Ratgeber
Flächen im öffentlichen Planungsrecht
Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl in Berlin: Was Investoren wissen sollten
GRZ und GFZ bestimmen, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, und damit den Wert einer Immobilie. Wir erklären die Kennzahlen und den Unterschied zwischen Bebauungsplan und §34 BauGB in Berlin.
Peter Guthmann
Die Frage nach den Flächen ist im Umgang mit Immobilien häufig Anlass für Missverständnisse. Ob es um den Kauf eines Grundstücks, ein Bauvorhaben oder die Bewertung einer Immobilie geht: Die Begriffe Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmen das maximal realisierbare Bauvolumen und damit den Wert eines Grundstücks.
Die Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden darf. Festgelegt wird sie im Bebauungsplan. Eine GRZ von 0,4 auf einem 1.000 m² grossen Grundstück heisst: die Grundfläche der baulichen Anlagen darf 400 m² nicht überschreiten.
Zur Grundfläche zählen nicht nur das Hauptgebäude, sondern auch Nebenanlagen wie Garagen, Zufahrten und versiegelte Terrassen. Die GRZ ist damit auch ein Mass für die Bodenversiegelung und beeinflusst die Gestaltung von Aussenanlagen und Stellplatzanforderungen.
Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ ist für die wirtschaftliche Bewertung eines Grundstücks oft die wichtigere Kennzahl. Sie definiert, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse, gemessen an den Aussenmassen des Gebäudes. Eine GFZ von 1,2 auf einem 1.000 m² Grundstück erlaubt 1.200 m² Geschossfläche.
Diese Zahl bestimmt direkt das verkauf- oder vermietbare Volumen eines Projekts. Eine hohe GFZ ermöglicht mehr Wohn- oder Gewerbefläche. Zu beachten: Die genaue Definition eines Vollgeschosses kann in den Landesbauordnungen variieren.
Berliner Besonderheit: B-Plan vs. §34 BauGB
Die baurechtliche Grundlage ist in Berlin historisch bedingt zweigeteilt. In weiten Teilen West-Berlins, für die kein moderner B-Plan existiert, gilt oft noch der Baunutzungsplan von 1960. In Ost-Berlin findet seit der Wiedervereinigung bis zum Vorliegen neuer Bauleitplanungen häufig §34 BauGB Anwendung.
Was §34 BauGB für Investoren bedeutet
Der §34 BauGB regelt Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile. Ein neues Bauvorhaben muss sich nach Art und Mass der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Feste Kennzahlen wie GRZ und GFZ gibt es hier nicht. Stattdessen dient die Umgebungsbebauung als Referenz.
Das schafft Flexibilität, aber auch Planungsunsicherheit. In Stadtteilen mit hohem Entwicklungsdruck wie Neukölln ist eine genaue Analyse der Nachbarschaftsbebauung unerlässlich, um das Potenzial eines Grundstücks realistisch einzuschätzen. Eine frühzeitige Bauvoranfrage beim Bezirksamt ist in solchen Fällen ratsam.