Die schwarz-rote Koalition hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten. Die Reform betrifft Berliner Eigentümer und Investoren unmittelbar. Laut Zensus 2022 heizen rund 74 Prozent der Berliner Wohngebäude mit Gas oder Heizöl.
Was sich ändert
Der Kern der Reform: Die §§ 71-71p und § 72 des bisherigen GEG werden gestrichen. Damit entfällt die Pflicht, bei einem Heizungstausch eine Anlage einzubauen, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Auch das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ohne Brennwerttechnik nach 30 Jahren hebt der Gesetzgeber auf.
An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht treten zwei Instrumente:
Bio-Treppe: Wer ab Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent CO2-neutrale Brennstoffe (etwa Biomethan) beimischen. Der Anteil steigt laut Eckpunktepapier bis 2040 in drei weiteren Schritten.
Grüngasquote: Ergänzend führt der Gesetzgeber eine Quote für Erdgas- und Heizöllieferanten ein. Sie beginnt 2028 bei bis zu einem Prozent und soll bis 2030 insgesamt mindestens zwei Millionen Tonnen CO2 einsparen. Die Quote gilt für private Abnehmer, nicht für Industrie und Gewerbe.
Zeitplan und Förderung
Der Kabinettsentwurf soll bis Ostern 2026 vorliegen, die Bundestagsberatungen im Frühjahr folgen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — einschließlich Zuschüssen für Wärmepumpen und Gebäudedämmung — wird laut Eckpunktepapier bis mindestens 2029 fortgeführt.
Für Neubauten sieht das Eckpunktepapier einen Nullemissionsstandard vor: ab 2028 für öffentliche Nicht-Wohngebäude, ab 2030 für alle Neubauten.
Relevanz für Berliner Eigentümer und Investoren
In Berlin heizen laut Zensus 2022 rund 194.500 Wohngebäude mit Gas und etwa 56.400 mit Heizöl. Diese Eigentümer betrifft die Reform direkt. Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht entfällt der kurzfristige Handlungsdruck beim Heizungstausch — die Bio-Treppe greift erst ab 2029.
Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter: Der Baupreisindex lag im vierten Quartal 2025 bei 138,4 Punkten (Basis: 2015 = 100) — ein Anstieg von 3,4 % gegenüber dem Vorjahr. Energetische Modernisierungen bleiben damit ein relevanter Kostenfaktor bei Immobilienbewertungen.
Für Investoren im Berliner Mietshausmarkt verändert sich die Kalkulation: Die Grüngasquote wird die Betriebskosten für gasversorgte Gebäude mittelfristig beeinflussen, da die Kosten für grüne Brennstoffe über den Gaspreis weitergegeben werden.
Wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, sollte die Energieeffizienzklasse des Gebäudes weiterhin in die Kaufentscheidung einbeziehen. Laut Branchenschätzungen erzielen Wohnungen der Effizienzklassen A+ bis B durchschnittlich rund 16 Prozent höhere Verkaufspreise als Objekte im unteren Effizienzbereich.
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