Zinshausmarkt Berlin 2023
Liebe Leserinnen und Leser.
Für das vierte Quartal 2023 ist mit einer erheblichen Belebung der Marktaktivität zu rechnen, begleitet von einer Stabilisierung der Preise aufgrund insgesamt gesunkener Faktoren.
Neben dem veränderten Zinsniveau hat auch die Diskussion über energetische Aspekte am Markt gerüttelt. Mit dem nun beschlossenen Heizungsgesetz ist aus der geplanten Energiewende eher eine langgezogene Kurve geworden. Dank langer Übergangsfristen ist der unmittelbare Druck gewichen. Trotzdem leiten die neuen Richtlinien zur Energieeffizienz im Bund und auf EU-Ebene einen Paradigmenwechsel ein, der sich vom Gebäude bis zur Wohnung durchziehen wird. Absehbar einzuplanende Kosten werden bereits von Käufern eingepreist. Die Folge sind Wertkorrekturen bei Gebäuden mit schlechterer Energiebilanz.
Die Kombination aus hohen Zinsen, konservativem Bewertungsverhalten der Banken, einem größeren Angebot und energetischen Aspekten wird den Zinshausmarkt in 2024 weiter beschäftigen.
- Unsere Erfahrung hilft Ihnen, Klarheit hinsichtlich tatsächlich zu erwartender Aufwände für Modernisierungen und Umstellungen (Heizung, etc) zu erlangen. Dies dient nicht nur einer marktkonformen Einpreisung, sondern verbessert auch Ihre Verhandlungsposition im Verkauf.
Dämmung, Miete, Stuck?
Ein Blick auf den Häuserbestand in Berlin verdeutlicht die langfristige Dimension der Energiewende. In Berlin, mit dem größten urbanen Häuserbestand in Deutschland, werden noch rund eine Million Wohnungen mit fossilen Brennstoffen beheizt und mit Warmwasser versorgt. Etwa 77 Prozent des Bestandes stammen aus den Jahren vor 1986, von denen rund 75 Prozent von Mietern bewohnt werden. (Quelle: Amt für Statistik, Ergebnisse des Zensus 2011, Stand 2014).
- Der Marktwert Ihres Miethauses wird von einer Reihe an Kennzahlen beeinflusst. Mieteinnahmen, Lagefaktoren, technischer Zustand, Zinsniveau und Energieeffizienz sind die wichtigsten Faktoren. Mit unserer Hilfe schaffen Sie Klarheit.
- Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen mit dem Schwerpunkt auf Vermarktung, Research & Analyse und Verwaltung von Miethäusern in Berlin. Jeder Mitarbeiter durchläuft eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung. Wir sind mehrsprachig und hoch spezialisiert. Überzeugen Sie sich in unserer auszugsweisen Referenzliste der Verkäufe von Zinshäusern von 2015 bis 2023.
Unsere Erfolgsbilanz reicht von kleinen Miethäusern bis zu Wohnkomplexen.
Preisbildende Faktoren 2023 und 2024
In der Bewertung der Rentabilität eines Miethauses sind mehrere Schlüsselfaktoren zu berücksichtigen. Ein Käufer muss ein komplexes Geflecht aus finanziellen und marktspezifischen Variablen in Betracht ziehen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Im Folgenden sind die wichtigsten Gesichtspunkte aufgeführt:
- Verändertes Zinsniveau
- Konservatives Bewertungsverhalten der Banken
- Höhere Eigenkapitalanforderungen
- Stärkere Ausdifferenzierung nach Lagen
- Energetische Kosten-Unsicherheit
- Wachsende Bedeutung des Gesamtzustandes
- Steigende Nettomieten
- Hohe Zuzugsraten
Analyse der Mehrfamilienhaus-Verkäufe in Berlin: Marktdynamik und Preisentwicklung
Wir haben die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin von 2006 bis Stand 11.07.2023 nach Bezirken untersucht. Insgesamt sind im laufenden Jahr 261 Kauffälle von Wohn- und Geschäftshäusern erfasst worden. Für 116 Kauffälle lag bis zum Stichtag eine Kaufpreisangabe vor. Gegenüber den Vorquartalen, nimmt die Marktdynamik wieder spürbar zu. Faktoren und Kaufpreise gehen auf einem insgesamt niedrigeren Preisniveau in eine Seitwärtsbewegung über.
- Auf die wertrelevante Geschossfläche bezogen, liegt der Mittelwert von Zinshäusern in Berlin aktuell bei ca. EUR/m² 2.248. Auf die Wohnfläche umgerechnet, liegt er in etwa bei EUR/m² 2.800.
Durchschnittliches Preisniveau für Miethäuser in Berlin
Nachdem in den letzten Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin mehr oder weniger flächendeckend gestiegen sind, kommt es nun wieder zu einer stärkeren Ausdifferenzierung. Mit den Daten des Gutachterausschuss Berlin haben wir das durchschnittliche Preisniveau für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt. Über ganz Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Transaktionspreis für Wohn- und Geschäftshäuser mit und ohne gewerblichen Anteil etwa 2.800 EUR/m² Wohnfläche.
- Eine belastbare Analyse, wie Sie den erzielbaren Verkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin optimieren können, erstellen wir gerne nach individueller Prüfung.
Kaufpreisspannen MFH Berlin nach Alt-Bezirk 2018 bis 2023
| Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | Anzahl | 16 | 25 | 44 | 20 | 28 | 29 | 44 | 54 | 30 | 9 | 39 | 27 | 51 | 52 | 18 | 10 | 29 | 17 | 38 | 80 | 5 | 9 | 13 |
| Preisspanne | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | |
| 2019 | Anzahl | 18 | 20 | 23 | 19 | 29 | 42 | 47 | 40 | 31 | 6 | 35 | 16 | 39 | 53 | 4 | 8 | 24 | 12 | 24 | 55 | 8 | 5 | 13 |
| Preisspanne | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | |
| 2020 | Anzahl | 15 | 30 | 55 | 26 | 22 | 40 | 40 | 39 | 22 | 4 | 28 | 9 | 36 | 82 | 18 | 37 | 25 | 15 | 23 | 44 | 5 | 5 | 7 |
| Preisspanne | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | |
| 2021 | Anzahl | 22 | 29 | 33 | 27 | 35 | 50 | 35 | 62 | 27 | 6 | 45 | 17 | 40 | 58 | 15 | 27 | 25 | 12 | 15 | 51 | 3 | 7 | 19 |
| Preisspanne | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | |
| 2022 | Anzahl | 23 | 21 | 22 | 20 | 17 | 34 | 29 | 42 | 22 | 9 | 10 | 22 | 21 | 56 | 6 | 14 | 25 | 6 | 16 | 52 | 3 | 3 | 14 |
| Preisspanne | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | |
| 2023 | Anzahl | 7 | 3 | 18 | 7 | 8 | 12 | 16 | 12 | 11 | 10 | 12 | 25 | 15 | 28 | 5 | 12 | 7 | 7 | 12 | 25 | 4 | 1 | 4 |
| Preisspanne | 3.040 bis 5.777 | 1.475 bis 1.750 | 919 bis 2.094 | 1.168 bis 2.964 | 1.374 bis 2.844 | 911 bis 6.567 | 1.660 bis 3.148 | 1.003 bis 2.628 | 203 bis 6.024 | - | - | - | 1.515 bis 2.570 | 979 bis 5.285 | - | - | 357 bis 4.173 | 1.552 bis 5.177 | 2.050 bis 3.125 | 1.400 bis 4.065 | 1.266 bis 4.667 | - | 1.425 bis 2.523 |
Prozentuale Preisveränderungen 2022 auf 2023
| Bezirk | EUR/m² 2022 | EUR/m² 2023 | Differenz (%) |
|---|---|---|---|
| Mitte | 3.950 | 3.975 | 0.63 |
| Tiergarten | 1.951 | 1.568 | -19.63 |
| Wedding | 1.751 | 1.539 | -12.10 |
| Prenzlauer Berg | 2.611 | 2.046 | -21.65 |
| Friedrichshain | 2.320 | 1.946 | -16.12 |
| Kreuzberg | 2.298 | 2.060 | -10.36 |
| Charlottenburg | 2.609 | 2.332 | -10.61 |
| Spandau | 1.935 | 1.649 | -14.78 |
| Wilmersdorf | 2.483 | 3.535 | 42.42 |
| Zehlendorf | 3.092 | - | - |
| Schöneberg | 2.281 | - | - |
| Steglitz | 2.435 | - | - |
| Tempelhof | 2.423 | 2.051 | -15.34 |
| Neukölln | 1.868 | 2.093 | 12.03 |
| Treptow | 1.729 | - | - |
| Köpenick | 2.434 | - | - |
| Lichtenberg | 2.360 | 1.927 | -18.35 |
| Weißensee | 2.390 | 2.783 | 16.45 |
| Pankow | 2.326 | 2.493 | 7.18 |
| Reinickendorf | 2.079 | 2.228 | 7.17 |
| Marzahn | 2.388 | 2.761 | 15.63 |
| Hohenschönhausen | 1.771 | - | - |
| Hellersdorf | 2.499 | 1.977 | -20.89 |
Zinssatz, Faktor und Kaufpreis
Der "Multiplikator" oder Faktor steht für das Vielfache der jährlichen Nettokaltmiete einer Immobilie. Der Faktor drückt aus, in wie vielen Jahren sich der Kauf einer Immobilie über die Mieteinnahmen amortisiert. In Zeiten niedriger Zinsen ist die Berechnung relativ einfach, auch wenn sie Investitionen, Mieterhöhungen und Kapitaldienste nicht berücksichtigt. Die Berechnung lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Als Folge höherer Zinssätze steigen die Kapitaldienste und verringern damit die Rentabilität. In dieser Situation basieren Investoren ihre Kaufentscheidungen zunehmend auf einem tragfähigen Mix aus Standort, Zustand der Immobilie und erwartetem Entwicklungspotential.
- Entscheidend für einen reibungslosen Verkauf ohne Nachverhandlungen ist die schnelle und reibungslose Prüfung durch den Kunden. Wir dokumentieren den Status Quo, machen Potenziale sichtbar und sorgen für eine sichere Transaktion.
Sie überlegen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen.
Individuelle Beratung
Zeitrahmen für den Verkauf eines Zinshauses in Berlin
Die gesamte Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung zeitlich gestrafft, sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Kaufvertrag-Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Infos Milieuschutz ) haben die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis eine dreimonatige Prüffrist. Sofern ein Objekt gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht.
Wir navigieren Sie durch jede Herausforderung
Die aktuelle Lage auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist herausfordernd. Zwar kommt der Markt wieder in Bewegung, die Entwicklung ist in den Bezirken aber sehr unterschiedlich. Spezifische Objektmerkmale müssen in Einklang mit dem Markt stehen.
Die Schlüssel für den bestmöglichen Verkauf ist eine sorgfältige Analyse und Vorbereitung, inklusive einer transparenten Dokumentation Ihrer Liegenschaft, eine zielgerichtete Vermarktungsstrategie und ein Fokus auf die Maximierung Ihres Erlöses. Die richtige Vorbereitung ermöglicht es potenziellen Käufern, das Investitionsrisiko besser zu verstehen und den Due Diligence-Prozess effizient zu durchlaufen. Eine gut geplante Verkaufsstrategie kann Trends entgegenwirken und die Werterosion verhindern.
- Unser Bestreben ist es, Ihnen bei der Bewältigung dieser Herausforderungen zur Seite zu stehen und den Verkaufsprozess so effizient und ertragreich wie möglich zu gestalten.
Regulierung
Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf steigende Mieten neue Maßnahmen auf Vermieter/Eigentümer zukommen.
Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:
- Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse, z.B. Gesetzesantrag von Hamburg und Bremen: Bundesrat soll möbliertes Wohnen beenden
- Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Vorkaufsrecht soll wiederbelebt werden
- Grüne und SPD möchten ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum
- Gewinnbesteuerung: Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer wird immer wieder diskutiert
- Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
- Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage
Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.
Dieser Report wurde zuletzt am 25.09.2023 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.