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Steuerrecht
Gebäude-AfA: BMF hebt strenge Nachweisregeln auf
Das Bundesfinanzministerium hat die Vorgaben zum Nachweis kürzerer Restnutzungsdauern gelockert. Eigentümer von Bestandsimmobilien können jetzt leichter eine höhere Abschreibung durchsetzen.
Peter Guthmann
Kürzere Nutzungsdauer wieder einfacher nachweisbar
Das Bundesfinanzministerium hat am 1. Dezember 2025 das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben. Die strengen Vorgaben zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bei Gebäuden entfallen. Eigentümer von Bestandsimmobilien können eine höhere Abschreibung (AfA) jetzt mit weniger Aufwand geltend machen.
Rechtlicher Hintergrund
Nach § 7 Abs. 4 EStG gilt für Wohngebäude eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren (2 Prozent AfA). Bei Fertigstellung nach 2022 verkürzt sich die Frist auf 33 Jahre (3 Prozent AfA). Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, dürfen Eigentümer eine höhere AfA ansetzen. Der Bundesfinanzhof entschied 2021 (Az. IX R 25/19), dass der Nachweis mit jeder geeigneten Methode möglich ist.
Was sich ändert
Das aufgehobene BMF-Schreiben von 2023 verlangte Gutachten von öffentlich bestellten oder ISO-17024-zertifizierten Sachverständigen. Diese Einschränkung entfällt. Zulässig sind jetzt alle Methoden, die technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen plausibel darlegen. Auch Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erkennen die Finanzämter wieder an.
Rechenbeispiel
Bei einem Mehrfamilienhaus mit 2,4 Millionen Euro Gebäudewert:
- Typisierte AfA (50 Jahre): 48.000 Euro pro Jahr
- AfA bei 25 Jahren Restnutzungsdauer: 96.000 Euro pro Jahr
- Steuerlicher Mehrertrag bei 42 Prozent Steuersatz: 20.160 Euro pro Jahr
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet je nach Objektgröße zwischen 500 und 2.000 Euro. Bei Gebäudewerten ab 500.000 Euro rechnet sich das Gutachten bereits im ersten Jahr. Besonders geeignet sind Altbauten mit Baujahr vor 1960, Gebäude ohne Kernsanierung und Objekte mit erkennbarem Modernisierungsstau.
Die Aufhebung gilt für alle offenen Steuerfälle. Eigentümer können auch für zurückliegende Jahre eine Änderung beantragen, sofern die Bescheide noch nicht bestandskräftig sind.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder ein Zinshaus in Berlin erwirbt, sollte die Möglichkeit einer höheren AfA prüfen lassen. Die Anforderungen an den Nachweis sind seit Dezember 2025 deutlich geringer. Bei älteren Gebäuden mit niedrigem Modernisierungsgrad amortisiert sich das Gutachten in der Regel innerhalb des ersten Jahres.
Wer seine Immobilie bewerten lässt, kann die Restnutzungsdauer dabei gleich mitbestimmen lassen.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert. GUTHMANN® übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Inhalte.