Liebe Leserin, lieber Leser.
Die große Anzahl täglicher Zugriffe auf die Guthmann Reports zeigt, wie aufmerksam die Entwicklungen am Immobilienmarkt Berlin beobachtet werden. Gefragt sind nicht nur unsere Markteinschätzungen, sondern vor allem Transparenz in einem komplexen Umfeld, denn der Markt für Mehrfamilienhäuser unterscheidet sich fundamental vom Wohnungsmarkt. In Berlin gibt es etwa 332.000 MFH und rund zwei Millionen Wohnungen. Entsprechend repräsentiert der Häusermarkt quantitativ zwar nur rund 16 Prozent der Immobilienverkäufe in Berlin, generiert gleichzeitig aber etwa eineinhalb Mal so viel Umsätze. Das erstaunt nicht, denn ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus mit durchschnittlich 1.675m² Wohnfläche kostet im Mittel rund vier Millionen Euro. Die Größenordnung verdeutlicht, wie wichtig der verantwortungsvolle und sensible Umgang mit Ihren Werten sein muss. Unser Report kann Ihnen daher nur eine erste Idee zu Entwicklung und Stand am Markt für Mehrfamilienhäuser in der Hauptstadt geben. Alles, was darüber hinausgeht, erhalten Sie bei uns aus erster Hand.
Die Best Practice von Guthmann Estate ist es, mit Daten, jahrelanger Erfahrung, Wissen und Marktgespür immer bestmögliche Ergebnisse für Sie zu erzielen.
Wir vermitteln auch Ihr MFH. Off market, diskret, erfolgreich.
Rückgang der Verkäufe seit 2006
Wir haben die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in Berlin von 2006 bis zum Stichtag 31.10.2022 nach Bezirken untersucht. Analog zum Wohnungsmarkt nimmt die Anzahl der Transaktionen konstant ab, während die Umsätze bislang noch steigen. In 2022 hat der Gutachterausschuss Berlin unseren Auswertungen zufolge 577 Verkäufe von Mietwohnhäusern mit und ohne Gewerbeanteil bis inklusive Ende Oktober registriert.
Durchschnittliches Preisniveau nach Bezirken
Das durchschnittliche Preisniveau von Mehrfamilienhäusern in Berlin hat sich im Vierjahreszeitraum in den Bezirken uneinheitlich entwickelt. Mit Hilfe des GAA (Gutachterausschuss Berlin) haben wir Medianwerte ermittelt. In unseren Bezirksreports erhalten Sie bei Interesse weitergehende Informationen. Eine belastbare Einschätzung zum tatsächlich erzielbaren Verkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin sollte immer nach genauer Prüfung und individuell für Ihr Objekt erfolgen. Unsere Analysen dienen als erster Anhaltspunkt zum Preisrahmen in den Altbezirken.
Baujahresklasse und Lage
Klassische Altbauten bis 1919 machen den größten Teil des Bestandes aus. In zentralen City-Lagen werden die höchsten Faktoren erzielt, wobei es ein weites Spektrum in der Abstufung nach Mikrolagen gibt. Die Baujahresklasse ab 1991 könnte mit Blick auf energetische Aspekte künftig gegenüber klassischen Altbauten im Vorteil sein. Nachkriegsbaujahre erzielen aktuell etwas niedrigere Faktoren.
| Baujahresklassifizierung | City | |||
|---|---|---|---|---|
| Von EUR/m² | Bis EUR/m² | ø EUR/m² | ø Faktor | |
| Baujahr bis 1919 schlechter Bauzustand | 1.436 | 1.700 | 1.608 | nicht bekannt |
| Baujahr bis 1919 normaler Bauzustand | 1.482 | 3.333 | 2.322 | 32,9 |
| Baujahr bis 1919 guter Bauzustand | 1.980 | 5.036 | 3.612 | 32,2 |
| Baujahr 1920 bis 1948 | keine Fälle | keine Fälle | - | - |
| Baujahr 1949 bis 1970 | 1.793 | 3.296 | 2.504 | 27,4 |
| Baujahr 1971 bis 1990 | 1.519 | 3.943 | 2.712 | 29,3 |
| Baujahr 1991 bis 2016 | 2.592 | 7.134 | 5.067 | nicht bekannt |
| Baujahr ab 2018 | 3.221 | 16.262 | 7.088 | nicht bekannt |
| Baujahresklassifizierung | Weiteres Stadtgebiet | |||
|---|---|---|---|---|
| Von EUR/m² | Bis EUR/m² | ø EUR/m² | ø Faktor | |
| Baujahr bis 1919 schlechter Bauzustand | 984 | 2.983 | 1.928 | nicht bekannt |
| Baujahr bis 1919 normaler Bauzustand | 1.108 | 2.631 | 1.858 | 28,7 |
| Baujahr bis 1919 guter Bauzustand | 1.514 | 4.590 | 2.955 | nicht bekannt |
| Baujahr 1920 bis 1948 | 1.525 | 3.188 | 2.242 | 28,8 |
| Baujahr 1949 bis 1970 | 896 | 3.618 | 2.082 | 32,9 |
| Baujahr 1971 bis 1990 | 1.128 | 2.928 | 2.040 | 27,9 |
| Baujahr 1991 bis 2016 | 1.248 | 3.389 | 2.296 | 28,3 |
| Baujahr ab 2018 | 1.893 | 5.446 | 4.328 | 34,9 |
Zinsen üben Druck auf Faktoren aus
Seit 2009 gehen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kontinuierlich zurück. Begleitet wurde die Entwicklung von konsequenten Leitzins-Senkungen der EZB. Im Juli 2022 wurde der Leitzins erstmals seit Jahren auf 0,5 Prozentpunkte angehoben, im Oktober auf 2,00 und weitere Zinsschritte sind zu erwarten.
Der Zusammenhang zwischen Faktoren, Zinsen und erzielbaren Kaufpreisen
Der “Vervielfältiger” oder auch Faktor steht für das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einer Immobilie. Der Faktor drückt aus, in wie vielen Jahren der Kauf einer Immobilie sich über die Mieteinkünfte amortisiert. In Zeiten niedriger Zinsen ist die Rechnung verhältnismäßig einfach, auch wenn sie Investitionen, Mietsteigerungen und Kapitaldienste unberücksichtigt lässt. Die Berechnung lautet Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Infolge höherer Zinsen steigen die Kapitaldienste und reduzieren damit die Rentabilität. In dieser Situation stellen Investoren Kaufentscheidungen verstärkt auf eine funktionierende Kombination aus Lage, Objektzustand und zu erwartendem Entwicklungspotenzial ab. Es ist für den Verkaufserfolg entscheidend, den Status Quo eines Mehrfamilienhauses mit unserer Hilfe genau zu dokumentieren und transparent zu machen.
Sie überlegen, Ihr Miethaus in Berlin zu verkaufen? Unsere Beratung wird Sie überzeugen.
Individuelle Beratung
Zeitlicher Ablauf eines MFH-Verkaufes
Die Transaktionsdauer beim Verkauf eines MFH in Berlin kann durch eine professionelle Vorbereitung und Abwicklung sicher und zügig gestaltet werden.
- Beratung: Klärung der Ausgangslage, marktgerechte Einpreisung
- Professionelle Dokumentation: Beschleunigung der Prüfung durch Kunden und Banken, Vertrauen durch Transparenz
- Vermarktung: Diskrete off market Vermittlung im solventen internen Kundenkreis
- Vertragshandling: Vertragsprüfung mit Anwälten und Notaren, Beurkundung
- Prüffrist Bezirk bei Vorkaufsrecht (Lesen Sie unseren Blogbeitrag zum Vorkaufsrecht)
- Vollzug und Kaufpreisfälligkeit
- After Sales: Reibungsloser Übergang und Nachbetreuung
Bei Verkäufen in Milieuschutzgebieten (mehr Informationen zum Milieuschutz finden Sie hier) sind die Bezirke trotz der gerichtlich gestoppten Vorkaufspraxis formal auch weiterhin zur Prüfung berechtigt. Mit der Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde die Prüffrist von zwei auf drei Monate erweitert. Sofern ein Mietshaus gemäß den Regelungen der Erhaltungssatzung bewirtschaftet wird, besteht kein Vorkaufsrecht. In der Praxis sollten die Bezirke dem Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses damit schneller entsprechen. Die Frist von drei Monaten ab Zustellung des Kaufvertrages beim Bezirk entspricht der Ausschöpfung der Frist.
Aussichten 2023
2021 und 2022 waren geprägt von diversen Wendungen auf dem Berliner Immobilienmarkt, von denen der Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser direkt betroffen war. Innerhalb weniger Monate wurden 2021 erst der Mietendeckel und dann die Berliner Vorkaufspraxis gerichtlich gekippt. Kurz nach dem Jahreswechsel 2022 stiegen in der Folge des Ukraine-Krieges die Preise für Öl und Gas, was zu einem Anstieg der Inflation führte. Im Sommer erhöhte der EZB-Rat die Leitzinsen im Euroraum zunächst um einen halben Prozentpunkt und beendete die Zeit der Negativzinsen. Im September und Oktober folgten weitere Zinserhöhungen.
Keine Wende aber Veränderungen
Geopolitische Unsicherheiten, Inflation und Zinswende werden nicht zu einem Paradigmenwechsel oder einer Wende auf dem Zinshausmarkt in Berlin führen. Im internationalen Preisvergleich ist die Assetklasse “Berlin MFH” nach wie vor günstig und Zinshäuser in der deutschen Hauptstadt bleiben auf lange Sicht ein international nachgefragtes Gut. Gleichzeitig machen die stark gestiegenen Material- und Energiekosten im Neubau Sektor Bestandsimmobilien - trotz energetischer Nachteile gegenüber Neubauten - zu einer wichtigen Anlageform. Mit dem Quadratmeterpreis eines soliden Mehrfamilienhauses ließen sich aktuell nicht einmal die reinen Materialkosten eines Quadratmeter Neubaus aufwiegen. Und nicht zuletzt gilt der Immobilienmarkt in Berlin als hoch belastbar und krisenresistent.
Druck auf Faktoren
Noch ist die Entwicklung von Inflationsrate und Leitzins in 2023 nicht absehbar. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass der zunehmende Druck auf die Rentabilität zu einem weiteren Abschmelzen der Spitzenfaktoren führen wird. Auch die Anforderungen an die Verkäufer werden anspruchsvoller. Die vergleichsweise sehr geringe Anzahl an Transaktionen in 2022 führt dazu, dass Mehrfamilienhäuser in Berlin einem stärkeren Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind und bei zu nicht marktgerechten Kaufpreisvorstellungen deutlich länger am Markt bleiben oder durch Preisanpassungen gehen müssen.
Regulierungsradar
Auch wenn derzeit weniger über Regulierung gesprochen wird, könnten mit Blick auf die höhere Belastung der Mieter durch steigende Nebenkosten neue Restriktionen auf Eigentümer und Vermieter zukommen. Auch steht die Frage im Raum, ob der Gesetzgeber früher oder später Vermieter bei den Kosten für stützende Maßnahmen wie der Energiepauschale beteiligt.
Auf der politischen Agenda stehen einige Punkte:
- Eine Expertengruppe im Bundestag arbeitet an der Novellierung der §§ 24 bis 28 BauGB. Konkret soll das Vorkaufsrecht gestärkt und die Entscheidung des Bundersverwaltungsgerichtes in Leipzig von 2021 übersteuert werden
- Auch ein Mietmoratorium, d.h. ein Einfrieren der Miete für einen bestimmten Zeitraum ist möglich
- Gewinnbesteuerung. Abschaffung der Spekulationsfrist oder Verlängerung der Haltedauer
- Kappung der Mieterhöhung von 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren
- Beschlossen ist die Verpflichtung der Gemeinden auf Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage
- Weitere Verschärfung der Mietpreisbremse
Im Regulierungsradar haben wir zusammengefasst, welche Vorhaben ungeachtet der Umsetzbarkeit, kursieren.
Weitere Reports
Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.