dem Berliner Immobilienmarkt, von denen der Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser direkt betroffen war. Innerhalb weniger Monate wurden 2021 erst der Mietendeckel und dann die Berliner Vorkaufspraxis gerichtlich gekippt. Kurz nach dem Jahreswechsel 2022 stiegen in der Folge des Ukraine-Krieges die Preise für Öl und Gas, was zu einem Anstieg der Inflation führte. Im Sommer erhöhte der EZB-Rat die Leitzinsen im Euroraum zunächst um einen halben Prozentpunkt und beendete die Zeit der Negativzinsen. Im September und Oktober folgten weitere Zinserhöhungen.

Keine Wende aber Veränderungen

Geopolitische Unsicherheiten, Inflation und Zinswende werden nicht zu einem Paradigmenwechsel oder einer Wende auf dem Zinshausmarkt in Berlin führen. Im internationalen Preisvergleich ist die Assetklasse “Berlin MFH” nach wie vor günstig und Zinshäuser in der deutschen Hauptstadt bleiben auf lange Sicht ein international nachgefragtes Gut. Gleichzeitig machen die stark gestiegenen Material- und Energiekosten im Neubau Sektor Bestandsimmobilien - trotz energetischer Nachteile gegenüber Neubauten - zu einer wichtigen Anlageform. Mit dem Quadratmeterpreis eines soliden Mehrfamilienhauses ließen sich aktuell nicht einmal die reinen Materialkosten eines Quadratmeter Neubaus aufwiegen. Und nicht zuletzt gilt der Immobilienmarkt in Berlin als hoch belastbar und krisenresistent.

Druck auf Faktoren

Noch ist die Entwicklung von Inflationsrate und Leitzins in 2023 nicht absehbar. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass der zunehmende Druck auf die Rentabilität zu einem weiteren Abschmelzen der Spitzenfaktoren führen wird. Auch die Anforderungen an die Verkäufer werden anspruchsvoller. Die vergleichsweise sehr geringe Anzahl an Transaktionen in 2022 führt dazu, dass Mehrfamilienhäuser in Berlin einem stärkeren Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind und bei zu nicht marktgerechten Kaufpreisvorstellungen deutlich länger am Markt bleiben oder durch Preisanpassungen gehen müssen.

Regulierungsradar

Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf die höhere Belastung der Mieter durch steigende Nebenkosten neue Restriktionen auf Eigentümer und Vermieter zukommen. Auch steht die Frage im Raum, ob der Gesetzgeber früher oder später Vermieter bei den Kosten für stützende Maßnahmen wie der Energiepauschale beteiligt.

Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:

  • Eine Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Konkret soll das Vorkaufsrecht gestärkt und die Entscheidung des Bundersverwaltungsgerichtes in Leipzig von 2021 übersteuert werden
  • Auch ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum ist möglich
  • Gewinnbesteuerung. Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer
  • Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
  • Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage
  • Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse

Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.

Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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