Stadtentwicklung
Sozialer Wohnungsbau in der Hauptstadt
Wohnungsbauförderung in Berlin: Ein historischer Abriss und die aktuelle Lage 2017
Berlins Bestand an Sozialwohnungen schrumpft dramatisch. Seit 2014 fördert der Senat wieder den Neubau, doch die Herausforderungen für Investoren und Eigentümer bleiben groß.
Peter Guthmann
Die Wohnungsbauförderung in Berlin hat eine bewegte Geschichte, die den heutigen Markt für Wohnungen in Berlin direkt beeinflusst. Seit 2014 gibt es nach langer Pause wieder Neubauförderungen, doch die Stadt kämpft mit den Folgen früherer politischer Entscheidungen.
Schrumpfender Bestand trifft auf neue Förderansätze
Von den einst rund 450.000 seit den 1950er-Jahren geförderten Wohnungen sind nur noch etwa 96.000 sozial gebunden. Die GEWOS-Studie von 2016 geht davon aus, dass diese Zahl ohne Neubau in den nächsten zehn Jahren auf ca. 61.000 sinkt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage: 2015 standen 27.800 erteilten Wohnberechtigungsscheinen nur rund 6.200 Neuvermietungen von Sozialwohnungen gegenüber. Nur etwa jeder vierte WBS-Inhaber konnte also tatsächlich eine Sozialwohnung anmieten.
Mit den 2014 neu eingeführten Wohnraumförderungsbestimmungen versucht der Senat gegenzusteuern. Erklärtes Ziel ist der Erhalt der "Berliner Mischung", einer sozial durchmischten Bevölkerungsstruktur, besonders in innerstädtischen Lagen wie Mitte.
Vom massiven Aufbau zum Förderstopp
Zwischen den 1950er- und 1990er-Jahren entstanden durch verschiedene Programme hunderttausende Sozialwohnungen. Modelle wie Aufwendungsdarlehen und Annuitätshilfen schufen bezahlbaren Wohnraum in West- und später auch in Ost-Berlin. Wegen der angespannten Haushaltslage stellte Berlin die Neubauförderung 1997 ein. 2003 kam es zum folgenschweren Beschluss: Der Senat stieg aus der Anschlussförderung für auslaufende Verträge aus und betrieb aktiv die vorzeitige Ablösung von Förderkrediten.
Die Folgen für Eigentümer und den Senat
Die Entscheidung basierte auf der damaligen Annahme einer schrumpfenden Bevölkerung und eines hohen Leerstands. Die Marktentwicklung verlief gegenteilig. Bei sinkenden Kapitalmarktzinsen wurde es für viele Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften wirtschaftlich attraktiv, die teuren Förderdarlehen vorzeitig abzulösen. Das Land Berlin hatte dadurch kurzfristige Einnahmen, beschleunigte aber den Wegfall von Sozialbindungen.
Einige Eigentümer, besonders Immobilienfonds, trieb der Wegfall der Anschlussförderung allerdings in die Insolvenz. Die Mieten waren nicht mehr kostendeckend. Für den Senat entstanden dadurch unvorhergesehene Kosten: Ausfallbürgschaften und Mieterzuschüsse, die die ursprünglichen Einsparungen teils überstiegen.
Ausblick
Allein im Ostteil der Stadt werden in den kommenden Jahren rund 80.000 Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen. Eigentümer von Bestandsimmobilien mit auslaufenden Förderungen stehen vor der Frage, ob sich ein Verbleib im System noch rechnet. Eine Möglichkeit: die Zinsen der alten Aufwendungsdarlehen an das aktuelle Marktniveau anpassen, um den Erhalt des Sozialstatus attraktiver zu machen. Die Knappheit an gefördertem Wohnraum sorgt unterdessen für hohe und stabile Nachfrage im unteren und mittleren Preissegment, bei einem zunehmend regulierten Marktumfeld.