Ratgeber
Strategien für Eigentümer und Investoren
Leitfaden 2020: Wie Sie Ihre Wohnung in Berlin erfolgreich verkaufen
Der Verkauf einer Immobilie in Berlin erfordert sorgfältige Planung. Wir fassen die wichtigsten Schritte zusammen: von der steuerlichen Vorbereitung über die Preisfindung bis zur neuen Maklerprovision.
Peter Guthmann
Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich auch 2020 dynamisch. Wer vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt erworben hat, kann sich ueber eine beachtliche Wertsteigerung freuen. Die Preise sind in diesem Zeitraum um ueber 200 Prozent gestiegen. Eine typische Altbauwohnung, die 2010 fuer rund 1.590 EUR/m2 den Besitzer wechselte, wird aktuell fuer ueber 4.000 EUR/m2 gehandelt, in begehrten Lagen auch deutlich mehr.
Ein Verkauf ist damit die Gelegenheit, diesen Wert zu realisieren. Der Prozess birgt allerdings Fallstricke, die Eigentuemer und Investoren kennen sollten.
Vorbereitung: Steuern und Finanzierung
Ein erfolgreicher Wohnungsverkauf beginnt lange vor der ersten Besichtigung. Zwei Aspekte sind dabei zentral: die steuerliche Situation und bestehende Bankdarlehen.
Fuer Kapitalanleger gilt die zehnjaehrige Spekulationsfrist. Wer vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss den Veraeusserungsgewinn versteuern. Selbstnutzer sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreit. Eine fruehzeitige Beratung durch einen Steuerberater hilft, die individuelle Belastung zu minimieren.
Laeuft die Finanzierung der Immobilie noch, kann die Bank bei vorzeitiger Kuendigung des Darlehens eine Vorfaelligkeitsentschaedigung fordern. Die Hoehe dieser Forderung sollte rechtzeitig geklaert und die Loeschungsbewilligung fuer das Grundbuch bei der Bank beantragt werden, um den Notartermin nicht zu gefaehrden.
Preisfindung: Was ist Ihre Immobilie wert?
Die wichtigste Frage fuer Verkaeufer: "Was ist meine Immobilie wert?" Eine reine Orientierung an Angebotspreisen aehnlicher Objekte auf Onlineportalen ist truegerisch, da diese oft nur Wunschvorstellungen der Verkaeufer widerspiegeln. Eine realistische Immobilienbewertung beruecksichtigt die tatsaechliche Marktentwicklung und die beurkundeten Verkaufspreise in der direkten Nachbarschaft.
Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Kaeufer ab und fuehrt zu langen Vermarktungszeiten. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Der "richtige" Preis ist der, der genuegend qualifizierte Interessenten anzieht, um einen Wettbewerb zu erzeugen. Die Preisspanne fuer Wohnungen in Berlin haengt stark von Lage und Zustand ab; in Mitte werden ganz andere Preise erzielt als in Randbezirken.
Vollstaendige Unterlagen als Basis
Ein professioneller Verkaufsprozess basiert auf Transparenz. Kaeufer und finanzierende Banken benoetigen eine Reihe von Dokumenten: Energieausweis, Teilungserklaerung, Protokolle der Eigentuemerversammlungen und Wohngeldabrechnungen. Besonders Eigentuemer, die ihre Wohnung vermietet haben und nicht vor Ort leben, haben diese Unterlagen oft nicht griffbereit. Fehlende oder unvollstaendige Dokumente fuehren zu Verzoegerungen und koennen das Vertrauen potenzieller Kaeufer beschaedigen.
Neue Provisionsregelung ab Dezember 2020
Ab dem 23. Dezember 2020 tritt das "Gesetz ueber die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufvertraegen ueber Wohnungen und Einfamilienhaeuser" in Kraft. Kuenftig wird die Maklerprovision in der Regel zwischen Kaeufer und Verkaeufer geteilt. Das staerkt die Rolle des Maklers als Vermittler, der die Interessen beider Parteien im Blick hat und fuer einen sicheren und transparenten Ablauf des gesamten Verkaufsprozesses sorgt.