Wer 2015 in Berlin eine Wohnung sucht, stößt überall auf den Begriff "Luxus". Neubauprojekte in der Innenstadt werben damit, sanierte Altbauten werden so vermarktet. Es wirkt, als sei Wohnen in Berlin nur noch für wenige bezahlbar.
Doch der Begriff führt in die Irre. Nicht das Wohnen an sich wird zum Luxus, sondern das Bauen. Die Ursachen liegen tiefer als die Vermarktung vermuten lässt.
Grundstücke so teuer wie früher fertige Wohnungen
Die Preisentwicklung am Berliner Wohnungsmarkt der letzten Jahre zeigt es deutlich: Bauland in Innenstadtlagen wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf oder Prenzlauer Berg wird inzwischen zu Quadratmeterpreisen gehandelt, die vor wenigen Jahren noch für fertige Wohnungen aufgerufen wurden. Für Projektentwickler heißt das: Schon vor dem ersten Spatenstich ist ein großer Teil des Budgets gebunden.
Regulierung verteuert den Neubau
Dazu kommen politische Vorgaben, die Bauen zusätzlich verteuern. Die für 2016 geplante Novellierung der Berliner Bauordnung wird erweiterte Standards bei Planung und Flächen pro Wohnung vorschreiben. Die erneute Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) kommt obendrauf.
Laut dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) droht der Bau einer 75-Quadratmeter-Wohnung im nächsten Jahr bis zu 27.000 Euro teurer zu werden als 2015. Umgerechnet auf die Miete: 1,50 Euro pro Quadratmeter mehr im Monat.
Die Grunderwerbsteuer belastet zusätzlich
Neben den Baukosten schlägt die Grunderwerbsteuer zu Buche. Seit der letzten Anhebung auf 6,0 Prozent im Jahr 2014 ist sie ein fester Kostenfaktor bei jedem Immobilienkauf in Berlin. Die Einnahmen fließen in den Landeshaushalt, die Kosten tragen Investoren und Eigennutzer.
Was sich ändern müsste
Als Projektentwickler müssen wir mit Quadratmeterpreisen kalkulieren, die beim Käufer als Luxus ankommen. Auch wenn das Projekt selbst kein Luxus ist, sondern das Ergebnis hoher Grundstückspreise, Auflagen und Steuern.
Um mehr bezahlbare Wohnungen in Berlin zu schaffen, bräuchte es andere Rahmenbedingungen: steuerliche Anreize für den Mietwohnungsbau, eine effizientere Vergabe landeseigener Grundstücke, einfachere Bauvorschriften. Ohne solche Schritte bleibt privater Neubau eine Rechenaufgabe, bei der am Ende Preise herauskommen, die kaum jemand bezahlbar nennen würde.
