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Grundsteuerreform 2026: Erstmals in der Nebenkostenabrechnung
Seit 2025 gelten neue Grundsteuer-Bescheide. In der Nebenkostenabrechnung 2026 tauchen die Beträge erstmals auf, mit teils spürbaren Veränderungen.
Peter Guthmann
Warum 2026 zählt
Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft. Ihre Auswirkungen auf Mieter werden aber erst 2026 sichtbar: In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 tauchen die neuen Beträge erstmals auf. Für Vermieter in Berlin heißt das: Die Abrechnung, die bis spätestens 31. Dezember 2026 beim Mieter eingehen muss, basiert erstmals auf den neu berechneten Grundsteuerwerten.
Was sich bei der Bewertung geändert hat
Die Reform hat die Bewertungsgrundlage für Grundstücke vollständig neu aufgestellt. Die bisherigen Einheitswerte -- in den westdeutschen Bundesländern zuletzt 1964, in den östlichen 1935 ermittelt -- wurden durch modellbasierte Werte ersetzt. Im Bundesmodell, das Berlin anwendet, fließen vor allem Bodenrichtwerte, statistische Nettokaltmieten und Gebäudemerkmale wie Baujahr und Fläche in die Berechnung ein.
Berlin hat den Hebesatz von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt. Das ist eine politische Anpassung, um die Umstellung aufkommensneutral zu gestalten. Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,45 Promille.
Aufkommensneutral heißt nicht belastungsneutral
Die Neubewertung führt zu Verschiebungen: Für einige Eigentümer sinkt die Grundsteuer, für andere steigt sie. Die Richtung hängt davon ab, wie sich der neue Grundsteuerwert zum alten Einheitswert verhält. Grundstücke in gefragten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten können stärker belastet werden, während Eigentümer in weniger nachgefragten Lagen weniger zahlen.
Die Grundsteuer berechnet sich nach der Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Für Berliner Wohngrundstücke konkret: Grundsteuerwert x 0,31 Promille x 470 Prozent.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer zählt nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Ohne eine solche Vereinbarung trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche.
Bei Leerstand darf die Grundsteuer für unvermietete Einheiten nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Wird der neue Grundsteuerbescheid erst nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung zugestellt, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 BGB für nachträglich entstandene Betriebskosten noch innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis nachfordern.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Vermieter sollten die neuen Grundsteuerbescheide prüfen und mit den bisherigen Vorauszahlungen abgleichen. Bei deutlichen Abweichungen ist es sinnvoll, die monatlichen Vorauszahlungen der Mieter anzupassen, um hohe Nachforderungen oder Rückzahlungen zu vermeiden.
Besonders relevant ist die Reform für Eigentümer von Mietshäusern mit vielen Einheiten: Selbst moderate Änderungen pro Einheit summieren sich zu spürbaren Gesamtbeträgen. Wer den Verkauf einer Immobilie erwägt, sollte die neue Grundsteuerbelastung in die Bewertung einbeziehen. Sie kann die Renditeberechnung beeinflussen und damit für potenzielle Käufer relevant sein.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.