Einleitung
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Stand Oktober 2026 wird eine Eigentumswohnung im Bestand in Berlin zu durchschnittlich 5.180 €/m² beurkundet, eine Neubauwohnung zu 8.440 €/m². Gegenüber dem Vorjahr beträgt die Veränderung des Quadratmeterpreises im Bestand -2,0 %, im Neubau 3,0 %. Auf zehn Jahre gerechnet ändern sich die Wohnungspreise im Bestand im Mittel um 7,1 % pro Jahr, auf fünf Jahre, also seit kurz vor dem Zinsanstieg, um 0,8 %.
Anfang 2022 lag der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung laut Bundesbank bei rund 1,1 %. Im selben Jahr erreichte der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen seinen bisherigen Höchstwert. Aktuell liegt der effektive Topzins für ein zehnjähriges Darlehen laut Dr. Klein bei 4,16 % (Stand 11. Oktober 2026), ein Jahr zuvor waren es 3,38 %. Je nach Beleihung liegen die Konditionen auch darüber. Maßgeblich für die Bauzinsen ist vor allem die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Sie stieg von 2,6 % im Oktober 2025 auf zeitweise über 3,6 % Ende September 2026. Zusätzlich hob die EZB ihre Leitzinsen im Juni und im September 2026 um jeweils 0,25 Prozentpunkte an. (Zinsentwicklung Baufinanzierung 2026)
Bis zum Datenstand dieser Ausgabe wurden 7.529 Bestandswohnungen und 924 Neubauwohnungen beurkundet, im gesamten Jahr 2025 waren es 12.514 und 1.428. Das laufende Jahr ist noch unvollständig, zum einen weil Beurkundungen mit Verzug gemeldet werden, zum anderen weil das letzte Quartal gerade erst begonnen hat. Für Eigentumswohnungen im Bestand sind bis Oktober 41.837 Kaufangebote erfasst, im letzten Jahr waren es 28.931.
Wie sich die Quadratmeterpreise zwischen den Bezirken, Ortsteilen und Baualtersklassen unterscheiden und wie sich Neubau- und Mietmarkt entwickeln, zeigt dieser Report im Einzelnen. Wie Ihre Immobilie in Berlin konkret im Marktumfeld einzuordnen ist, erfahren Sie entweder mit Hilfe unseres Bewertungstools oder im Gespräch mit den Kollegen von GUTHMANN®, Berlins datenbasierten Immobilienmaklern.
Bestandsmarkt
Bestandswohnungen in Berlin werden durchschnittlich zu 5.180 €/m² beurkundet. Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung -110 €/m² bzw. -2,0 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² Veränderung ggü. Vj. in % |
|---|---|
| 2012 | 9,0 % |
| 2013 | 11,0 % |
| 2014 | 9,0 % |
| 2015 | 13,0 % |
| 2016 | 13,0 % |
| 2017 | 14,0 % |
| 2018 | 14,0 % |
| 2019 | 17,0 % |
| 2020 | 10,0 % |
| 2021 | 14,0 % |
| 2022 | 8,0 % |
| 2023 | -5,0 % |
| 2024 | -3,0 % |
| 2025 | 6,0 % |
| 2026 | -2,0 % |
Über längere Zeiträume gemessen liegt die durchschnittliche jährliche Veränderung im Fünfzehnjahresvergleich bei 8,3 % und im Zehnjahresvergleich bei 7,1 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² |
|---|---|
| 2012 | 1.700 €/m² |
| 2013 | 1.890 €/m² |
| 2014 | 2.060 €/m² |
| 2015 | 2.320 €/m² |
| 2016 | 2.620 €/m² |
| 2017 | 2.980 €/m² |
| 2018 | 3.390 €/m² |
| 2019 | 3.950 €/m² |
| 2020 | 4.350 €/m² |
| 2021 | 4.980 €/m² |
| 2022 | 5.360 €/m² |
| 2023 | 5.110 €/m² |
| 2024 | 4.980 €/m² |
| 2025 | 5.290 €/m² |
| 2026 | 5.180 €/m² |
Preise nach Lage
Die höchsten Quadratmeterpreise werden in Mitte (6.490 €/m²), Friedrichshain-Kreuzberg (5.760 €/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (5.690 €/m²) beurkundet. Die niedrigsten in Spandau (3.360 €/m²), Reinickendorf (3.740 €/m²) und Marzahn-Hellersdorf (3.910 €/m²). Die vollständige Reihung aller zwölf Bezirke steht in der Tabelle.
Innerhalb einzelner Bezirke liegen die Werte weiter auseinander als zwischen manchen Bezirken. Im Ortsteil Mitte liegt der Quadratmeterpreis bei 8.360 €/m², im Ortsteil Wedding bei 4.110 €/m². Beide gehören zum Bezirk Mitte.
Angebot und Beurkundungen
Der Abstand zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis liegt bei 8 % bzw. 440 €/m².
| Zeitraum | Ø Preisdifferenz |
|---|---|
| 2012 | 25 % |
| 2013 | 23 % |
| 2014 | 25 % |
| 2015 | 29 % |
| 2016 | 21 % |
| 2017 | 20 % |
| 2018 | 18 % |
| 2019 | 13 % |
| 2020 | 12 % |
| 2021 | 6 % |
| 2022 | 7 % |
| 2023 | 10 % |
| 2024 | 13 % |
| 2025 | 9 % |
| 2026 | 8 % |
Zum Datenstand dieser Ausgabe sind 7.529 Beurkundungen erfasst. Für das Jahr 2025 weist die Reihe 12.514 aus. Der laufende Jahreswert ist unvollständig, weil Beurkundungen mit zeitlichem Versatz gemeldet werden.
| Zeitraum | Anzahl Verkäufe |
|---|---|
| 2012 | 14.310 |
| 2013 | 14.098 |
| 2014 | 10.980 |
| 2015 | 12.669 |
| 2016 | 12.242 |
| 2017 | 11.042 |
| 2018 | 9.901 |
| 2019 | 11.281 |
| 2020 | 11.133 |
| 2021 | 13.705 |
| 2022 | 10.750 |
| 2023 | 9.502 |
| 2024 | 11.364 |
| 2025 | 12.514 |
| 2026 | 7.529 |
Auf der Angebotsseite sind 41.837 Inserate erfasst, für das Jahr 2025 28.931.
| Zeitraum | Anzahl Kaufangebote |
|---|---|
| 2012 | 25.309 |
| 2013 | 29.608 |
| 2014 | 25.120 |
| 2015 | 27.631 |
| 2016 | 21.840 |
| 2017 | 23.132 |
| 2018 | 23.198 |
| 2019 | 21.559 |
| 2020 | 22.564 |
| 2021 | 19.779 |
| 2022 | 17.166 |
| 2023 | 23.440 |
| 2024 | 31.042 |
| 2025 | 28.931 |
| 2026 | 41.837 |
Weitere preisbildende Merkmale
Neben der Lage wirken Verfügbarkeit, Baualter, Zustand und Größe auf den Preis. Die durchschnittliche Wohnfläche der beurkundeten Bestandswohnungen liegt bei 70 m², im Jahr 2010 lag sie bei 74 m². Der durchschnittliche Transaktionspreis liegt bei 372.300 €, im Jahr 2010 bei 109.200 €.
Nach Verfügbarkeit verteilen sich die Verkäufe auf bezugsfreie und vermietete Einheiten sowie auf Mieterkäufe.
Die Verkäufe verteilen sich ungleich über die Baualtersklassen. Den größten Anteil stellen Wohnungen mit Baujahr bis 1918, gefolgt von der Klasse 1950 bis 1964.
Die folgende Übersicht beschreibt die Merkmale der Baualtersklassen.
| Baualtersklasse | Merkmale |
|---|---|
| bis 1918 | Berliner Altbau mit hohen Decken, häufig Stuck, massive Bausubstanz. Überwiegend in Innenstadtlagen. |
| 1919–1949 | Zwischenkriegs- und frühe Nachkriegsbauten, kompaktere Grundrisse, niedrigere Deckenhöhen. Zustand und Qualität variieren. |
| 1950–1964 | Nachkriegsbauten mit einfacher Substanz und pragmatischen Grundrissen. Energetisch anfällig. |
| 1965–1972 | Funktionale Grundrisse der Nachkriegsmoderne, in Ost und West unterschiedliche Bauweisen. Energetisch anfällig. |
| 1973–1990 | Späte DDR-Baujahre im Osten mit industrieller Bauweise, im Westen vereinzelt hochwertigere Projekte. Heterogene Qualität. |
| 1991–2002 | Nachwendebauten, häufig standardisierte Bauträgerprojekte. Mittlere Bauqualität. |
| 2003–2013 | Moderne Grundrisse, höhere Energiestandards, etablierte Wohnanlagen. |
| ab 2014 | Aktueller Neubaustandard mit hoher Energieeffizienz. Höchste Preise im Segment. |
Neubaumarkt
Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 8.440 €/m² beurkundet. Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung 240 €/m² bzw. 3,0 %. Im Zehnjahresvergleich beträgt die Veränderung 106,0 %, die durchschnittliche jährliche Veränderung 7,5 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² |
|---|---|
| 2012 | 2.890 €/m² |
| 2013 | 3.060 €/m² |
| 2014 | 3.350 €/m² |
| 2015 | 3.810 €/m² |
| 2016 | 4.100 €/m² |
| 2017 | 4.550 €/m² |
| 2018 | 4.830 €/m² |
| 2019 | 6.030 €/m² |
| 2020 | 6.500 €/m² |
| 2021 | 7.440 €/m² |
| 2022 | 7.910 €/m² |
| 2023 | 7.840 €/m² |
| 2024 | 7.980 €/m² |
| 2025 | 8.200 €/m² |
| 2026 | 8.440 €/m² |
Zum Datenstand dieser Ausgabe sind 924 Beurkundungen erfasst. Für das Jahr 2025 weist die Reihe 1.428 aus.
| Zeitraum | Anzahl Verkäufe |
|---|---|
| 2012 | 4.721 |
| 2013 | 5.224 |
| 2014 | 4.682 |
| 2015 | 7.099 |
| 2016 | 7.270 |
| 2017 | 6.196 |
| 2018 | 4.985 |
| 2019 | 3.501 |
| 2020 | 3.088 |
| 2021 | 3.580 |
| 2022 | 2.102 |
| 2023 | 1.239 |
| 2024 | 1.460 |
| 2025 | 1.428 |
| 2026 | 924 |
Die durchschnittliche Wohnfläche der beurkundeten Neubauwohnungen liegt bei 60 m². Im Jahr 2015 lag sie bei 82 m².
Mietmarkt
Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen liegt bei 17 €/m² netto kalt. Im Neubau liegt sie bei 22 €/m². Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung im Neubau -1,00 €/m².
Im Jahr 2015 lag die Angebotsmiete im Bestand bei 9 €/m², im Jahr 2020 bei 11 €/m².
Die Angebotsmieten umfassen möblierte und befristete Vermietungen. Deren Anteil am Gesamtangebot ist aus den Inseratsdaten nicht bestimmbar.
| Zeitraum | Ø Mietangebotspreis pro m² |
|---|---|
| 2017 | 10 €/m² |
| 2018 | 11 €/m² |
| 2019 | 11 €/m² |
| 2020 | 11 €/m² |
| 2021 | 12 €/m² |
| 2022 | 13 €/m² |
| 2023 | 15 €/m² |
| 2024 | 17 €/m² |
| 2025 | 18 €/m² |
| 2026 | 17 €/m² |
Für Neubauwohnungen zeigt die Reihe einen eigenen Verlauf.
| Zeitraum | Ø Mietangebotspreis pro m² |
|---|---|
| 2017 | 12 €/m² |
| 2018 | 14 €/m² |
| 2019 | 15 €/m² |
| 2020 | 17 €/m² |
| 2021 | 19 €/m² |
| 2022 | 22 €/m² |
| 2023 | 27 €/m² |
| 2024 | 26 €/m² |
| 2025 | 23 €/m² |
| 2026 | 22 €/m² |
Die Angebotsmieten beziehen sich auf Neuvermietungen. Der Zensus 2022 erfasst dagegen das gesamte Mietniveau im Bestand und weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,8 €/m² aus. In allen zwölf Bezirken liegen die Angebotsmieten über den Zensusmieten. Die Spanne je Bezirk steht in der Tabelle.
Sozialer Wohnungsbau
Die Berliner Bauaufsichtsbehörden meldeten für das Jahr 2025 nach endgültigen Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg 13.754 genehmigte Wohnungen, nach 9.772 im Jahr 2024. Im sozialen Wohnungsbau bewilligte der Senat 5.175 Wohnungen. Die meisten geförderten Wohnungen richten sich an mittlere Einkommen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ende 2023 zählte Berlin knapp 100.000 Sozialwohnungen, ein Jahr zuvor 105.000. Jährlich fallen rund 5.000 Wohnungen aus der Bindung.
Wohnungsbedarf
Für den Zeitraum von 2022 bis 2040 beziffert der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 den Wohnungsbedarf auf 272.000 Wohnungen. Die Zahl setzt sich zusammen aus einem demografischen Zusatzbedarf von 85.000 Wohneinheiten infolge von Zuzügen, einem Entlastungsbedarf von 137.000 Wohnungen zur Herstellung einer Fluktuationsreserve von rund drei Prozent und einer Flächenvorsorge von 50.000 Wohneinheiten. Der Stadtentwicklungsplan trifft keine Aussagen zur künftigen Miet- oder Preisentwicklung. In innerstädtischen Lagen entsteht zusätzlicher Wohnraum überwiegend durch Nachverdichtung und Umnutzung, in neuen Quartieren am Stadtrand durch Neubau.
Ausblick
Ein stadtweiter Preistrend ist im dritten Quartal 2026 nicht auszumachen. Die Jahresveränderung von -2,0 % ist ein Mittelwert gegenläufiger Bewegungen. In den großen Ortsteilen verändert sich bis zum dritten Quartal 2026 nur wenig. Friedrichshain, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf und Neukölln liegen jeweils zwischen −1 % und +3 %. Größere Ausschläge stammen meist aus Ortsteilen mit niedrigen Fallzahlen. Eine Ausnahme ist Halensee mit 15,0 % bei 79 Beurkundungen.
Auf der Zinsseite hat der EZB-Rat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben, nach einem ersten Schritt im Juni. Die Einlagefazilität liegt seit dem 16. September bei 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 % und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,90 %. Vermittler meldeten für zehnjährige Darlehen am 10. September Konditionen um 4,2 %.
Berlin genießt weiterhin das Vertrauen internationaler Käufer, die nach einer Investitionspause wieder in den Markt zurückkehren. Regulierung und politische Veränderungen werden von externen Investoren dabei mit professioneller Distanz betrachtet. Auch die Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus und zu den Bezirksverordnetenversammlungen am 20. September 2026 ändern an den grundlegenden Marktbedingungen zunächst nichts.
Für die Bewertung möglicher regulatorischer Veränderungen ist zudem zwischen Bundes- und Landeskompetenzen zu unterscheiden. Wesentliche Änderungen etwa bei Mietpreisbremse, Indexmieten oder Modernisierungsmieterhöhungen lassen sich nicht allein auf Berliner Landesebene umsetzen. In Berlin selbst liegt der politische Handlungsspielraum stärker bei Kontrolle und Vollzug sowie bei landesrechtlichen Instrumenten. In der Diskussion stehen unter anderem eine intensivere Mietenaufsicht, ein Mietenkataster, zusätzliche Kontrollen und weitere Milieuschutzgebiete.
Für die weitere Marktentwicklung dürften die strukturellen Rahmenbedingungen entscheidend bleiben. Die Leerstandsquote ist sehr niedrig, die Nettozugänge zum Wohnungsbestand bleiben begrenzt und das Angebot auf dem Neuvermietungsmarkt knapp. Eine Ausweitung des verfügbaren Wohnungsangebots setzt daher vor allem zusätzlichen Neubau voraus.
Methodik
Datenstand dieser Ausgabe: Transaktionsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zum 13.10.2026, Zinsdaten der Deutschen Bundesbank bis August 2026. Werte des laufenden Jahres sind unterjährig und lassen sich nicht direkt mit abgeschlossenen Jahren vergleichen. Kaufverträge werden dem Gutachterausschuss mit Verzögerung gemeldet, deshalb können sich auch Werte vergangener Quartale noch ändern.
Quadratmeterpreise beziehen sich auf die Wohnfläche und erscheinen als Durchschnitt und als Median, Preise je Haus und Kaufpreisfaktoren als Durchschnitt. Für 2026 lagen bei 214 der 490 Verkäufe auswertbare Preisangaben vor, bei 114 ein Kaufpreisfaktor. Bei geringen Fallzahlen, etwa auf Bezirksebene, können einzelne große oder hochpreisige Objekte Umsatz und Durchschnittswerte stark beeinflussen.
Berechnung und Darstellung auf Ebene der Bezirke und der ehemaligen Bezirke: GUTHMANN®. Die Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtliche Statistik. Abweichungen sind möglich.
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