Stabilisierung nach zwei schwierigen Jahren
Anfang 2025 beruhigt sich der Berliner Immobilienmarkt nach der Zinswende und den wirtschaftlichen Unsicherheiten der Vorjahre. Die Preiskorrekturen scheinen vorerst vorbei. In mehreren Segmenten zeigen sich moderate Preiszuwächse. Die Treiber dahinter sind dieselben wie seit Jahren: Zuzug und hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot.
Eigentumswohnungen: Leichtes Plus bei den Angebotspreisen
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen in Berlin liegen 0,80 % über dem Vorjahr. Nach den Rückgängen der vergangenen zwei Jahre ist das ein Zeichen für Konsolidierung. In 12 von 21 Altbezirken steigen die Preise.
Die Spreizung zwischen den Lagen bleibt groß. In Mitte kosten Bestandswohnungen im Median 8.170 EUR/m², Neubauten 12.710 EUR/m². In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Bestandsmedian bei 6.230 EUR/m². Wer günstiger einsteigen will, findet in Neukölln (4.720 EUR/m²) oder Lichtenberg (rund 4.400 EUR/m²) noch niedrigere Preisniveaus.
Mehrfamilienhäuser: Investoren werden wieder aktiver
Im Markt für Mehrfamilienhäuser zeichnet sich eine Wende ab. Nach starker Zurückhaltung seit 2022 steigt seit dem dritten Quartal 2024 die Investitionsbereitschaft wieder. Der Geldumsatz zieht an, auch wenn der Flächenumsatz noch rücklauf ig ist. Es werden also wieder höherwertige Objekte gehandelt.
In Friedrichshain liegen die Kaufpreise für Zinshauser aktuell bei durchschnittlich 2.030 EUR/m² Wohnfläche, was einem Kaufpreisfaktor von etwa 22,5 der Jahresnettokaltmiete entspricht. In Lichtenberg bewegen sich die Preise um 2.300 EUR/m².
Mietmarkt: Angebotsmieten steigen um 17 %
Der Berliner Mietmarkt bleibt angespannt. Die Angebotsmieten sind im Vorjahresvergleich um rund 17 % gestiegen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70 m² Wohnung liegt bei 963 EUR und damit erstmals über dem Niveau von Hamburg.
Die Gründe: anhaltender Zuzug, stagnierender Neubau und ein schrumpfendes Angebot an unbefristeten Mietverträgen. Mehr als die Hälfte der Mietangebote sind inzwischen befristet, eine Folge der langjährigen Regulierungspraxis. Vor allem Innenstadtbezirke wie Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sind betroffen.
Ausblick
Anfang 2025 präsentiert sich der Berliner Markt stabilisiert. Die langfristigen Perspektiven bleiben durch den Hauptstadtstatus und das begrenzte Angebot gestützt. Während sich der Markt für vermietete Eigentumswohnungen konsolidiert, gewinnen bezugsfreie Einheiten und Mehrfamilienhäuser an Attraktivität. Die aktuelle Phase bietet Einstiegsmöglichkeiten, bevor sich die Marktentwicklung weiter festigt.
