Ratgeber
Strategien für Eigentümer und Investoren
Leitfaden 2020: Wie Sie Ihre Wohnung in Berlin erfolgreich verkaufen
Der Verkauf einer Immobilie in Berlin erfordert sorgfältige Planung. Wir fassen die wichtigsten Schritte zusammen: von der steuerlichen Vorbereitung über die Preisfindung bis zur neuen Maklerprovision.
Peter Guthmann
Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich auch 2020 dynamisch. Wer vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt erworben hat, kann sich über eine beachtliche Wertsteigerung freuen. Die Preise sind in diesem Zeitraum um über 200 Prozent gestiegen. Eine typische Altbauwohnung, die 2010 für rund 1.590 EUR/m² den Besitzer wechselte, wird aktuell für über 4.000 EUR/m² gehandelt, in begehrten Lagen auch deutlich mehr.
Ein Verkauf ist damit die Gelegenheit, diesen Wert zu realisieren. Der Prozess birgt allerdings Fallstricke, die Eigentümer und Investoren kennen sollten.
Vorbereitung: Steuern und Finanzierung
Ein erfolgreicher Wohnungsverkauf beginnt lange vor der ersten Besichtigung, in der Regel mit der Klärung der steuerlichen Situation und bestehender Bankdarlehen.
Für Kapitalanleger gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wer vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. Selbstnutzer sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreit. Eine fruehzeitige Beratung durch einen Steuerberater hilft, die individuelle Belastung zu minimieren.
Läuft die Finanzierung der Immobilie noch, kann die Bank bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Die Höhe dieser Forderung sollte rechtzeitig geklaert und die Löschungsbewilligung für das Grundbuch bei der Bank beantragt werden, um den Notartermin nicht zu gefaehrden.
Preisfindung: Was ist Ihre Immobilie wert?
Die wichtigste Frage für Verkäufer: "Was ist meine Immobilie wert?" Eine reine Orientierung an Angebotspreisen aehnlicher Objekte auf Onlineportalen ist truegerisch, da diese oft nur Wunschvorstellungen der Verkäufer widerspiegeln. Eine realistische Immobilienbewertung stützt sich auf die beurkundeten Verkaufspreise in der direkten Nachbarschaft, nicht auf Wunschpreise vergleichbarer Inserate.
Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab und führt zu langen Vermarktungszeiten. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Der "richtige" Preis ist der, der genuegend qualifizierte Interessenten anzieht, um einen Wettbewerb zu erzeugen. Die Preisspanne für Wohnungen in Berlin hängt stark von Lage und Zustand ab; in Mitte werden ganz andere Preise erzielt als in Randbezirken.
Vollstaendige Unterlagen als Basis
Ein professioneller Verkaufsprozess basiert auf Transparenz. Käufer und finanzierende Banken benoetigen eine Reihe von Dokumenten: Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wohngeldabrechnungen. Besonders Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und nicht vor Ort leben, haben diese Unterlagen oft nicht griffbereit. Fehlende oder unvollstaendige Dokumente führen zu Verzoegerungen und können das Vertrauen potenzieller Käufer beschaedigen.
Neue Provisionsregelung ab Dezember 2020
Ab dem 23. Dezember 2020 tritt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufvertraegen über Wohnungen und Einfamilienhaeuser" in Kraft. Künftig wird die Maklerprovision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Das staerkt die Rolle des Maklers als Vermittler, der die Interessen beider Parteien im Blick hat und für einen sicheren und transparenten Ablauf des gesamten Verkaufsprozesses sorgt. Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Berlin frueh einbindet, profitiert von realistischen Preiseinschaetzungen und einer professionellen Aufbereitung der Verkaufsunterlagen.
