Nach wochenlangen Verhandlungen hat sich die rot-rot-grüne Koalition auf einen veränderten Entwurf für den Mietendeckel geeinigt. Der ursprüngliche Vorschlag von Senatorin Lompscher (LINKE) setzte sich nicht durch. Der Kompromiss birgt für Eigentümer und Investoren trotzdem erheblichen Zündstoff.
Die 30-Prozent-Grenze als neues Risiko
Der wichtigste Punkt: Mietsenkungen werden an das Haushaltsnettoeinkommen gekoppelt. Mieter sollen eine Absenkung auf die gesetzliche Obergrenze beantragen können, wenn ihre Miete mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht. In zentralen Lagen wie Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg oder Teilen von Neukölln liegt die Wohnkostenquote bei einem Großteil der Haushalte bereits über diesem Wert. Für Vermieter in diesen Kiezen entstehen kaum kalkulierbare Einnahmeverluste.
Vermieter werden Gehaltsnachweise prüfen
Die Regelung wird die Vergabe freier Wohnungen in Berlin verändern. Um das Risiko einer sofortigen Mietsenkung zu vermeiden, werden Vermieter die Bonität der Bewerber noch genauer prüfen. Das könnte dazu führen, dass Bewerber mit geringerem oder mittlerem Einkommen in den Innenstadtlagen schlechtere Chancen haben. Ein Effekt, der dem erklärten Ziel des Senats widerspricht.
Die Kernpunkte des Entwurfs
Der Referentenentwurf vom 30. August 2019 sieht unter anderem vor: Die Mieten werden rückwirkend zum 18. Juni 2019 eingefroren. Mietobergrenzen je nach Baualtersklasse liegen zwischen 5,95 und 9,80 EUR/m². Zuschläge gibt es für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen (10 %) und für Modernisierungen (bis 1,40 EUR/m²). Ab 2022 soll eine jährliche Anpassung an die Inflationsrate möglich sein. Modernisierungsumlagen bis 1,00 EUR/m² sind anzeigepflichtig, darüber hinaus genehmigungspflichtig. Eine Härtefallklausel soll Vermieter vor dauerhaften Verlusten schützen. Das Gesetz gilt für fünf Jahre.
Für Eigentümer bleibt die Lage komplex. Die Kopplung an das Mietereinkommen führt eine schwer planbare Variable ein. Modernisierungen werden durch begrenzte Umlagefähigkeit wirtschaftlich weniger attraktiv. Die Marktentwicklung hängt nun stark davon ab, in welcher Form das Gesetz verabschiedet wird.
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