Wohnungsmarkt Berlin Q2 2026

Marktzyklus und Wendepunkte

In den 2000er Jahren befand sich der Berliner Wohnungsmarkt in einer Phase der Stagnation, Preise und Umsätze entwickelten sich seitwärts. Ab 2010 setzte eine Neuordnung ein, die eine Phase dynamischer Preissteigerungen einleitete. Berlin rückte verstärkt in den Fokus internationaler Investoren. Aufholeffekte, niedrige Kaufpreise und sinkende Zinsen wurden zu zentralen Treibern. Bis 2022 blieb die Marktdynamik in allen Sektoren hoch, getragen von günstigen Finanzierungskonditionen, anhaltender Nachfrage und hoher Liquidität. Im Bestandssegment erhöhten sich die Kaufpreise zwischen 2011 und 2026 jährlich um durchschnittlich 8,7 %.

Im Jahr 2021 stieg die Inflation in Deutschland von 0,5 % (2020) auf 3,1 % und erreichte damit den höchsten Stand seit 1993. Vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Zinsen und wachsender Nachfrage nach Sachwerten kam es zu einer kurzfristigen Überhitzung. Mit der Zinswende der EZB ab 2022 schwächte sich der Markt deutlich ab. Steigende Finanzierungskosten dämpften zunächst die Nachfrage und in der Folge die Preise und führten zu einem strukturellen Bruch. 2023 erreichten die Korrekturen ihren Höhepunkt. Bis Ende 2024 schwächten sie sich ab, bevor der Markt 2025 in eine Seitwärtsbewegung mit lokal differenzierten Entwicklungen überging .

Bestandsmarkt

Bestandswohnungen in Berlin werden derzeit durchschnittlich zu 5.440 €/m² beurkundet. Dies entspricht einer Veränderung von 150 €/m² bzw. 3,0 % gegenüber dem Jahresmittel 2025.

Über 15 Jahre ergibt sich ein durchschnittlicher jährlicher Wertzuwachs (CAGR) von 8,7 %, über 10 Jahre und trotz zwischenzeitlicher Marktkorrekturen liegt der Wert bei 7,6 %. 

Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise werden derzeit in Mitte erzielt  (7.430 €/m²), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (5.860 €/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (5.720 €/m²). Die niedrigsten durchschnittlichen Kaufpreise stellen wir in Marzahn-Hellersdorf fest, mit 3.680 €/m², Spandau (3.460 €/m²) und Reinickendorf (3.780 €/m²).

Preise im Gleichgewicht, Angebot zieht an

Der Abstand zwischen dem Angebotspreis und dem Transaktionspreis zeigt das Kräfteverhältnis am Markt. Ein großer Abstand spricht für einen Käufermarkt, in dem die Verkäufer höhere Preise aufrufen, als am Ende beurkundet werden. Ein enger Abstand spricht für einen ausgeglichenen Markt. 2026 liegt der von uns errechnete Abstand bei rund 4 % beziehungsweise 230 €/m². Der mittlere Angebotspreis und der mittlere beurkundete Kaufpreis bewegen sich damit nah beieinander. Verkäufer und Käufer in Berlin haben ihre Preisvorstellungen angeglichen. 

Transaktionen

Zum Datenstand dieses Berichts wurden im laufenden Jahr 2026 in Berlin 3.526 Bestandswohnungen beurkundet. Im Vorjahr lag die Zahl bei 12.516. Ein direkter Jahresvergleich ist daraus nicht ableitbar, weil das Jahr noch läuft und Beurkundungen mit Verzögerung gemeldet werden. Das bisherige Beurkundungstempo 2026 bleibt jedoch deutlich hinter dem Vorjahr zurück.

Insertionen

Die Angebotsseite entwickelt sich entgegengesetzt zur Transaktionsseite. Im gesamten Vorjahr wurden 28.950 Bestandswohnungen auf den einschlägigen Portalen inseriert. In den ersten fünf Monaten 2026 sind es 21.377. Bei gleichbleibendem Tempo läge das Angebotsvolumen im Gesamtjahr 2026 deutlich über dem Vorjahresvolumen.

Kaufpreisbildung

Bei den Kaufpreisen spielen neben Lagefaktoren die Verfügbarkeit (vermietet oder frei), sowie Baualter und Zustand wesentliche Rollen. Außerdem ist der Gesamtwert (Ticketgröße) einer Transaktion relevant, weil er über die Stellschrauben von Eigen- und Fremdkapital definiert, wieviel sich Käufer leisten wollen oder können. 

Wohnungsgröße

Steigende Wohnungspreise wirken sich direkt auf die Leistbarkeit aus, und in der Folge auf die Wohnungsgrößen, die erworben werden. 2010 lag die durchschnittliche Wohnfläche im Bestand bei 74 m², 2026 bei 69 m². Der durchschnittliche Transaktionspreis ist in diesem Zeitraum von 109.200 € auf 380.200 € gestiegen.

Lage und Mikrolage

Die Preisspannen innerhalb der Bezirke variieren deutlich und spiegeln die Lagequalitäten der Ortsteile. In Bezirken mit heterogenen Lagen fallen die Spannen größer aus. Im Ortsteil Mitte liegt der Quadratmeterpreis bei 9.610 €/m², im Ortsteil Wedding bei 4.280 €/m². Beide gehören zum Bezirk Mitte. Vergleichbar große Spannen zeigen sich in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. Die Randbezirke Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg weisen die geringsten Spannen auf.

Verfügbarkeit - bezugsfrei oder vermietet

Bezugsfreie Wohnungen erzielen naturgemäß höhere Preise, während bei vermieteten Einheiten die Mietrendite den Quadratmeterpreis justiert. Der Anteil bezugsfreier Wohnungen ist über die Zeit gestiegen. Der Verkauf vermieteter Einheiten ist seit 2019 rückläufig.

Baualtersklassen

Auch das Baualter prägt den Preis. Klassische Altbauten und jüngere Neubauten erzielen in der Regel die höchsten Quadratmeterpreise, während Nachkriegsbauten und Plattenbauten günstiger bewertet werden. 

Der klassische Altbau dominiert das Transaktionsgeschehen. Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918 machen den größten Anteil aus, gefolgt von Nachkriegsbauten. Jüngere Baujahre sind im Vergleich deutlich seltener vertreten – ein Abbild der historisch gewachsenen Bestandsstruktur Berlins.

Investmentperspektive

Die strukturellen Rahmenbedingungen des Berliner Wohnungsmarkts sind intakt. Die Leerstandsquote liegt laut Zensus 2022 bei 2,0 Prozent. Das ist deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Gleichzeitig geht die Neubautätigkeit zurück. 2024 kamen netto 15.362 Wohnungen hinzu, nach 17.310 im Jahr 2022. Der anhaltende Nachfrageüberhang stützt die Mietentwicklung und sichert die langfristige Werthaltigkeit von Bestandsinvestitionen.

Diese Knappheit zeigt sich in der langfristigen Preisentwicklung. Über zehn Jahre erreicht der Berliner Bestandsmarkt einen CAGR von 7,6 %. Der Fünfjahreswert liegt bei 1,8 % und reflektiert die Korrektur 2022/23.

Markt für Neubauwohnungen

Aktuell bezahlen Käufer für Neubauwohnungen in Berlin mit durchschnittlich 7.960 €/m² rund -3,0 % oder -240 €/m² weniger als im Vorjahreszeitraum. In 10 Jahren lag die durchschnittliche jährliche Preisentwicklung bei etwa 6,9 %. 2015 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis 3.810 €/m², ein Delta von 94,0 % zu heutigen Neubauten.  

Quantitativ ist der Neubau Kaufmarkt in Berlin faktisch eingefroren. Mit 341 Neubauwohnungen wurden in den ersten fünf Monaten rund 42 % weniger Objekte verkauft, als im Vergleichszeitraum 2025.  

Auffällig ist die deutlich geschrumpfte durchschnittliche Wohnungsgröße der verkauften Einheiten, die derzeit bei 60 m² liegt. 2015 lag eine durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung bei  82 m². 

Mietmarkt

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Berlin liegt bei 18 €/m² kalt. Im Neubau werden 22 €/m² verlangt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Neuvermietungs-Mieten im Bestand nicht weiter gestiegen, die Neubaumieten um -1,00 €/m² gesunken. Die Entwicklung seit 2015 zeigt einen kontinuierlichen Anstieg: Von 9 €/m² (2015) über 11 €/m² (2020) auf aktuell  18 €/m². Das entspricht einer Verdopplung innerhalb von zehn Jahren.

Die Angebotsmieten umfassen auch möblierte und befristete Vermietungen, die tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen, aber deren Anteil am Gesamtangebot nur schwer erfassbar ist.

Die Gegenüberstellung von Angebotsmieten und Zensusmieten verdeutlicht den strukturellen Abstand zwischen Marktpreis und realisiertem Mietniveau in Berlin. Die durchschnittliche Zensus-Bestandsmiete lag 2022 bei 7,8 €/m² – weniger als die Hälfte der aktuellen Angebotsmiete von 18 €/m². In allen Bezirken liegen die Angebotsmieten deutlich über den durchschnittlichen Bestandsmieten. Der Faktor bewegt sich je nach Lage zwischen etwa 1,5 und über 2,5.

Besonders ausgeprägt ist die Differenz in innerstädtischen Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier treffen hohe Neuvermietungsmieten auf vergleichsweise homogene Bestandsmieten. In äußeren Bezirken fällt der absolute Abstand geringer aus, bleibt aber auch dort strukturell relevant. Selbst in Bezirken mit niedrigerem Mietniveau wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau liegen die Angebotsmieten deutlich über den Zensuswerten.

Sozialer Wohnungsbau

Die Berliner Bauaufsichtsbehörden genehmigten nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin‑Brandenburg im Jahr 2025 in Berlin 14.079 Wohnungen, nach 9.772 im Jahr 2024 (+44,1 %). Im sozialen Wohnungsbau bewilligte der Senat rund 5.200 Wohnungen mit einem Fördervolumen von etwa 1,3 Milliarden Euro. 80 Prozent entstehen bei landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Die meisten geförderten Wohnungen richten sich an mittlere Einkommen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ende 2023 zählte Berlin knapp 100.000 Sozialwohnungen. Ein Jahr zuvor waren es noch 105.000. Jährlich fallen rund 5.000 Wohnungen aus der Bindung. 

Wohnungsmangel im Zentrum

Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit vielen Jahren strukturell unterversorgt. Für den Zeitraum von 2022 bis 2040 beziffert der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 den Wohnungsbedarf auf insgesamt 272.000 Wohnungen. Diese Zahl setzt sich aus einem demografischen Zusatzbedarf von 85.000 Wohneinheiten infolge von Zuzügen, einem Entlastungsbedarf von 137.000 Wohnungen zur Herstellung einer Fluktuationsreserve von rund drei Prozent sowie einer strategischen Flächenvorsorge von 50.000 Wohneinheiten für außergewöhnliche Entwicklungen und Krisen zusammen. Der Stadtentwicklungsplan trifft keine Aussagen zur künftigen Miet- oder Preisentwicklung. Gleichwohl lassen sich aus der Angebotslage und der räumlichen Verteilung des Neubaus Schlüsse auf mögliche Marktwirkungen ziehen. In innerstädtischen Lagen ist das Neubaupotenzial begrenzt – zusätzlicher Wohnraum entsteht hier überwiegend durch Nachverdichtung oder Umnutzung. Während in neuen Quartieren am Stadtrand zusätzliches Angebot entsteht, bleibt es in etablierten Lagen knapp. 

Ausblick

Der Berliner Bestandswohnungsmarkt hat die Korrekturphase abgeschlossen. Nach Preisrückgängen von -5,0 % (2023) und -3,0 % (2024) sind die Quadratmeterpreise 2025 um 6,0 % und 2026 um weitere 3,0 % gestiegen. Damit überholen die Werte den bisherigen Höchststand von 2022  (5.360 €/m²) und notieren bei 5.440 €/m².

Die Preisbewegung läuft parallel zu einem schrumpfenden Transaktionsmarkt. Mehr Angebote treffen auf weniger Abschlüsse bei steigenden Preisen. Der Markt selektiert sich. Eigentümer nutzen die Erholung für die Verkaufsentscheidung. Auf der Käuferseite setzen sich Erwerber durch, die geringeren Finanzierungsbedarf haben. Zinssensible Interessenten bleiben zurückhaltend. Dieser Effekt wirkt besonders im Neubaumarkt und im Investmentmarkt aus. Im Neubaumarkt erklären sich aus diesem Zusammenhang auch die schrumpfenden Wohnungsgrößen.

2026 bringt für den Berliner Wohnungsmarkt auch mögliche regulatorische Weichenstellungen.

Die Bundesregierung treibt eine Reform des Mietrechts voran. Der inzwischen vom Kabinett beschlossene Gesetzentwurf sieht unter anderem strengere Vorgaben für möblierte Wohnungen, Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag sowie eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen vor.

Parallel hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das das bisherige Heizungsgesetz ersetzen soll. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Stattdessen setzt die Bundesregierung auf Technologieoffenheit und größere Entscheidungsfreiheit für Eigentümer. 

Die EZB hält den Einlagensatz seit Mitte 2025 bei 2,0 %. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich im Bereich von rund 3,7 bis 4,1 %. Ob dieses Niveau Bestand hat, bleibt angesichts geopolitischer und inflationärer Risiken offen. Die konservative Annahme bleibt vorerst ein stabiles Zinsumfeld.

Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Wohnungspolitik ist erfahrungsgemäß eines der bestimmenden Wahlkampfthemen – von Mietenregulierung über Vorkaufsrecht bis Umwandlungsverbot.

Methodik

Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Transaktionsdaten) und IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH (Angebotsdaten). Eigene Berechnung, Aggregation und Darstellung auf den Raumebenen Berlins (Bezirk, Ortsteil, Planungsraum). Die dargestellten Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtlichen Statistiken; trotz sorgfältiger Aufbereitung sind Abweichungen nicht auszuschließen.