Wohnungsmarkt Berlin H1 2026

Bestandsmarkt

Bestandswohnungen in Berlin werden derzeit durchschnittlich zu 5.320 €/m² beurkundet, eine Veränderung von 30 €/m² bzw. 1,0 % gegenüber dem Jahresmittel 2025.

Wer länger zurückblickt, sieht, wie sehr sich der Markt trotz zwischenzeitlicher Korrekturen behauptet hat: Über 15 Jahre wuchsen die Preise im Schnitt um 8,6 % pro Jahr, über 10 Jahre um 7,3 %.

Lagefaktoren werden wieder wichtig

Wo eine Wohnung steht, entscheidet über den Preis oft mehr als alles andere. Am teuersten wird derzeit in Mitte beurkundet (7.020 €/m²), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (5.780 €/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (5.820 €/m²). Am günstigsten sind Marzahn-Hellersdorf (3.740 €/m²), Spandau (3.340 €/m²) und Reinickendorf (3.670 €/m²).

Innerhalb der Bezirke schwanken die Preise mitunter stärker als zwischen ihnen. Mitte ist dafür das beste Beispiel: Im Ortsteil Mitte selbst liegt der Quadratmeterpreis bei 9.010 €/m², im nur wenige Kilometer entfernten Wedding bei 4.250 €/m² – beide gehören zum selben Bezirk. Ähnlich große Spannen finden sich in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. Am homogensten sind die Randbezirke Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg.

Angebot und Nachfrage laufen auseinander

Käufer und Verkäufer haben sich preislich angenähert. Der Abstand zwischen Angebots- und Transaktionspreis liegt 2026 bei rund 6 % bzw. 340 €/m². Ein verhältnismäßig enger Wert wie dieser deutet auf einen ausgeglichenen Markt, weder Käufer noch Verkäufer können ihre Vorstellungen uneingeschränkt durchsetzen.

Bei den Abschlüssen selbst zeigt sich ein anderes Bild. Bis einschließlich Juni 2026 wurden in Berlin 5.069 Bestandswohnungen beurkundet. Hochgerechnet aufs Gesamtjahr liegt das rund 19 % unter dem Ergebnis von 12.516 Beurkundungen im Jahr 2025. Da Beurkundungen mit Verzögerung gemeldet werden, dürfte sich ein Teil der Lücke noch schließen.

Während die Abschlüsse stocken, wächst das Angebot. Im gesamten Vorjahr wurden 28.923 Bestandswohnungen inseriert, in den ersten fünf Monaten 2026 sind es bereits 28.900. Hält das Tempo an, liegt das Jahresvolumen 2026 deutlich über dem des Vorjahres, mehr Auswahl für Käufer, mehr Konkurrenz für Verkäufer.

Weitere preisbildende Faktoren

Lage ist der stärkste Preisfaktor, aber nicht der einzige. Verfügbarkeit, Baualter und Zustand einer Wohnung wirken mit, ebenso ihre Größe: Je teurer der Quadratmeter wird, desto kleiner fallen die gekauften Wohnungen aus. 2010 lag die durchschnittliche Wohnfläche im Bestand bei 74 m², 2026 bei 69 m², während der durchschnittliche Transaktionspreis im selben Zeitraum von 109.200 € auf 376.900 € gestiegen ist.

Bezugsfreie Wohnungen sind naturgemäß teurer als vermietete, bei denen die Miete den Preis mitbestimmt. Ihr Anteil am Markt wächst, während vermietete Einheiten seit 2019 seltener den Besitzer wechseln.

Auch das Baujahr zählt. Altbauten und junge Neubauten erzielen die höchsten Preise, Nachkriegsbauten und Plattenbauten die niedrigsten.

Am Transaktionsgeschehen gemessen ist Berlin noch immer eine Altbaustadt: Wohnungen bis Baujahr 1918 stellen den größten Anteil, gefolgt von Nachkriegsbauten. Jüngere Baujahre bleiben deutlich seltener im Angebot.

Markt für Neubauwohnungen

Aktuell bezahlen Käufer für Neubauwohnungen in Berlin mit durchschnittlich 8.450 €/m² rund 3,0 % oder 250 €/m² mehr als im Vorjahreszeitraum. In 10 Jahren lag die durchschnittliche jährliche Preisentwicklung bei etwa 7,5 %. Vor 10 Jahren betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis 3.810 €/m², ein Delta von 106,0 % zu heutigen Neubauten.

Quantitativ ist der Neubau-Kaufmarkt in Berlin faktisch eingefroren. Mit 571 Neubauwohnungen wurden bis zum Redaktionsschluss dieses Berichts deutlich weniger Objekte verkauft als im Vorjahr. Hochgerechnet aufs Gesamtjahr liegt das rund 20 % unter dem Ergebnis von 1.428 verkauften Einheiten im Jahr 2025.

Auffällig ist die deutlich geschrumpfte durchschnittliche Wohnungsgröße der verkauften Einheiten, die derzeit bei 57 m² liegt. 2015 lag eine durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung bei 82 m².

Mietmarkt

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Berlin liegt bei 18 €/m² kalt. Im Neubau werden 22 €/m² verlangt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Neuvermietungs-Mieten im Bestand nicht weiter gestiegen, die Neubaumieten um -1,00 €/m² gesunken. Die Entwicklung seit 2015 zeigt einen kontinuierlichen Anstieg: Von 9 €/m² (2015) über 11 €/m² (2020) auf aktuell  18 €/m². Das entspricht einer Verdopplung innerhalb von zehn Jahren.

Die Angebotsmieten umfassen auch möblierte und befristete Vermietungen, die tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen, aber deren Anteil am Gesamtangebot nur schwer erfassbar ist.

Die Gegenüberstellung von Angebotsmieten und Zensusmieten verdeutlicht den strukturellen Abstand zwischen Marktpreis und realisiertem Mietniveau in Berlin. Die durchschnittliche Zensus-Bestandsmiete lag 2022 bei 7,8 €/m² – weniger als die Hälfte der aktuellen Angebotsmiete von 18 €/m². In allen Bezirken liegen die Angebotsmieten deutlich über den durchschnittlichen Bestandsmieten. Der Faktor bewegt sich je nach Lage zwischen etwa 1,5 und über 2,5.

Besonders ausgeprägt ist die Differenz in innerstädtischen Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier treffen hohe Neuvermietungsmieten auf vergleichsweise homogene Bestandsmieten. In äußeren Bezirken fällt der absolute Abstand geringer aus, bleibt aber auch dort strukturell relevant. Selbst in Bezirken mit niedrigerem Mietniveau wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau liegen die Angebotsmieten deutlich über den Zensuswerten.

Sozialer Wohnungsbau

Die Berliner Bauaufsichtsbehörden genehmigten nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin‑Brandenburg im Jahr 2025 in Berlin 14.079 Wohnungen, nach 9.772 im Jahr 2024 (+44,1 %). Im sozialen Wohnungsbau bewilligte der Senat rund 5.200 Wohnungen mit einem Fördervolumen von etwa 1,3 Milliarden Euro. 80 Prozent entstehen bei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Die meisten geförderten Wohnungen richten sich an mittlere Einkommen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ende 2023 zählte Berlin knapp 100.000 Sozialwohnungen. Ein Jahr zuvor waren es noch 105.000. Jährlich fallen rund 5.000 Wohnungen aus der Bindung. 

Wohnungsmangel

Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit vielen Jahren strukturell unterversorgt. Für den Zeitraum von 2022 bis 2040 beziffert der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 den Wohnungsbedarf auf insgesamt 272.000 Wohnungen. Diese Zahl setzt sich aus einem demografischen Zusatzbedarf von 85.000 Wohneinheiten infolge von Zuzügen, einem Entlastungsbedarf von 137.000 Wohnungen zur Herstellung einer Fluktuationsreserve von rund drei Prozent sowie einer strategischen Flächenvorsorge von 50.000 Wohneinheiten für außergewöhnliche Entwicklungen und Krisen zusammen. Der Stadtentwicklungsplan trifft keine Aussagen zur künftigen Miet- oder Preisentwicklung. Gleichwohl lassen sich aus der Angebotslage und der räumlichen Verteilung des Neubaus Schlüsse auf mögliche Marktwirkungen ziehen. In innerstädtischen Lagen ist das Neubaupotenzial begrenzt – zusätzlicher Wohnraum entsteht hier überwiegend durch Nachverdichtung oder Umnutzung. Während in neuen Quartieren am Stadtrand zusätzliches Angebot entsteht, bleibt es in etablierten Lagen knapp. 

Investmentperspektive

Die strukturellen Rahmenbedingungen des Berliner Wohnungsmarkts sind intakt. Die Leerstandsquote liegt laut Zensus 2022 bei 2,0 Prozent. Das ist deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Gleichzeitig geht die Neubautätigkeit zurück. 2024 kamen netto 15.362 Wohnungen hinzu, nach 17.310 im Jahr 2022. Der anhaltende Nachfrageüberhang stützt die Mietentwicklung und sichert die langfristige Werthaltigkeit von Bestandsinvestitionen.

Diese Knappheit zeigt sich in der langfristigen Preisentwicklung. Über zehn Jahre erreicht der Berliner Bestandsmarkt einen CAGR von 7,3 %. Der Fünfjahreswert liegt bei 1,3 % und reflektiert die Korrektur 2022/23.

Ausblick

Bei den Preisen zeigt sich seit 2025 wieder Wachstum, das Transaktionsgeschehen bleibt aber gedämpft. Nach Preisrückgängen von -5,0 % (2023) und -3,0 % (2024) sind die Quadratmeterpreise 2025 um 6,0 % und 2026 um weitere 1,0 % gestiegen. Damit nähern sich die Werte wieder dem bisherigen Höchststand von 2022 (5.360 €/m²), ohne ihn bislang zu erreichen. Aktuell notieren Bestandswohnungen bei 5.320 €/m².

Die Preisbewegung läuft parallel zu einem schrumpfenden Transaktionsmarkt. Mehr Angebote treffen auf weniger Abschlüsse bei steigenden Preisen. Der Markt selektiert sich. Eigentümer nutzen die Erholung für die Verkaufsentscheidung. Auf der Käuferseite setzen sich Erwerber durch, die geringeren Finanzierungsbedarf haben. Zinssensible Interessenten bleiben zurückhaltend. Dieser Effekt wirkt sich besonders im Neubaumarkt und im Investmentmarkt aus. Im Neubaumarkt erklären sich aus diesem Zusammenhang auch die schrumpfenden Wohnungsgrößen.

2026 bringt für den Berliner Wohnungsmarkt auch mögliche regulatorische Weichenstellungen.

Die Bundesregierung treibt eine Reform des Mietrechts voran. Der inzwischen vom Kabinett beschlossene Gesetzentwurf sieht unter anderem strengere Vorgaben für möblierte Wohnungen, Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag sowie eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen vor. Das Gesetz muss noch Bundestag und Bundesrat passieren, ein Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026 gilt als wahrscheinlich.

Parallel hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das das bisherige Heizungsgesetz ersetzen soll. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Stattdessen setzt die Bundesregierung auf Technologieoffenheit und größere Entscheidungsfreiheit für Eigentümer. Auch dieser Entwurf durchläuft noch das parlamentarische Verfahren, ein Inkrafttreten wird für den Herbst 2026 erwartet.

Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Wohnungspolitik ist erfahrungsgemäß eines der bestimmenden Wahlkampfthemen, von Mietenregulierung über Vorkaufsrecht bis Umwandlungsverbot.

Und zuletzt: Zinsen

Die EZB hat den Einlagensatz nach rund elf Monaten bei 2,0 % zuletzt wieder angehoben, auf aktuell 2,25 %. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich im Bereich von rund 3,7 bis 4,1 %. Ob dieses Niveau Bestand hat, bleibt angesichts geopolitischer und inflationärer Risiken offen. Die konservative Annahme bleibt vorerst ein stabiles Zinsumfeld.

Methodik

Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Transaktionsdaten) und IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH (Angebotsdaten). Eigene Berechnung, Aggregation und Darstellung auf den Raumebenen Berlins (Bezirk, Ortsteil, Planungsraum). Die dargestellten Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtlichen Statistiken; trotz sorgfältiger Aufbereitung sind Abweichungen nicht auszuschließen.