Mit dem Mietendeckel plant der Berliner Senat den bislang schärfsten Eingriff in den Wohnungsmarkt. Das Vorhaben geht weit über die Mietpreisbremse hinaus: Mieten sollen für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren, Obergrenzen nach Baujahr und Ausstattung festgelegt werden. Für Eigentümer und Investoren bringt das Gesetz erhebliche Unsicherheit.
Verfassungsrechtliche Fragen ungeklärt
Zahlreiche Juristen bezweifeln, dass Berlin die Gesetzgebungskompetenz für einen Mietendeckel besitzt. Mietrecht ist Bundessache und im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Es wird erwartet, dass das Gesetz nach Inkrafttreten vor dem Bundesverfassungsgericht angefochten wird. Für Eigentümer bedeutet das eine lange Phase, in der unklar bleibt, welche Mieten rechtmässig vereinbart werden dürfen.
Investitionsstau und Angebotsverknappung
Eigentümer, die in der Vergangenheit in Modernisierungen investiert haben, stehen vor der Situation, dass sich diese Investitionen nicht mehr über Mietsteigerungen refinanzieren lassen. Energetische Sanierungen oder altersgerechte Umbauten werden unrentabel. Die Marktentwicklung zeigt bereits Auswirkungen: Notwendige Instandhaltung wird aufgeschoben, vor allem bei Gebäuden aus den 50er- bis 70er-Jahren mit hohem Sanierungsbedarf.
Wird die Vermietung unwirtschaftlich, werden Eigentümer bei Mieterwechsel eher verkaufen als neu vermieten. Das reduziert das Angebot an Miet-Wohnungen in Berlin und treibt die Kaufpreise.
Sickereffekte fallen weg
Die starren Obergrenzen setzen falsche Anreize. Mieter in großen, nun günstigen Wohnungen haben keinen Grund mehr, in kleinere Wohnungen umzuziehen. Das führt zu ineffizienter Wohnraumverteilung. In stark nachgefragten Bezirken wie Mitte oder Charlottenburg werden große Wohnungen dem Markt für Familien entzogen. Junge Familien und Zuzügler, die auf dem freien Markt suchen, werden benachteiligt, weil kaum Wohnungen durch Umzüge frei werden.
Für Eigentümer und Investoren beginnt eine Phase, in der langfristige Planungen schwieriger werden. Der Mietendeckel verändert nicht nur die Einnahmeseite, sondern auch die Bedingungen, unter denen der Berliner Immobilienmarkt funktioniert.
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