Mehrfamilienhaus-Report Berlin Q1 2026

Marktphasen seit 2000

Über Jahrzehnte war der Berliner Markt für Mehrfamilienhäuser von niedrigen Mieten und Objektwerten geprägt. Im Jahr 2000 lag der mittlere Kaufpreis bei rund 500 €/m² Wohnfläche, der Faktor bei 11,2 x der Jahresnettokaltmiete. Beides spiegelt den damaligen Zustand des Bestandes: Außen-WCs, Kohleöfen, veraltete Elektrik und erhebliche Instandhaltungsdefizite zogen sich über weite Teile des Berliner Häuserbestandes. Mit den geringen Einnahmen konnten meist nur notwendige Maßnahmen umgesetzt werden. In den innerstädtischen Altbaugebieten Ost-Berlins kam es nach der Wiedervereinigung zudem zu erhöhtem Leerstand. Schätzungen zufolge lag die Quote 1998 bei über 30 Prozent. Berlinweit standen 2002 rund 200.000 Wohnungen leer. Eine Zeitung schrieb 2004, nicht einmal geschenkt würde jemand Berliner Häuser nehmen. 

2010 bis 2021: Megaboom

Ab 2010 setzte eine Trendwende ein. Während andere europäische Märkte unter den Folgen der Finanzkrise litten, gewann Berlin rapide an Attraktivität. Die Preise stiegen zunächst moderat und ab 2011 sprunghaft an. Parallel entwickelten sich die Faktoren. Immer niedrigere Zinsen, viel Zuzug und im internationalen Vergleich hoch wettbewerbsfähige Preise wurden zu den hauptsächlichen Treibern am Markt für Mehrfamilienhäuser. Mit der Wohnungsnachfrage gingen die Leerstände zurück, die Mieten zogen an. Eigentümer begannen verstärkt in den Bestand zu investieren; die Qualität der Gebäude und die Lebensqualität in den Quartieren verbesserte sich. Berlin war angesagt und rückte immer weiter in den Fokus internationaler Investoren.

2022–2024: Marktkorrektur

Infolge der durch den Ukrainekrieg sprunghaft angestiegenen Inflation leitete die Europäische Zentralbank ab 2021 eine Zinswende ein, die 2022 eine Korrektur einleitete, die bis 2024 andauerte. Die Kaufpreise zogen sich auf das Niveau von 2017 zurück, die Faktoren auf das von 2015.

2025

Mit 728 Transaktionen in 2025 schliesst der Markt quantitativ wieder auf. 

Auf Bezirksebene verläuft die Entwicklung uneinheitlich: Steglitz-Zehlendorf führt mit 95 Transaktionen und liegt damit deutlich über dem Niveau von 2024 (76). Auch Pankow (84) und Mitte (76) zeigen eine Belebung. In Friedrichshain-Kreuzberg (58) und Spandau (43) bleibt die Aktivität verhalten.

Losgrößen

Ein Blick auf die Losgrößen zeigt, dass der durchschnittliche Transaktionspreis pro Mehrfamilienhaus von 6.221.000 € im Jahr 2024 auf 4.864.000 € im Jahr 2025 gesunken ist. Ursache sind kleinere Objekte und niedrigere Quadratmeterpreise, während großvolumige Transaktionen seltener geworden sind.

Geldumsatz

Insgesamt erreicht der Geldumsatz 3,5 Mrd. €, eine Veränderung um -608.387.000 € oder -15,0 % zum Vorjahr. 

Tempelhof-Schöneberg verzeichnet mit 687,4 Mio. € den höchsten Geldumsatz, gefolgt von Mitte mit 655,7 Mio. €. Die Verteilung nach Bezirken zeigt die Karte.

Faktoren

Der Berliner Mehrfamilienhausmarkt hat zwischen 2010 und 2021 hohe Preisanstiege erlebt. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor stieg von 13,9 x auf 32,1 x. Nach der Zinswende kehrte sich der Trend um und innerhalb von drei Jahren fiel der Faktor auf derzeit 22,4 x zurück. 

Auf Bezirksebene sind die Faktoren in zuvor überdurchschnittlich performenden Lagen stark gesunken. Charlottenburg-Wilmersdorf erreichte 2021 mit 39,9 x den höchsten Wert und liegt aktuell bei 24 x. Friedrichshain-Kreuzberg fiel von 33,3 x auf 23,7 x, Neukölln von 29,9 x auf 21,4 x. In Reinickendorf, 2021 mit dem niedrigsten Faktor (26,1 x), fiel die Korrektur moderater aus; aktuell liegt der Wert bei 20,3 x.

Quadratmeterpreise

Der Median-Transaktionspreis pro Quadratmeter Wohnfläche auf dem Berliner Mehrfamilienhausmarkt stieg von 2.490 €/m² (2018) auf seinen Höchststand von 2.970 €/m² im Jahr 2022. Mit der Zinswende fiel der Median bis 2024 auf 2.110 €/m², 2025 liegt er bei 2.160 €/m². Der Median liegt unter dem Durchschnittspreis (2.540 €/m² in 2025) – einzelne hochpreisige Transaktionen beeinflussen den Mittelwert nach oben.

Auf Bezirksebene fiel der Median in den vergangenen fünf Jahren in Steglitz-Zehlendorf um -43,0 %, in Charlottenburg-Wilmersdorf um -32,0 %. Geringer war der Rückgang in Pankow (-10,0 %) und Spandau (-9,0 %). Lichtenberg verzeichnete als einziger Bezirk ein Plus von 24,0 %. Die regionale Entwicklung ist in den Dashboards ersichtlich.

Käuferprofile

Wer kauft aktuell Berliner Mehrfamilienhäuser? Das Spektrum reicht vom eigenkapitalstarken Family Office bis zum langfristig orientierten Bestandshalter. Preissegment, Lagepräferenz, Strategie und Anlagehorizont unterscheiden sich erheblich.

• Family Offices und Multi Family Offices agieren typischerweise im Preissegment von 5 bis über 20 Millionen Euro und zeigen dabei hohe Flexibilität. Sie verfolgen Value-Add- und opportunistische Strategien mit einem mittelfristigen Anlagehorizont. Als eigenkapitalstarke Käufer können sie agil auf Marktchancen reagieren. 
• Private Investoren bewegen sich meist im Segment von 2 bis 5 Millionen Euro und konzentrieren sich auf Value-Add-Strategien mit ausgeprägtem lokalem oder regionalem Bezug. Ihre Entscheidungen treffen sie agil und individuell, wobei die Anlagen oft generationsübergreifend ausgelegt sind. 
• Projektentwickler investieren variabel abhängig vom jeweiligen Projekt und zahlen teils sehr hohe Kaufpreise. Ihr Fokus liegt auf Entwicklung, Sanierung und Umnutzung mit klarem Blick auf Wertsteigerungspotenzial, Baurecht und Realteilungsmöglichkeiten. 
• Bestandshalter – ob privat oder als Unternehmen organisiert – investieren variabel, meist zur langfristigen Portfolioergänzung. Sie setzen auf langfristigen Bestand mit stabilen und belastbaren Mieteinnahmen und planbaren Erhöhungen. Häufig haben Bestandshalter klare Lage-Präferenzen um Verwaltungsprozesse zu bündeln.  
• Fonds bewegen sich im Segment ab 20 Millionen Euro oder erwerben große Portfolios. Sie verfolgen Core- und Core-Plus-Strategien mit ESG-Fokus, wobei längere Entscheidungsprozesse und Diversifizierung charakteristisch sind.  

2026

Der Mehrfamilienhausmarkt in Berlin hat sich strukturell verändert. Treiber ist nicht günstiges Geld, sondern eine faire Bewertung der Objekte und ein solides Fundament. Verkäufer profitieren vom Wachstum der Boomphase bis 2021 und Käufer erwerben zu Preisen, die künftiges Wachstum versprechen. Bei Investoren zählen belastbare Mieten, Substanzqualität und zunehmend wieder Flächenreserven. Die um ein Drittel geschrumpften Losgrößen zeigen, dass Käufer Klumpenrisiken vermeiden und Eigenkapital streuen. Für eigenkapitalstarke Käufer bietet das Umfeld einen strategischen Vorteil. Gleichzeitig grenzt das Zinsniveau die Kaufbereitschaft, insbesondere bei großen Objekten, etwas ein. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre haben zwar das Preisniveau bereinigt, aber auf 15 Jahre gesehen realisieren Verkäufer beim Exit immerhin eine jährliche Wertsteigerung von durchschnittlich 6,7 %.

Sehr solide fundamentale Rahmenbedingungen und ein attraktives Preisniveau werden den Markt aus unserer Sicht 2026 auch gegen neue externe Einflüsse wie den Irankrieg stützen. Wohnungsknappheit, anhaltender Zuzug und ein langfristig ausgelegtes Mietentwicklungspotenzial machen das Berliner Mehrfamilienhaus als Assetklasse so interessant wie lange nicht.

Methodik

Die Analyse basiert auf Transaktions-, Angebots- und Strukturdaten aus amtlichen und privaten Quellen. Zu den zentralen Datengrundlagen zählen der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Angebotsdaten der IMV GmbH, der Zensus sowie Veröffentlichungen der Investitionsbank Berlin und des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg.

Ausgewertet werden unter anderem Kaufpreise, Angebotsniveaus, Marktaktivität, Wohnungsbestand, Leerstand, Miethöhen, Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit. Die Daten werden harmonisiert, plausibilisiert und auf Bezirks- sowie Ortsteilebene differenziert analysiert.

Die Einordnung erfolgt datenbasiert und wird durch unsere Markterfahrung ergänzt. Abweichungen zwischen Angebots- und Transaktionsdaten sind systemimmanent und werden in der Analyse berücksichtigt.

Die Ergebnisse stellen eine modellbasierte Auswertung dar und ersetzen keine amtlichen Statistiken. Trotz sorgfältiger Aufbereitung können Abweichungen nicht vollständig ausgeschlossen werden.