Berlin Immobilien Kreuzberg 2025

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Kreuzberg, Stand 16.04.2025 .

Kreuzberg: Vom Underdog zum Premium-Kiez – Entwicklung und aktuelle Marktlage

Kreuzberg ist im Grunde genommen kein Bezirk sondern ein Ortsteil im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Bestehend aus 18 Quartieren mit Kiez Charakter, hat sich Kreuzberg schon lange vom rauen Berliner Anti-Establishment zur internationalen Chiffre einer ganzen Generation entwickelt. Zentral, angesagt und jung geblieben, mit dieser Mischung hat sich der Ortsteil zu einer der werthaltigsten Lagen Berlins hochgearbeitet. Der Mix aus Start-ups, Indie-Szene, Galerien, Boutiquen, Day & Night mit alternativen Modellen und Projekten bleibt sexy, auch wenn der Underdog-Mythos längst gewichen ist. Die lokale Wirtschaft boomt, die Einkommensstrukturen verändern sich. Der Wandel vom Arbeiterbezirk zum Hotspot hat auch den Immobilienmarkt in Kreuzberg fundamental verändert. Im Jahr 2010 wurden Wohnungen in Kreuzberg für durchschnittlich 1.710 EUR/m² beurkundet. Vor dem Hintergrund des anhaltenden Ukraine-Konfliktes und der darauf folgenden Zinswende sind die durchschnittlichen Kaufpreise vom bisherigen Höchststand von 6.320 EUR/m² in 2022 auf durchschnittlich aktuell 5.640 EUR/m² gesunken.

Immobilienpreise in Kreuzberg

Die Immobilienpreise in Kreuzberg liegen im Berliner Spitzenbereich. Der von uns ermittelte Median beträgt aktuell 6.180 EUR/m². Das jahrelang positive zweistellige Wachstum ist aktuell unter dem Druck der Zinswende erstmalig leicht ins Minus gerutscht. Auf neun Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei -1,70 %, auf sechs Monate bei -1,10 % und im Dreimonatszeitraum bei -1,70 %. 

In der Jahresbetrachtung liegt der angebotene Quadratemeterpreis bei 6.230 EUR/m². Das Angebot wird dominiert vom großen Altbaubestand. Die Baujahresklassen von 1950 - 1978 und Neubau sind weniger stark vertreten.

Immobilien in Kreuzberg sind auch für die Zukunft ein hervorragendes Investment. Vor 12 Jahren lag der Preis für eine Wohnung in Kreuzberg bei rund 2.850 EUR/m². Das entspricht einem Plus von rund 116,70 %.

Neubau-Immobilien werden im Median um 10.530 EUR/m² angeboten. 

Immobilienpreis-Segmente Berlin Kreuzberg: Internationale Metropolenpreise

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente seit 2007. 

Snapshot: Angebotene Immobilien in Kreuzberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Es gibt nicht ein Kreuzberg, sondern viele Kreuzberger Kieze und Quartiere. Ob Graefekiez, Wrangelstraße, Bergmann-Kiez, Lausitzerplatz, Chamissokiez, Viktoriaquartier oder Gleisdreieck, nur um ein paar zu nennen. Bis 2010 lagen die Immobilienpreise in Kreuzberg im Schnitt unter 2.000 EUR/m² und das Angebot wurde vom unteren Preissegment dominiert. Mit den um 2007 einsetzenden internationalen Zuzügen setzten erste Preissteigerungen ein. Begleitet durch viele Maßnahmen in diversen Sanierungsgebieten, wurden aus verwitterten Lagen prosperierende Kieze. In den südlich gelegenen Kreuzberger Quartieren wurden ab 2012 viele Häuser saniert und umgewandelt. Im Ergebnis liegen die Immobilienpreise in Kreuzberg heute im Berliner Spitzenbereich. Nach leichten Abschlägen, bedingt durch den Druck der Zinswende, bewegt sich der Markt tendenziell wieder auf Wachstumskurs. In Kreuzberg werden alle Objekttypologien in den kommenden Jahren weiter an Wert gewinnen. Neben den anhaltend hohen Zuzügen und dem bereits bestehenden hohen Wohnungsdefizit, führen auch das begrenzte Flächenangebot und die nachlassende Bautätigkeit zu einem wachsenden Nachfrageüberhang. Die Zeichen für die nächsten Dekaden stehen auf Wachstum.  

Mehrfamilienhäuser in Kreuzberg

Der Häuserbestand in Kreuzberg beträgt knapp 5.400 Gebäude, in denen rund 93.000 Haushalten bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,74 Personen leben. In fast allen Quartieren liegt die rechnerische Haushaltsgröße deutlich über der Statistik.

Die Zahl der in Kreuzberg gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser ist in 2024 weiter rückläufig. Gleichzeitig weitet sich die Spanne vom niedrigsten bis zum höchsten beurkundeten Wert und reicht . Der Spread reicht von rund 1.375 bis 3.210 EUR/m² WFL. Der mittlere Quadratmeterpreis liegt aktuell bei ca. 2.110 Euro.

In 2024 haben die Berliner Notare dem Gutachterausschuss Berlin (GAA) bis Oktober 23 beurkundete Verkaufsfälle für Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeanteil in Kreuzberg gemeldet. Die Preisspanne erklärt sich neben der Mikrolage auch mit dem Baujahresspread. In besonders guten Kreuzberger Quartieren übersteuern Quadratmeterpreise den Faktor, den der GAA aktuell mit durchschnittlich 24,3 benennt. 

Wir empfehlen Verkäufern von Zinshäusern in Kreuzberg, durch gezielte und vorausblickende Maßnahmen, den Kaufpreis, z.B. über rechtzeitige Mietentwicklung abzusichern. Wir stehen Ihnen mit unserer Kompetenz im Bereich des Verwaltung und des Verkaufs von Zinshäusern in Kreuzberg für alle notwendigen und flankierende Maßnahmen zur Verfügung.

Quartiere in Kreuzberg

Kreuzberg liegt südlich der Spree und bildet seit der Verwaltungsreform 2011 einen Ost-West-Bezirk im Verbund mit Friedrichshain. Fast alle Lagen Kreuzbergs sind in den vergangenen Jahren erheblich im Wert gestiegen. Die Wohnlagen sind als überwiegend einfach bis mittel klassifiziert. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Binnendifferenzierung bei den Kaufpreisen gering; die vor wenigen Jahren noch deutlichen Unterschiede zwischen Kreuzberg 61 und Kreuzberg 36 verschwinden. Der Dynamik am Wohnungsmarkt steht derzeit eine restriktive Wohnungspolitik entgegen, die sich unter anderem in sechs Milieuschutzgebieten ausdrückt. Auch wenn Kreuzberg 61 und 36 immer weiter zusammenwachsen, sind die Kieze noch sehr unterschiedlich. Die südlich der Gitschiner und Skalitzer Straße gelegenen Quartiere (ehemals Kreuzberg 61) gelten als etwas schicker und bürgerlicher. Neben dem Bergmann-Kiez ist vor allem auch der Graefe-Kiez international beliebt. Im ehemaligen Kreuzberg 36 sind der Wrangelkiez, die Straßenzüge rund um die Oranienstraße und den Mariannenplatz, sowie entlang des Engelbeckens sehr gefragt. Neben den Kiezlagen gibt es in Kreuzberg auch großräumige Quartiere wie die Blöcke entlang der Hochbahntrasse der Berliner U-Bahn beidseitig der Prinzenstraße, die durch die extensive Hochhausbebauung der 1970er Jahre bestimmt werden. Hinter diesen Blöcken sind in den letzten Jahren sehr attraktive, mittelgroße Projekte entstanden. Die Wohndichte in den meisten Quartieren ist sehr hoch, das rechnerische Wohnungsdefizit ebenso.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Kreuzberg

Etwa 1.080 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete auf dem nicht preisgebundenen Mietmarkt in Kreuzberg rund 19,95 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 17,80 % zum Vorjahreszeitraum.

Snapshot: Angebotsmieten in Kreuzberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Neben dem klassischen Altbau spielen in Kreuzberg auch Vermietungen in der Nachkriegsbaujahresklasse und Gebäude ab 1979 eine Rolle.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Kreuzberg

Bis 2010 wurden etwa 50 Prozent des Wohnungsangebotes im Preissegment 5 bis 8 EUR/m² angeboten. Zwischenzeitlich dominiert das Preissegment mit Mieten über 14 EUR/m² den Markt für Neuvermietungen. Nach weitgehend stabilen Zahlen bis 2020, ist das Wohnungsangebot in Kreuzberg seither eingebrochen. Der Neubau von Mietwohnungen in Kreuzberg findet überwiegend durch private Gesellschaften statt. Im vergangenen 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 150 Neubauwohnungen zur Vermietung angeboten. Die Erstmiete im Neubau beträgt aktuell rund 28,75 EUR/m².

Bautätigkeit in Kreuzberg

Mit einem Wohnungsbestand von etwa 79.000 Einheiten verteilt auf 14 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume), stellt Kreuzberg die Quartiere mit den höchsten Wohndichten. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,73 Personen je Haushalt und die rechnerische Haushaltsgröße bei 2,03 Personen je Haushalt, das ist die zweithöchste Differenz über ganz Berlin. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Kreuzberg ist mit 68,9 m² sehr gering. 

Insgesamt ist die Neubauaktivität in Kreuzberg relativ niedrig. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Kreuzberg

Im Bezirk Kreuzberg sind, 2025, sechs Milieuschutzgebiete in Kraft. Die Erhaltungsgebiete entsprechen ca. 53% der Gesamtfläche des Bezirks.

Milieuschutzkarte Kreuzberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Bevölkerung in Kreuzberg

In Kreuzberg ist Berlins türkische Community seit Generationen fest verankert. Der internationale Anteil der Bevölkerung liegt bei etwa einem Drittel. Der Nationalitätenmix ist einzigartig und auch isoliert betrachtet stellen die einzelnen Nationalitäten zahlenmäßig sehr große Communities.

Wanderungsbewegungen in Kreuzberg

Kreuzberg ist in den vergangenen Jahren gewachsen. Wie in Friedrichshain auch, beruht das Wachstum auf internationalen Zuzüge, während der Bezirk im Binnenverhältnis Bewohner abgibt. Die Gesamtfluktuation in Kreuzberg ist hoch. In Kreuzberg wird sichtbar, wie Europa funktioniert. In der Betrachtung der internationalen Migrationsbewegungen in einer Zeitreihe von 2013 bis 2019 wird erkennbar, wo wirtschaftliche Krisen zu Abwanderungsbewegungen geführt haben und ebenso, wann die Bewegungsströme zurück einsetzen. Wirtschaftskrisen führen zu Zuwanderung und nach deren Überwindung wieder zu Abwanderungen. In Kreuzberg zeigt sich dies besonders deutlich, da der (Alt-)Bezirk international besonders bei jungen Menschen gefragt ist. Im Saldo ziehen Kreuzberger bevorzugt nach Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Dahme-Spreewald. In der Betrachtung der Austauschbeziehungen mit anderen Berliner Altbezirken, ist die Interaktion mit dem Nachbarn Neukölln größer als mit dem in 2001 fusionierten Friedrichshain.