Wohnungsmarkt Berlin 2026 Q1

Marktzyklus und Wendepunkte

In den 2000er Jahren befand sich der Berliner Wohnungsmarkt in einer Phase der Stagnation, Preise und Umsätze entwickelten sich seitwärts. Ab 2010 setzte eine Neuordnung ein, die eine Phase dynamischer Preissteigerungen einleitete. Berlin rückte verstärkt in den Fokus internationaler Investoren. Aufholeffekte, niedrige Kaufpreise und sinkende Zinsen wurden zu zentralen Treibern. Bis 2022 blieb die Marktdynamik in allen Sektoren hoch, getragen von günstigen Finanzierungskonditionen, anhaltender Nachfrage und hoher Liquidität. Im Bestandssegment erhöhten sich die Kaufpreise zwischen 2011 und 2026 jährlich um durchschnittlich 8,9 %.

Im Jahr 2021 stieg die Inflation in Deutschland von 0,5 % (2020) auf 3,1 % und erreichte damit den höchsten Stand seit 1993. Vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Zinsen und wachsender Nachfrage nach Sachwerten kam es zu einer kurzfristigen Überhitzung. Mit der Zinswende der EZB ab 2022 schwächte sich der Markt deutlich ab. Steigende Finanzierungskosten dämpften zunächst die Nachfrage und in der Folge die Preise und führten zu einem strukturellen Bruch. 2023 erreichten die Korrekturen ihren Höhepunkt. Bis Ende 2024 schwächten sie sich ab, bevor der Markt 2025 in eine Seitwärtsbewegung mit lokal differenzierten Entwicklungen überging.

Bestandsmarkt

Bestandswohnungen in Berlin werden derzeit durchschnittlich zu 5.290 €/m² beurkundet. Dies entspricht einer Veränderung von 310 €/m² bzw. 6,0 % gegenüber 2024.

Über 15 Jahre ergibt sich ein durchschnittlicher jährlicher Wertzuwachs (CAGR) von 8,9 %, über 10 Jahre und trotz zwischenzeitlicher Marktkorrekturen liegt der Wert bei 8,6 %. 

Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise werden derzeit in Mitte erzielt  (7.080 €/m²), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (5.790 €/m²) und Pankow (5.670 €/m²). Die niedrigsten durchschnittlichen Kaufpreise stellen wir in Marzahn-Hellersdorf fest, mit 3.220 €/m², Spandau (3.340 €/m²) und Reinickendorf (3.910 €/m²).

Auf Ortsteilebene zeigt sich ein differenzierteres Bild. Mitte (27,0 %) und Alt-Treptow (20,0 %) verzeichnen ebenso starke Zuwächse wie Wannsee (20,0 %) oder Hermsdorf (16,0 %). Klassische Westberliner Wohnlagen wie Charlottenburg (-1,0 %), Wilmersdorf (2,0 %) und Steglitz (-1,0 %) bewegen sich dagegen um die Nulllinie.

Käufer- oder Verkäufermarkt?

Zwei Kennzahlen zeigen, ob sich der Berliner Wohnungsmarkt vom Verkäufer- zum Käufermarkt verschoben hat: die Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreisen sowie die Absorptionsrate als Verhältnis von Angebotsfällen zu Beurkundungen. Die von uns ermittelte durchschnittliche Preisdifferenz zwischen Angebot und Transaktion liegt in Berlin aktuell bei rund 9 % bzw. 450 €/m². Die größte Spreizung wurde 2015 mit 29 % erreicht. In den Folgejahren verringerte sich der Abstand zwischen Angebots- und Verkaufspreisen.

2025 wurden in Berlin 12.516 Bestandswohnungen beurkundet, das sind 10 % mehr als im Vorjahr (2024: 11.365). Damit setzt sich die Erholung seit dem Tiefststand 2023 fort, wenngleich mit nachlassender Dynamik. 

2025 wurden etwa 29.023 Bestandswohnungen auf den einschlägigen Portalen inseriert,  -7 % weniger als im Vorjahr. Damit kehrt sich der Trend der Vorjahre um: Während das Angebot 2023 und 2024 deutlich schneller wuchs als die Nachfrage, übersteigt 2025 erstmals wieder das Transaktionswachstum (10 %) die Angebotsentwicklung. Der Markt wird enger.

Kaufpreisbildung

Der Quadratmeterpreis im Bestand ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Neben der Lage spielen Verfügbarkeit, Baualter und Zustand wesentliche Rollen. Auch der Gesamtwert der Transaktion ist für die grundsätzliche Leistbarkeit relevant. Die folgenden Abschnitte zeigen, wie sich diese Faktoren auf das Preisniveau auswirken und wo die größten Unterschiede liegen.

Wohnungsgröße

Steigende Wohnungspreise beeinflussen die Leistbarkeit und langfristig auch die Wohnungsgrößen. 2010 lag die durchschnittliche Wohnfläche verkaufter Bestandswohnungen bei 74/m². 2025 betrug dieser Wert 70/m². Der durchschnittliche Transaktionspreis stieg im selben Zeitraum von 109.200 € auf 371.900 €.

Lage und Mikrolage

Die Preisspannen innerhalb der Bezirke variieren deutlich und bilden die unterschiedlichen Lagequalitäten ab. In Bezirken mit qualitativ divergierenden Ortsteilen fallen sie entsprechend größer aus. So liegt das Preisniveau im Ortsteil Mitte bei rund 9.360 €/m², während im Ortsteil Wedding etwa 4.060 €/m² erzielt werden. Beide Ortsteile zählen zum Bezirk Mitte. Ähnliche Konstellationen zeigen sich in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg weisen die geringsten Preisspannen auf.

Verfügbarkeit - bezugsfrei oder vermietet

Der erzielbare Kaufpreis hängt wesentlich vom Verfügbarkeitsstatus ab. Bezugsfreie Wohnungen erzielen die höchsten Preise, während vermietete Einheiten als Kapitalanlagen gehandelt werden, bei denen die Bestandsmiete Rendite und Kaufpreis bestimmt. Der Anteil bezugsfreier Wohnungen ist über die Zeit gestiegen. Der Anteil vermieteter Einheiten ist seit 2019 rückläufig – in der Niedrigzinsphase davor waren Kapitalanleger aktiver.

Baualtersklassen

Das Baualter einer Wohnung prägt nicht nur Grundriss und Bausubstanz, sondern auch die Preiserwartung am Markt. Klassische Altbauten und jüngere Neubauten erzielen in der Regel die höchsten Quadratmeterpreise, während Nachkriegsbauten und Plattenbauten deutlich günstiger gehandelt werden. Die Verteilung der Transaktionen nach Baualtersklassen zeigt, welche Segmente den Markt dominieren.

Der klassische Altbau dominiert das Transaktionsgeschehen. Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918 machen den größten Anteil aus, gefolgt von Nachkriegsbauten. Jüngere Baujahre sind im Vergleich deutlich seltener vertreten – ein Abbild der historisch gewachsenen Bestandsstruktur Berlins.

Investmentperspektive

Die strukturellen Rahmenbedingungen des Berliner Wohnungsmarkts bleiben intakt. Die Leerstandsquote liegt laut Zensus 2022 bei 2,0% – deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Gleichzeitig geht die Neubautätigkeit zurück: 2024 kamen netto 15.362 Wohnungen Wohnungen hinzu, nach 17.310 Wohnungen im Jahr 2022. Der anhaltende Nachfrageüberhang stützt die Mietentwicklung und sichert die langfristige Werthaltigkeit von Bestandsinvestments. Über zehn Jahre erreicht der Berliner Bestandsmarkt einen CAGR von 8,6 % – selbst inklusive der Preiskorrektur 2022/23 liegt der Fünfjahreswert bei 4,0 %.

Die stärkste langfristige Wertsteigerung erzielten dabei nicht die etablierten Wohnlagen, sondern Ortsteile mit niedrigerem Ausgangsniveau: Spandau mit einem CAGR von 9,0 %, Lichtenberg 10,7 % und Hellersdorf 10,8 %. Zum Vergleich: Charlottenburg liegt bei 7,0 %, Wilmersdorf bei 7,1 %.

Auch die Marktdynamik unterscheidet sich je nach Lage. In Lichtenberg stehen 535 Bestandswohnungen zum Verkauf – bei 381 Verkäufen im selben Zeitraum. Angebot und Nachfrage sind hier nahezu im Gleichgewicht. In Charlottenburg-Wilmersdorf kommen auf 2.035 Verkäufe dagegen 5.739 Angebote – Käufer haben mehr Auswahl, Verkäufer mehr Wettbewerb.

Auf Basis der Zensus-Bestandsmieten (2022) und der aktuellen Transaktionspreise liegen die rechnerischen Bruttorenditen in Spandau und Südneukölln bei rund 2,5%, in Mitte dagegen unter 1,5%. Die Kombination aus struktureller Angebotsknappheit, überdurchschnittlichem Langfrist-CAGR und differenzierten Renditeprofilen macht Berlin als Ganzes zu einem kalkulierbaren Investitionsstandort – mit Stellschrauben auf Ortsteilebene.

Markt für Neubauwohnungen

Aktuell bezahlen Käufer für Neubauwohnungen in Berlin mit durchschnittlich 8.200 €/m² rund 3,0 % oder 220 €/m² mehr als im Vorjahreszeitraum.

In 10 Jahren lag die durchschnittliche jährliche Preisentwicklung bei etwa 8,0 %. 2015 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis 3.810 €/m², ein Delta von 115,0 % zu heutigen Neubauten.  

Quantitativ ist der Neubau Kaufmarkt in Berlin faktisch eingefroren. 2024 wurden in Berlin dem Amt für Statistik zufolge insgesamt 15.362 Wohnungen Wohnungen fertiggestellt, von denen 1.460 als Eigentumswohnungen verkauft wurden. Das entspricht einem Anteil von rund 10 Prozent. 2015 lag er noch bei 67,5 Prozent, in einer aktiven Marktphase mit hoher Umschlagsgeschwindigkeit. Der Anteil selbstgenutzter Einheiten am Neubauvolumen ist damit strukturell eingebrochen. Fast alle Fertigstellungen gehen in Bestandsportfolios oder werden direkt vermietet.

Gleichzeitig bleiben die Gesamtfertigstellungen mit durchschnittlich 15.660 Wohnungen pro Jahr von 2015 bis 2024 relativ konstant. Die Zahlen für 2025 liegen noch nicht vor.

Auffällig ist, dass die durchschnittliche Wohnungsgröße kontinuierlich sinkt, von 95 m² in 2015 auf knapp 70 m² (Mietsegment) in 2024. Im Kaufmarkt sind Neubau Eigentumswohnung in Berlin mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 71/m² etwas größer. 

Mietmarkt

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Berlin liegt bei 18 €/m² kalt. Im Neubau werden 23 €/m² verlangt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Bestandsmieten um 1,00 €/m² gestiegen, die Neubaumieten um -3,00 €/m² gesunken. Die Entwicklung seit 2015 zeigt einen kontinuierlichen Anstieg: Von 9 €/m² (2015) über 11 €/m² (2020) auf 18 €/m² (2025). Das entspricht einer Verdopplung innerhalb von zehn Jahren.

Die Angebotsmieten umfassen auch möblierte und befristete Vermietungen, die tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen, aber deren Anteil am Gesamtangebot nur schwer erfassbar ist.

Die Gegenüberstellung von Angebotsmieten und Zensusmieten verdeutlicht den strukturellen Abstand zwischen Marktpreis und realisiertem Mietniveau in Berlin. Die durchschnittliche Zensus-Bestandsmiete lag 2022 bei 7,8 €/m² – weniger als die Hälfte der aktuellen Angebotsmiete von 18 €/m². In allen Bezirken liegen die Angebotsmieten deutlich über den durchschnittlichen Bestandsmieten. Der Faktor bewegt sich je nach Lage zwischen etwa 1,5 und über 2,5.

Besonders ausgeprägt ist die Differenz in innerstädtischen Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier treffen hohe Neuvermietungsmieten auf vergleichsweise homogene Bestandsmieten. In äußeren Bezirken fällt der absolute Abstand geringer aus, bleibt aber auch dort strukturell relevant. Selbst in Bezirken mit niedrigerem Mietniveau wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau liegen die Angebotsmieten deutlich über den Zensuswerten.

* Insertionen ** Zensus 2022

Sozialer Wohnungsbau

Die Berliner Bauaufsichtsbehörden genehmigten nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin‑Brandenburg im Jahr 2025 in Berlin 14.079 Wohnungen, nach 9.772 im Jahr 2024 (+44,1 %). Im sozialen Wohnungsbau bewilligte der Senat rund 5.200 Wohnungen mit einem Fördervolumen von etwa 1,3 Milliarden Euro. 80 Prozent entstehen bei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Die meisten geförderten Wohnungen richten sich an mittlere Einkommen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ende 2023 zählte Berlin knapp 100.000 Sozialwohnungen. Ein Jahr zuvor waren es noch 105.000. Jährlich fallen rund 5.000 Wohnungen aus der Bindung. 

Wohnungsmangel im Zentrum

Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit vielen Jahren strukturell unterversorgt. Für den Zeitraum von 2022 bis 2040 beziffert der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 den Wohnungsbedarf auf insgesamt 272.000 Wohnungen. Diese Zahl setzt sich aus einem demografischen Zusatzbedarf von 85.000 Wohneinheiten infolge von Zuzügen, einem Entlastungsbedarf von 137.000 Wohnungen zur Herstellung einer Fluktuationsreserve von rund drei Prozent sowie einer strategischen Flächenvorsorge von 50.000 Wohneinheiten für außergewöhnliche Entwicklungen und Krisen zusammen. Der Stadtentwicklungsplan trifft keine Aussagen zur künftigen Miet- oder Preisentwicklung. Gleichwohl lassen sich aus der Angebotslage und der räumlichen Verteilung des Neubaus Schlüsse auf mögliche Marktwirkungen ziehen. In innerstädtischen Lagen ist das Neubaupotenzial begrenzt – zusätzlicher Wohnraum entsteht hier überwiegend durch Nachverdichtung oder Umnutzung. Während in neuen Quartieren am Stadtrand zusätzliches Angebot entsteht, bleibt es in etablierten Lagen knapp. 

Ausblick

Der Berliner Bestandswohnungsmarkt hat die Korrekturphase nach der Zinswende abgeschlossen. Nach Preisrückgängen von -5,0 % (2023) und -3,0 % (2024) sind die Quadratmeterpreise 2025 erstmals wieder gestiegen – auf 5.290 €/m², ein Plus von 6,0 %. Der Abstand zum Höchststand 2022 (5.360 €/m²) beträgt damit nur noch rund ein Prozent.

2026 bringt für den Berliner Wohnungsmarkt auch mögliche regulatorische Weichenstellungen. Im Mietrecht hat die Bundesjustizministerin Anfang Februar einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen ausweiten, Indexmieterhöhungen begrenzen und Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag einführen soll. Gleichzeitig wird das Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz umgebaut – die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel ist vom Tisch, stattdessen setzt die Regierung auf Technologieoffenheit. Für Bestandshalter reduziert das die Unsicherheit bei energetischen Sanierungen erheblich.

Die EZB hat den Einlagezins seit Mitte 2025 bei 2,0 % belassen, die Baufinanzierungszinsen bewegen sich bei +/- 3,6 %.  Ob sich dieses Niveau hält, bleibt eine der Variablen für den Kaufmarkt – die konservative Annahme ist ein stabiles Zinsniveau. 

Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Wohnungspolitik ist erfahrungsgemäß eines der bestimmenden Wahlkampfthemen – von Mietenregulierung über Vorkaufsrecht bis Umwandlungsverbot.

Und ab diesem Jahr werden schrittweise umgewandelte Wohnungen frei verkäuflich: 12.507 in 2026, 19.386 in 2027, 28.598 in 2028.

Es bleibt ein bewegtes Jahr für den Berliner Immobilienmarkt. Wir behalten die Entwicklungen im Blick und ordnen sie für Sie ein.

Methodik

Die Analyse basiert auf Transaktions-, Angebots- und Strukturdaten aus amtlichen und privaten Quellen. Zu den zentralen Datengrundlagen zählen der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Angebotsdaten der IMV GmbH, der Zensus sowie Veröffentlichungen der Investitionsbank Berlin und des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg.

Ausgewertet werden unter anderem Kaufpreise, Angebotsniveaus, Marktaktivität, Wohnungsbestand, Leerstand, Miethöhen, Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit. Die Daten werden harmonisiert, plausibilisiert und auf Bezirks- sowie Ortsteilebene differenziert analysiert.

Die Einordnung erfolgt datenbasiert und wird durch unsere Markterfahrung ergänzt. Abweichungen zwischen Angebots- und Transaktionsdaten sind systemimmanent und werden in der Analyse berücksichtigt.

Die Ergebnisse stellen eine modellbasierte Auswertung dar und ersetzen keine amtlichen Statistiken. Trotz sorgfältiger Aufbereitung können Abweichungen nicht vollständig ausgeschlossen werden.