Marktanalysen
Internationales Investment
Warum internationale Investoren wieder in Berlin kaufen
Die Transaktionszahlen steigen, die Preise haben sich nach der Korrektur stabilisiert und Deutschland setzt ausländische Käufer rechtlich gleich. Die Marktdaten hinter dem Trend.
Peter Guthmann
Mehr Transaktionen, höhere Preise
Laut Gutachterausschuss wurden 2025 in Berlin 12.516 Bestandswohnungen gehandelt. Das sind 10 Prozent mehr als im Vorjahr und eine klare Umkehr des Rückgangs von 2023. Der durchschnittliche Transaktionspreis lag bei 5.290 Euro pro Quadratmeter, 6 Prozent über dem Vorjahreswert. Über die vergangenen 15 Jahre stiegen die Preise für Bestandswohnungen in Berlin im Schnitt um 8,9 Prozent pro Jahr.
Die Hypothekenzinsen haben sich bei rund 3,5 Prozent für gängige Laufzeiten eingependelt. Gleichzeitig stieg laut Bundesbank das Neugeschäftsvolumen bei Wohnungsbaukrediten im Dezember 2025 um über 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Normalisierte Finanzierungskosten und ein Preisniveau nach der Korrektur ergeben Einstiegsbedingungen, wie es sie seit 2019 nicht mehr gab.
Wenig Neubau, steigende Mieten
Angebot und Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt klaffen seit Jahren auseinander. 2024 wurden laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg stadtweit nur 15.362 Wohnungen fertiggestellt, 2022 waren es noch 17.310. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beziffert den jährlichen Neubaubedarf in Deutschland auf rund 320.000 Wohnungen. Die tatsächlichen Fertigstellungen bleiben weit dahinter zurück.
Der Zensus 2022 ergab eine stadtweite Leerstandsquote von rund 2 Prozent. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen lagen 2025 im Durchschnitt bei 18 Euro pro Quadratmeter, 6 Prozent mehr als im Vorjahr. Dieses Ungleichgewicht ist strukturell bedingt, nicht konjunkturell, und stützt die Mieteinnahmen langfristig.
Gleiches Recht für ausländische Käufer
Deutschland beschränkt den Immobilienerwerb nicht nach Nationalität. Investoren aus jedem Land können Wohnimmobilien in Berlin zu den gleichen rechtlichen Bedingungen erwerben wie deutsche Staatsbürger. Keine behördliche Genehmigung, keine zusätzliche Grunderwerbsteuer, kein Aufenthaltstitel nötig.
Das deutsche Grundbuch, geführt von den Amtsgerichten, bietet einen staatlich garantierten Eigentumsnachweis. Das unterscheidet sich grundlegend von angelsächsischen Systemen, die auf private Eigentumsversicherungen (Title Insurance) setzen. Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung betragen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Mietshäuser: Erholung mit Einstiegschancen
Für Investoren mit größerem Anlagevolumen bietet der Berliner Mietshausmarkt eine weitere Option. Laut Gutachterausschuss wechselten 2025 insgesamt 728 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer, 11 Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor lag bei 22,4 Jahresnettokaltmieten. Bei 2.540 Euro pro Quadratmeter liegen die Einstiegspreise weiterhin unter den Höchstwerten von 2022, während die Mieteinnahmen weiter wachsen.