Mehrfamilienhaus Berlin Q4 2026

Preise und Faktoren seit 2000

Im Jahr 2000 kostete ein Berliner Mietshaus im Durchschnitt 500 € je Quadratmeter Wohnfläche, gezahlt wurde das 11,2-Fache der Jahresnettokaltmiete. Bis 2004 änderte sich daran wenig, die Werte lagen bei 680 € und dem 12,5-Fachen. Viele Häuser hatten noch Außen-WCs und Kohleöfen, die Instandhaltung war über Jahre liegen geblieben. In den Altbaugebieten Ost-Berlins standen 1998 geschätzt über 30 Prozent der Wohnungen leer.

Ab 2010 zogen beide Werte deutlich an. 2021 kostete der Quadratmeter 3.230 €, der Faktor lag bei 32,1. In diese Jahre fallen sinkende Leitzinsen, anhaltender Zuzug und Einstiegspreise, die im europäischen Vergleich niedrig waren. Der Faktor erreichte 2021 seinen Höchststand, der Preis ein Jahr später mit 3.300 €. Heute liegt der Quadratmeterpreis bei 2.350 €/m², der Faktor bei 20,9. Beim Preis entspricht das dem Niveau zwischen 2016 und 2017, beim Faktor dem zwischen 2014 und 2015.

Verkäufe, Preise und Faktoren 2026

Im Gesamtjahr 2025 wurden 728 Mietshäuser verkauft. Für 2026 sind zum Datenstand vom 13. Oktober bislang 490 Verkäufe erfasst. Das laufende Jahr ist noch nicht abgeschlossen; zudem kommen Nachmeldungen hinzu.

Die meisten Verkäufe wurden bislang in Charlottenburg-Wilmersdorf (56) sowie in Pankow (54) und Steglitz-Zehlendorf (54) erfasst. Wie sich die Verkäufe auf die zwölf Berliner Bezirke verteilen, zeigt die folgende Karte.

Durchschnittlicher Kaufpreis je Haus

Der durchschnittliche Kaufpreis je Berliner Mietshaus liegt 2026 bislang bei 4.301.000 €, nach 4.864.000 € im Vorjahr. Damit sinkt die durchschnittliche Kaufpreissumme je Abschluss zum zweiten Mal in Folge und erreicht den niedrigsten Wert der dargestellten Zeitreihe seit 2020. Im Jahr 2024 lag sie noch bei 6.221.000 €. Damals war der durchschnittliche Kaufpreis je Haus gestiegen, während der Quadratmeterpreis sank. Die Kennzahl zeigt damit, welche Kaufpreissummen im Markt umgesetzt werden; die Preise je Quadratmeter betrachten wir gesondert.

Umsatz

Im ersten Halbjahr 2026 wurden Mietshäuser für 1,22 Mrd. € verkauft, 3 % mehr als im ersten Halbjahr 2025 mit 1,18 Mrd. €. Im dritten Quartal waren es 768 Mio. €, ein Jahr zuvor 1,10 Mrd. €. Seit Jahresbeginn summiert sich der Umsatz auf 2,1 Mrd. €.

Ausgehend vom Datenstand am 13. Oktober 2026 gilt: Um den Jahresumsatz von 2023 zu erreichen, müssten bis Jahresende noch rund 200 Verkäufe zum aktuellen Durchschnittspreis hinzukommen. Das entspräche etwa 18 Abschlüssen pro Woche gegenüber bislang rund zwölf.

Die Karte zeigt den Umsatz je Bezirk und die Veränderung zum Vorjahr.

Faktoren

Wer heute in Berlin ein Mietshaus kauft, zahlt im Durchschnitt das 20,9-Fache der Jahresnettokaltmiete. Niedriger lag der Faktor zuletzt 2014, bei 19,7. Auf dem Höchststand 2021 waren es 32,1.

Gegenüber dem Vorjahr steigt der Faktor nur in Charlottenburg-Wilmersdorf und Spandau. In allen anderen auswertbaren Bezirken sinkt er, am deutlichsten in Lichtenberg und Reinickendorf. Über fünf Jahre ist er in Charlottenburg-Wilmersdorf am stärksten gesunken, gefolgt von Marzahn-Hellersdorf und Mitte, am wenigsten in Spandau und Reinickendorf. Den höchsten Faktor erzielen Häuser in Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Werte je Bezirk zeigt die Karte.

Quadratmeterpreise

Die Hälfte aller Verkäufe erzielt heute weniger als 2.100 €/m², die andere Hälfte mehr. 2018 lag dieser Median bei 2.490 €/m², auf dem Höchststand 2022 bei 2.970 €/m². Der Durchschnitt liegt mit 2.350 €/m² darüber.

Für Steglitz-Zehlendorf und Treptow-Köpenick liegen 2026 bislang zu wenige auswertbare Kaufverträge für eine Preisangabe vor.

Käuferprofile

Wer kauft in Berlin Mietshäuser? Fünf Käufergruppen treten regelmäßig auf. Sie unterscheiden sich darin, wie viel sie investieren, wo sie kaufen und wie lange sie halten.

• Family Offices und Multi Family Offices investieren meist zwischen 5 und über 20 Millionen Euro. Sie suchen Häuser mit Wertsteigerungspotenzial oder Sondersituationen und halten sie mittelfristig. Mit viel Eigenkapital im Rücken können sie schnell entscheiden.
• Private Investoren kaufen meist Häuser zwischen 2 und 5 Millionen Euro, oft in Lagen, die sie gut kennen. Sie wollen den Wert eines Hauses heben, entscheiden individuell und schnell und denken häufig über Generationen.
• Projektentwickler kaufen, wenn ein Haus zu ihrem Vorhaben passt, und zahlen dafür teils sehr hohe Preise. Sie prüfen vor allem Baurecht, Möglichkeiten für Sanierung und Umnutzung und ob sich ein Grundstück real teilen lässt.
• Bestandshalter, private wie gewerbliche, ergänzen mit einem Kauf ihr Portfolio und halten langfristig. Ihnen kommt es auf verlässliche Mieteinnahmen und planbare Mieterhöhungen an. Viele kaufen gezielt dort, wo sie bereits Häuser verwalten.
• Fonds investieren ab 20 Millionen Euro oder kaufen ganze Portfolios. Sie setzen auf gut vermietete, stabile Bestände (Core und Core-Plus) nach ESG-Kriterien, streuen breit und brauchen länger für ihre Entscheidungen.

Umwandlungen in Eigentumswohnungen gingen 2025 laut Gutachterausschuss deutlich zurück, auf 966 Wohnungen (−37 %). Die meisten entfielen auf Spandau mit 311. Die Bodenrichtwerte für Bauland im Geschosswohnungsbau blieben zum 01.01.2026 unverändert.

Ausblick

Die Kaufpreisfaktoren und Quadratmeterpreise Berliner Mietshäuser liegen deutlich unter ihren Höchstständen. Der durchschnittliche Faktor ist von 32,1 im Jahr 2021 auf 20,9 gesunken. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.350 €/m², gegenüber 3.300 €/m² im Jahr 2022. Käufer zahlen damit weniger für denselben jährlichen Mietertrag. Das kann die höheren Finanzierungskosten in ihrer Kalkulation ausgleichen.

Eine Ausweitung des Handels ist bislang dennoch nicht erkennbar. In den ersten drei Quartalen 2026 lag der Geldumsatz rund 13 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Kaufpreis je Haus sank von 4.864.000 € im Jahr 2025 auf bislang 4.301.000 €. Gehandelt werden damit kleinere Kaufpreissummen je Abschluss. Die Werte des laufenden Jahres sind vorläufig und können sich durch Nachmeldungen noch verändern.

Die niedrigeren Preise allein reichen offenbar nicht aus, um mehr Käufer und Verkäufer zusammenzubringen. Nachdem sich die Quadratmeterpreise teilweise dem Substanzwert der Häuser angenähert haben, dürfte auf Eigentümerseite die Bereitschaft zu weiteren Abschlägen abnehmen. Noch niedrigere Gebote könnten deshalb zunehmend dazu führen, dass Verkäufe ausbleiben. Zusammen mit den niedrigeren Faktoren spricht dies dafür, dass die Preiskorrektur weitgehend abgeschlossen sein dürfte.

Ob jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkauf ist, beantworten diese Marktdaten allein nicht. Wer ein Haus seit 20 oder 30 Jahren besitzt und es weitgehend entschuldet hat, rechnet anders als jemand, dem eine Anschlussfinanzierung oder größere Instandhaltung bevorsteht. In die Rechnung gehören die Miethöhe, Entwicklungsmöglichkeiten, anstehende Investitionen und der heute erzielbare Preis. Und die Frage, welchen Ertrag das Haus nach diesen Ausgaben in den kommenden Jahren noch erwirtschaftet.

Für Käufer eröffnet das erreichte Preisniveau ein Investitionsfenster. Künftige Wertsteigerungen bleiben Teil der Überlegung, der Erwerb muss jedoch auch zu den heutigen Bedingungen finanzierbar sein. Wo Banken nur einen begrenzten Teil des Kaufpreises finanzieren, entscheidet die Verfügbarkeit eigener Mittel darüber, ob ein Abschluss möglich ist. Eigenkapitalstarke Käufer haben damit mehr Handlungsspielraum.

Wenn Sie einen Kauf oder Verkauf erwägen, unterstützen wir Sie dabei, die Marktdaten auf das konkrete Haus zu übertragen und einen realistischen Kauf- oder Verkaufspreis einzuordnen.

Methodik

Datenstand dieser Ausgabe: Transaktionsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zum 13.10.2026, Zinsdaten der Deutschen Bundesbank bis August 2026. Werte des laufenden Jahres sind unterjährig und lassen sich nicht direkt mit abgeschlossenen Jahren vergleichen. Kaufverträge werden dem Gutachterausschuss mit Verzögerung gemeldet, deshalb können sich auch Werte vergangener Quartale noch ändern.

Quadratmeterpreise beziehen sich auf die Wohnfläche und erscheinen als Durchschnitt und als Median, Preise je Haus und Kaufpreisfaktoren als Durchschnitt. Für 2026 lagen bei 214 der 490 Verkäufe auswertbare Preisangaben vor, bei 114 ein Kaufpreisfaktor. Bei geringen Fallzahlen, etwa auf Bezirksebene, können einzelne große oder hochpreisige Objekte Umsatz und Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Berechnung und Darstellung auf Ebene der Bezirke und der ehemaligen Bezirke: GUTHMANN®. Die Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtliche Statistik. Abweichungen sind möglich.