Ratgeber
Verkaufsstrategien für Eigentümer
Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen: Globalverkauf oder Aufteilung in Eigentumswohnungen?
Kaufpreisfaktoren von bis zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete sind in Berlin keine Seltenheit mehr. Für Eigentümer von Zinshäusern stellt sich die Frage: Global verkaufen oder aufteilen?
Peter Guthmann
Wer ein Mehrfamilienhaus in Berlin verkaufen möchte, hat grundsätzlich zwei Optionen: den Globalverkauf als Gesamtobjekt oder die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Beide Wege haben Vor- und Nachteile.
Kaufpreisfaktoren in Berlin 2017
Die Nachfrage nach Zinshäusern in Berlin ist hoch. Vor einigen Jahren lagen die Kaufpreisfaktoren bei 15- bis 18-fachen der Jahresnettokaltmiete. Mittlerweile werden in guten Lagen Faktoren bis zum 30-fachen erzielt. Diese Entwicklung zeigt sich nicht nur in etablierten Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf, sondern auch in aufstrebenden Lagen wie Neukölln.
Globalverkauf: Schnell und überschaubar
Beim Globalverkauf wird das gesamte Haus an einen Käufer veräußert, meist einen institutionellen Investor oder ein Family Office. Der Vorteil liegt in der Geschwindigkeit und Planungssicherheit. Es gibt einen Vertragspartner, die Transaktion kann in wenigen Monaten abgeschlossen werden. Der Gesamtpreis liegt allerdings in der Regel unter der Summe, die durch den Einzelverkauf von Wohnungen erzielbar wäre.
Aufteilung: Höhere Erlöse, mehr Aufwand
Bei der Aufteilung wird das Gebäude über eine Teilungserklärung in separate Einheiten zerlegt. Diese können dann einzeln verkauft werden, etwa wenn ein Mieter auszieht. Der Käuferkreis ist bei Einzelwohnungen deutlich größer: Eigennutzer und Kapitalanleger kommen hinzu. Die erzielbaren Quadratmeterpreise liegen höher als beim Globalverkauf. Der Prozess dauert aber länger, in der Regel über ein Jahr, und erfordert die Zusammenarbeit mit Notaren, Architekten und Behörden.
Steuerliche Aspekte
Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, sollte das Objekt seit mindestens zehn Jahren im Besitz des Verkäufers sein. Liegt die Haltedauer darunter, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Beim Spitzensteuersatz kann die Belastung erheblich sein.
Wertermittlung als Grundlage
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte nicht nur den aktuellen Zustand und die Mieteinnahmen berücksichtigen, sondern auch das Entwicklungspotenzial von Objekt und Lage. In Berlin zeigt sich immer wieder, dass heutige B-Lagen in wenigen Jahren aufwerten. Dieses Potenzial in die Preisfindung einzubeziehen, kann den Verkaufserlös erheblich steigern.