Mehrfamilienhaus Berlin Q3 2026

Preise und Faktoren seit 2000

Im Jahr 2000 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin bei 500 € je Quadratmeter Wohnfläche, der Kaufpreisfaktor bei 11,2 Jahresnettokaltmieten. Bis 2004 änderte sich daran wenig (680 € / 12,5). Außen-WCs, Kohleöfen und aufgelaufene Instandhaltungsdefizite prägten weite Teile des Bestands, in den Altbaugebieten Ost-Berlins lag der Leerstand 1998 geschätzt bei über 30 Prozent. Von 2010 an stiegen beide Werte deutlich, von 960 € und 13,9 auf 3.230 € und 32,1 im Jahr 2021. In diesen Zeitraum fallen sinkende Leitzinsen, anhaltender Zuzug und im europäischen Vergleich niedrige Einstiegspreise. Der Preis erreichte 2022 mit 3.300 € seinen höchsten Stand, der Faktor bereits 2021. Seither gingen beide zurück, auf 2.390 €/m² und 21,1 zum Stichtag 19.08.2026. Beim Preis entspricht das etwa dem Niveau von 2017, beim Faktor liegt der Wert zwischen 2014 und 2015.

Transaktionen, Preise und Faktoren von Mehrfamilienhäusern in 2026

Mit 361 Transaktionen in Q1/Q2 2026 liegt der Markt quantitativ auf Vorjahresniveau. 

Neukölln führt mit 39 Kauffällen die Liste an, gefolgt von Reinickendorf (39), Wilmersdorf (26) und Steglitz.  

Losgrößen

Der durchschnittlich gezahlte Gesamtpreis je Mehrfamilienhaus ist weiter gesunken., von 6.221.000 € in 2024 auf 3.870.000 € im laufenden Jahr. Kleinere Objekte und niedrigere Quadratmeterpreise dominieren den Markt. Großvolumige Transaktionen sind seltener geworden.

Geldumsatz

Das zweite Halbjahr 2026 war insgesamt stark. Der Geldumsatz in Q1, Q2 und im angefangenen Q3 liegt bei 1,4 Mrd. €. 

Nach Bezirken aufgeschlüsselt gibt die Karte Auskunft. 

Faktoren

Der mittlere Faktor liegt 2026 bei 21,1 Jahresnettokaltmieten. Das ist der niedrigste Wert seit 2014 (19,7) und liegt 11,0 unter dem Höchststand von 2021 (32,1), ein Rückgang um 34 Prozent. Im Jahresvergleich hält allein Charlottenburg-Wilmersdorf den Faktor, Friedrichshain-Kreuzberg bleibt unverändert. Die stärksten Rückgänge zeigen Lichtenberg und Reinickendorf. Über fünf Jahre führt Charlottenburg-Wilmersdorf die Rückgänge an, gefolgt von Marzahn-Hellersdorf und Mitte; die geringsten Rückgänge weisen Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg aus. Die höchsten Faktoren werden weiter in Mitte erzielt.  

Quadratmeterpreise

Der Median-Transaktionspreis pro Quadratmeter Wohnfläche auf dem Berliner Mehrfamilienhausmarkt stieg von 2.490 €/m² (2018) auf seinen Höchststand von 2.970 €/m² im Jahr 2022. Aktuell liegt er bei 2.110 €/m². Der Median liegt unter dem Durchschnittspreis von  2.390 €/m², was auf eine weitere Ausdifferenzierung des Häusermarktes deutet. 

Käuferprofile

Wer kauft aktuell Berliner Mehrfamilienhäuser? Das Spektrum reicht vom eigenkapitalstarken Family Office bis zum langfristig orientierten Bestandshalter. Preissegment, Lagepräferenz, Strategie und Anlagehorizont unterscheiden sich erheblich.

• Family Offices und Multi Family Offices agieren typischerweise im Preissegment von 5 bis über 20 Millionen Euro und zeigen dabei hohe Flexibilität. Sie verfolgen Value-Add- und opportunistische Strategien mit einem mittelfristigen Anlagehorizont. Als eigenkapitalstarke Käufer können sie agil auf Marktchancen reagieren. 
• Private Investoren bewegen sich meist im Segment von 2 bis 5 Millionen Euro und konzentrieren sich auf Value-Add-Strategien mit ausgeprägtem lokalem oder regionalem Bezug. Ihre Entscheidungen treffen sie agil und individuell, wobei die Anlagen oft generationsübergreifend ausgelegt sind. 
• Projektentwickler investieren variabel abhängig vom jeweiligen Projekt und zahlen teils sehr hohe Kaufpreise. Ihr Fokus liegt auf Entwicklung, Sanierung und Umnutzung mit klarem Blick auf Wertsteigerungspotenzial, Baurecht und Realteilungsmöglichkeiten. 
• Bestandshalter – ob privat oder als Unternehmen organisiert – investieren variabel, meist zur langfristigen Portfolioergänzung. Sie setzen auf langfristigen Bestand mit stabilen und belastbaren Mieteinnahmen und planbaren Erhöhungen. Häufig haben Bestandshalter klare Lage-Präferenzen um Verwaltungsprozesse zu bündeln.  
• Fonds bewegen sich im Segment ab 20 Millionen Euro oder erwerben große Portfolios. Sie verfolgen Core- und Core-Plus-Strategien mit ESG-Fokus, wobei längere Entscheidungsprozesse und Diversifizierung charakteristisch sind.  

Ausblick

Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser hat gedreht. Käufer treffen heute auf einen Faktor von 21,1 Jahresnettokaltmieten, rund elf weniger als 2021, und auf einen Quadratmeterpreis von 2.390 €/m² gegenüber 3.230 €/m² € im Jahr 2021.

Langfristig bleibt die Entwicklung positiv. Über 15 Jahre beträgt die durchschnittliche jährliche Veränderung des mittleren Quadratmeterpreises 5,4 %, über zehn Jahre 1,4 %. Gegenüber dem Jahr 2000 liegt der mittlere Quadratmeterpreis heute beim 4,8-Fachen. Das entspricht 6,2 % Wertsteigerung pro Jahr über 26 Jahre. Die in dieser Zeit vereinnahmten Mieten sind dabei nicht berücksichtigt.

Kurzfristig ist die Lage weniger eindeutig. Zehnjährige Wohnungsbaukredite lagen 2016 bei rund 1,9 %, aktuell in einem Korridor von etwa 3,8 % bis 4,5 %. Die Preise haben sich an das höhere Zinsniveau angepasst. Eine erneute Zykluswende ist derzeit nicht absehbar.

Die fundamentale Knappheit am Berliner Wohnungsmarkt bleibt bestehen. Es wurde und wird zu wenig gebaut, während die Nachfrage nach Wohnraum sich weiter aufstaut. Gleichzeitig müssen Eigentümer mit Regulierung, Milieuschutz und zusätzlichen administrativen Anforderungen umgehen. Für private und mittelständische Bestandshalter sind diese Fragen im Alltag meist wichtiger als die politische Diskussion über große institutionelle Wohnungsbestände.

Halten, entwickeln oder verkaufen ist damit vor allem eine Frage des einzelnen Hauses und der persönlichen Situation des Eigentümers. Wer vor dieser Entscheidung steht, sollte deshalb nicht nur auf den Berliner Markt schauen, sondern zunächst wissen, wo das eigene Haus heute steht und welche Möglichkeiten es bietet. 

Ob jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkauf ist, lässt sich nicht nur über den Markt und die politische Stimmung beantworten. Bei einem seit 20 oder 30 Jahren gehaltenen und weitgehend entschuldeten Haus stellt sich die Frage anders als bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung oder größerem Instandhaltungsbedarf. Miethöhe, Entwicklungsmöglichkeiten, Investitionen und der heute erzielbare Verkaufspreis gehören ebenso in die Rechnung, wie die Frage, wie groß der Effekt ist, wenn die Immobilie noch ein paar Jahre geparkt wird. 

Für Käufer eröffnet das veränderte Preisniveau eine andere Perspektive. Die Faktoren liegen deutlich unter den Höchstständen, während Berlin einer der größten Mietwohnungsmärkte Deutschlands bleibt und Wohnraum knapp ist. Damit bieten sich 2026 und möglicherweise auch im kommenden Jahr Gelegenheiten, zu niedrigeren Faktoren in einen Markt mit anhaltend hoher Wohnraumnachfrage einzusteigen.

Methodik

Datenstand dieser Ausgabe: Transaktionsdaten zum 09.09.2026, Angebotsdaten zum 31.08.2026. Werte des laufenden Jahres sind unterjährig und nicht mit abgeschlossenen Jahren vergleichbar.

Angebotspreise und Angebotsmieten werden als Median ausgewiesen, Transaktionspreise als arithmetisches Mittel. Die Preisdifferenz und der Vergleich mit den Zensusmieten stellen entsprechend unterschiedlich berechnete Lagemaße gegenüber.

Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für Transaktionsdaten und IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH für Angebotsdaten. Eigene Berechnung, Aggregation und Darstellung auf den Raumebenen Bezirk, Ortsteil und Planungsraum. Die dargestellten Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtlichen Statistiken. Abweichungen sind nicht auszuschließen.