Ob Kostenermittlung für einen Neubau, Vermietung von Gewerbeflächen oder Mietpreisberechnung für eine Altbauwohnung: Die korrekte Flächenberechnung ist Grundlage für jede wirtschaftliche Entscheidung. 2016 bringt die Neufassung der DIN 277 Änderungen, die vor allem Bauträger und Gewerbeinvestoren betreffen. Für Wohnimmobilien bleibt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Massstab.
Neufassung der DIN 277
Die DIN 277 dient als Grundlage für die Kostenermittlung im Hochbau gemäss DIN 276. Mit der Fassung von Januar 2016 wurden die bisherigen Teile 1 und 2 zusammengefasst und einige Begriffe geändert. Die "Nettogrundfläche" (NGF) heisst jetzt "Nettoraumfläche" (NRF), die "Nutzfläche" (NF) wird zur "Nutzungsfläche" (NUF).
Für Investoren im Gewerbebereich ist das relevant, weil die DIN 277 oft zur Berechnung vermietbarer Büroflächen herangezogen wird. Sie ermöglicht eine transparente Aufteilung von Nutzungsflächen, Technikflächen (z.B. Heizungsräume) und Verkehrsflächen (z.B. Flure). Gemeinschaftsflächen wie Teeküchen oder Hauptverkehrsflure können anteilig auf die Mieter umgelegt werden.
Die WoFlV: Massstab für Wohnraum
Für die Mehrheit der Wohnungen in Berlin ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2004 maßgeblich. Sie regelt, welche Flächen zur anrechenbaren Wohnfläche zählen. Im Kontext der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse hat das besonderes Gewicht, weil der zulässige Mietpreis pro Quadratmeter berechnet wird.
Die Tücken liegen im Detail: Flächen unter Dachschrägen mit weniger als einem Meter Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Loggien, Balkone und Terrassen werden in der Regel nur zu 25 %, in Ausnahmefällen bis zu 50 % angerechnet. Unbeheizte Wintergärten gehen nur zur Hälfte in die Berechnung ein.
Fehler können teuer werden
Weicht die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche ab, können Mieter die Miete kürzen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Beim Verkauf kann eine fehlerhafte Flächenangabe zur Anfechtung des Kaufvertrags führen. Angesichts der aktuellen Marktentwicklung und steigender Preise ist eine exakte Kalkulation unentbehrlich.
Sonderfall Dachgeschoss und Souterrain
Besondere Vorsicht gilt bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen oder Souterrain-Wohnungen, wie sie in vielen Altbaukiezen, etwa in Neukölln oder Pankow, vorkommen. Hier muss neben der WoFlV auch die Berliner Bauordnung beachtet werden, die Mindestanforderungen an Raumhöhen und Belichtung stellt. Nur wenn diese erfüllt sind, darf eine Fläche als Wohnraum deklariert und vermietet werden.
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