Spekulationsfrist in Berlin: Wann der Immobilienverkauf 2022 steuerfrei ist

Wer eine Immobilie in Berlin mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn als sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 2 EStG versteuern. Der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei den Wertsteigerungen, die der Berliner Markt in den letzten Jahren gesehen hat, können da schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen. Aber: Das Gesetz kennt Ausnahmen.

Die 10-Jahres-Frist

Die zentrale Ausnahme ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 EStG). Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Die Frist wird taggenau berechnet, und zwar vom Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bis zum Datum der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Wann das Gebäude errichtet oder fertiggestellt wurde, spielt keine Rolle.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Werbungskosten (etwa Maklerprovision). Aufgeschlagen werden zuvor genutzte Abschreibungen. Entsteht ein Verlust, wird keine Steuer fällig. Allerdings lässt sich dieser Verlust nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit dem normalen Einkommen.

Steuerfreier Verkauf bei Eigennutzung

Auch vor Ablauf der zehn Jahre ist ein steuerfreier Verkauf möglich, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist das Wort "Kalenderjahr": Es genügt, Ende des ersten Jahres einzuziehen, das gesamte zweite Jahr dort zu wohnen und Anfang des dritten Jahres zu verkaufen. Volle 36 Monate Eigennutzung sind nicht erforderlich.

Selbstnutzung heißt: Sie wohnen dort selbst. Vermietung an Dritte, auch wenn diese dort wohnen, zählt nicht.

Zwei Sonderfälle, die Eigentümer kennen sollten

Die Steuerfreiheit nach der Spekulationsfrist gilt nur für Immobilien im Privatvermögen. Liegt die Immobilie im Betriebsvermögen, greift die Regelung nicht.

Und: Wer nicht ausschließlich in Deutschland steuerpflichtig ist, sollte die steuerlichen Folgen auch im Heimatland prüfen. Die deutsche Steuerfreiheit nach Ablauf der Frist gilt nicht automatisch im Ausland. Ein Steuerberater kann die Details im Einzelfall klären.

Wer seine Immobilie in Berlin verkaufen möchte und die Marktentwicklung der letzten Jahre betrachtet, sollte den Verkaufszeitpunkt im Verhältnis zur Spekulationsfrist sorgfältig planen. Die Differenz zwischen steuerfreiem und steuerpflichtigem Gewinn kann erheblich sein.