Wachsende Stadt, wenig Neubau
Berlin wächst. Allein im vergangenen Jahr zogen knapp 60.000 Menschen in die Hauptstadt. Der Nachfragedruck auf den Wohnungsmarkt ist hoch, Mieten und Kaufpreise steigen. Das ist aber kein Marktversagen, sondern das Ergebnis einer über Jahre verfehlten Wohnungspolitik. Statt die Rahmenbedingungen für Neubau zu verbessern, setzt der Senat auf eine zunehmend restriktive Regulierung des Bestands.
Historischer Hintergrund
Die Wurzeln der aktuellen Lage reichen mehr als 20 Jahre zurück. Von Mitte der 90er Jahre bis weit in die 2000er hinein ging die Politik von einer schrumpfenden Stadt aus. Um die Haushaltskassen zu füllen, wurden große Teile des kommunalen Wohnungsbestandes privatisiert, insgesamt fast 210.000 Wohnungen. Diese strategische Fehleinschätzung beraubte das Land Berlin seines Instruments zur Steuerung des Wohnungsmarktes. Statt die damaligen Fehler einzugestehen, wird die Knappheit heute als Folge von Spekulation dargestellt.
Milieuschutz und Aufteilungsverbot
Die zentralen Instrumente des Senats sind Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) und Aufteilungsverbote nach § 172 Baugesetzbuch. Quartier für Quartier wird unter Milieuschutz gestellt. Für Eigentümer hat das Konsequenzen: Bauliche Veränderungen wie der Anbau von Balkonen oder die Modernisierung von Bädern werden genehmigungspflichtig und oft abgelehnt.
Das Aufteilungsverbot untersagt die Umwandlung von Mietshaus in Eigentumswohnungen. Betroffen sind vor allem stark nachgefragte Lagen in Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Teilen von Mitte. Für Investoren und Bestandshalter bedeutet das: Ihre Immobilien lassen sich nicht mehr parzelliert veräußern. Das beeinflusst die Wirtschaftlichkeit vieler Objekte und bremst die Marktentwicklung.
Die Folgen
Statt neuen Wohnraum zu schaffen, verknappt diese Politik das Angebot an Wohnungen in Berlin, die zum Kauf angeboten werden. Das treibt die Preise für die wenigen verfügbaren Eigentumswohnungen weiter nach oben. Gleichzeitig wird es für Mieter unmöglich, die von ihnen bewohnte Wohnung zu erwerben und so eine private Altersvorsorge aufzubauen. Für Eigentümer sinkt der Anreiz, in den Bestand zu investieren, da sich Modernisierungen kaum noch realisieren lassen. Das Ergebnis: Der Markt wird gelähmt, die Wohnqualität stagniert und der Neubau bleibt aus.
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