Das bezirkliche Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten Berlins besteht gesetzlich weiterhin. In der Praxis kommt es seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 nur noch in seltenen Einzelfällen zur Anwendung. 2023 und 2024 wurde es berlinweit jeweils nur einmal ausgeübt. Neue Abwendungsvereinbarungen werden seit 2024 nicht mehr abgeschlossen, bestehende bleiben wirksam. Auf Bundesebene gibt es konkrete Bestrebungen, das Instrument wieder zu stärken.
Berliner Praxis bis 2021
Bei Grundstückskäufen in einem als soziales Erhaltungsgebiet ausgewiesenen Kiez konnten die Berliner Bezirke ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben oder es als Verhandlungsinstrument einsetzen, um sogenannte Abwendungsvereinbarungen mit den Käufern zu schließen. In einer Abwendungsvereinbarung verzichtete der Bezirk auf die Geltendmachung des Vorkaufsrechts, wenn der Käufer im Gegenzug bestimmte Zugeständnisse hinsichtlich der künftigen Nutzung machte, insbesondere zu Mietpreisen, Modernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen.
Verfahrensablauf
Die Gemeinden erfahren von neuen Grundstücksverkäufen direkt vom Notar. Nach dem Beurkundungstermin übersendet der Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an das zuständige Bezirksamt mit der Bitte um Prüfung des bezirklichen Vorkaufsrechts. Er wartet auf die Bestätigung des Bezirksamts, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (Negativzeugnis). Stellt das Bezirksamt das Negativzeugnis nicht aus und reagiert auch sonst nicht, vollzieht der Notar nach Ablauf der dreimonatigen Prüffrist den Kaufvertrag.
Übt der Bezirk das Vorkaufsrecht aus, tritt er an die Stelle des eigentlichen Käufers in den Kaufvertrag ein. Die ursprünglich vereinbarten Konditionen bleiben dabei bestehen.
BVerwG-Urteil 2021
Mit Urteil vom 09.11.2021 (Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht die zuvor übliche Berliner Praxis stark eingeschränkt. Ein bestehendes gemeindliches Vorkaufsrecht darf nur noch ausgeübt werden, wenn die Ausübung im konkreten Einzelfall durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt ist. Es darf nicht ausgeübt werden, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme oder nach den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut ist und genutzt wird. Maßgeblich ist dabei allein die tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt der Ausübung. Die zuvor von den Berliner Bezirken häufig vorgebrachte Prognose, dass das Grundstück künftig im Widerspruch zu den Zielen der Erhaltungssatzung genutzt werde, ist nach dem Urteil nicht relevant.
Bestehende Abwendungsvereinbarungen
Lange war offen, ob bereits abgeschlossene Abwendungsvereinbarungen nach dem BVerwG-Urteil rechtlich angreifbar sind. Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Entscheidung vom 26.03.2026 entschieden, dass die Vereinbarungen wirksam bleiben. Eine spätere Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung führt nicht ohne Weiteres zum Wegfall der eingegangenen Verpflichtungen. Bestehende Abwendungsvereinbarungen behalten damit Bestand, auch wenn die Bezirke das Vorkaufsrecht heute nicht mehr in der ursprünglichen Form ausüben dürften.
Aktuelle Anwendungspraxis
Seit der BVerwG-Entscheidung wird das Vorkaufsrecht in Berlin nur noch selten ausgeübt. Nach den Berichten der Berliner Senatskanzlei wurden 2023 berlinweit sieben Verkaufsvorgänge geprüft, 2024 nur fünf. In beiden Jahren wurde das Vorkaufsrecht jeweils einmal tatsächlich ausgeübt. Im Jahr 2024 wurden zudem keine neuen Abwendungsvereinbarungen mehr abgeschlossen.
Im November 2025 hat der Bezirk Neukölln im Erhaltungsgebiet Reuterplatz das Vorkaufsrecht für die Jansastraße 12 (22 Wohnungen) zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND ausgeübt. Begründet wurde dies mit schwerwiegenden Verstößen gegen die Erhaltungssatzung, insbesondere unzulässigen baulichen Veränderungen und nicht genehmigten gewerblichen Nutzungen. Der Vorkauf ist nach Rücknahme der Rechtsmittel inzwischen bestandskräftig.
Auswirkung auf Transaktionen
Auch wenn das Vorkaufsrecht damit deutlich seltener ausgeübt wird, ermöglicht die dreimonatige Prüffrist den Bezirken weiterhin, Immobilientransaktionen zu verzögern. Käufer und Verkäufer müssen diese Frist bei der Planung des Closings einkalkulieren.
Geplante Reform
Auf Bundesebene gibt es konkrete Bestrebungen, das kommunale Vorkaufsrecht wieder zu stärken. Berlin, Hamburg und München setzen sich seit 2022 über den Bundesrat für eine gesetzliche Neuregelung ein, die die durch das BVerwG-Urteil entstandenen Grenzen wieder weiter fasst. Ein erster Entwurf der vorherigen Bundesregierung vom September 2024 wurde mit dem vorzeitigen Ende der Ampel-Koalition nicht verabschiedet.
Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom 09.04.2025 sieht eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts ausdrücklich vor. Vier zentrale Punkte:
- Stärkung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten und bei sogenannten Schrottimmobilien
- Vereinfachte Wertermittlungsverfahren
- Preislimitierte Vorkaufsregelungen mit dämpfender Wirkung gegenüber Marktpreisen
- Regulierung von Share-Deal-Konstruktionen, mit denen das Vorkaufsrecht bislang umgangen werden kann
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat im April 2026 die Ressortabstimmung zur zweiten BauGB-Novelle eingeleitet, die diese Vorgaben umsetzen soll. Stand Mai 2026 sind die konkreten gesetzlichen Regelungen noch nicht beschlossen.
Quellen
- BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, Az. 4 C 1.20 (Pressemitteilung 70/2021): https://www.bverwg.de/pm/2021/70
- VG Berlin, Entscheidung vom 26.03.2026 zur Wirksamkeit von Abwendungsvereinbarungen
- Berliner Senatskanzlei: Berichte zur Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten 2023 und 2024: https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2026/pressemitteilung.1658092.php
- Bezirksamt Neukölln, Pressemitteilung zur Ausübung des Vorkaufsrechts Jansastraße 12: https://www.berlin.de/ba-neukoelln/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1618153.php
- Bundesratsinitiative Berlin/Hamburg zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts: https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2022/pressemitteilung.1194875.php
- Koalitionsvertrag CDU/CSU und SPD vom 09.04.2025: https://www.cdu.de/app/uploads/2025/04/KoaV-2025-Gesamt-final-0424.pdf
- BMWSB, Pressemitteilung vom April 2026 zur zweiten BauGB-Novelle: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2026/04/baugb-upgrade.html
Lesen Sie hier die anderen Teile unseres Features:
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil I: Komplex aber sicher
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil II: Vor dem Notartermin
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil IV: Die Spekulationsfrist
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil V: Kosten eines Immobilienkaufs und -verkaufs
Hinweis
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