Auf einer Jahrespressekonferenz Anfang 2014 stellte Berlins Stadtentwicklungssenator Michael Müller die wohnungsbaupolitische Agenda des Senats vor. Der Kurs war zweigleisig: strengere Regulierung für den Bestandsmarkt, gleichzeitig Fördermittel für den Neubau.
Zentrale Wohnungsbauleitstelle
Kernstück der Organisation war die 2013 eingerichtete Wohnungsbauleitstelle. Sie sollte als zentrale Anlaufstelle für alle Akteure des Wohnungsmarktes dienen, Genehmigungsverfahren beschleunigen und die Planungs- und Bautätigkeit in der Hauptstadt koordinieren. Für Bauträger und Projektentwickler versprach das kürzere Planungsphasen.
Strengere Regeln für den Bestand
Für Eigentümer von Bestandswohnungen brachte der Fahrplan spürbare Einschnitte:
- Zweckentfremdungsverbot: Das im Dezember 2013 beschlossene Gesetz erschwerte die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Gewerbeflächen.
- Kündigungssperrfrist: Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde die Sperrfrist auf zehn Jahre ausgedehnt und galt für das gesamte Stadtgebiet.
- Kappungsgrenze: Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen wurden auf 15 statt bisher 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt.
Besonders in stark nachgefragten Bezirken wie Mitte beeinflussten diese Regelungen die Renditekalkulation von Investoren.
320 Millionen Euro für den Neubau
Auf der Förderseite legte der Senat ein Programm über 320 Millionen Euro auf. Herzstück war der Wohnbaufonds bei der Investitionsbank Berlin (IBB), mit dem jährlich 1.000 Neubauwohnungen mit sozialverträglichen Mieten gefördert werden sollten. Der Fonds stand ausdrücklich auch privaten Investoren offen, nicht nur den städtischen Wohnungsbaugesellschaften.
Der Haken: Die Förderung durch Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen war an eine Mietpreis- und Belegungsbindung von 20 Jahren gekoppelt. Wer die Mittel in Anspruch nahm, band sich langfristig an niedrige Mieten.
Was das für Investoren bedeutete
Der Fahrplan zeigte die Richtung der Berliner Wohnungspolitik klar an: mehr Kontrolle im Bestand, mehr Förderung im Neubau. Eigentümer mussten mit neuen Auflagen rechnen. Für neubauorientierte Investoren entstanden Chancen durch staatliche Fördermittel, allerdings mit langen Bindungsfristen. Die Marktentwicklung war 2014 nicht mehr nur eine Frage von Angebot und Nachfrage, sondern zunehmend auch eine Frage der politischen Rahmenbedingungen.
