Steuern
Erbschaftsteuer
Mietshaus vererben in Berlin: Steuerbefreiung für Betriebsvermögen
Ab einer bestimmten Portfoliogröße können Wohnimmobilien als Betriebsvermögen gelten. Das hat erbschaftsteuerliche Folgen, die Eigentümer kennen sollten.
Peter Guthmann
Betriebsvermögen statt Privatvermögen
Wohnimmobilien, die ausschließlich der passiven Vermögensverwaltung dienen, unterliegen bei Erbschaft oder Schenkung der regulären Erbschaftsteuer. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht aber in §13a und §13b eine Begünstigung für Betriebsvermögen vor: Bei der Regelverschonung bleiben 85 Prozent des begünstigten Vermögens steuerfrei, bei der Optionsverschonung 100 Prozent.
Auch Wohnimmobilienportfolios können unter bestimmten Voraussetzungen in den Anwendungsbereich dieser Regelung fallen. Entscheidend ist nach §13b Abs. 4 Nr. 1d ErbStG, dass die Vermietungstätigkeit über den Rahmen einer passiven Kapitalanlage hinausgeht und als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist.
Die 300-Wohnungen-Schwelle
Die häufig genannte Grenze von 300 Wohneinheiten ist kein gesetzlich fixierter Schwellenwert. Sie ergibt sich aus der steuerlichen Prüfungspraxis: Ab dieser Größenordnung prüfen die Finanzbehörden genauer, ob die Aktivitäten des Eigentümers einer unternehmerischen Tätigkeit entsprechen.
Geprüft werden vor allem die Gesellschaftsstruktur, eigene betriebliche Organisationseinheiten, eigenes Personal für die Bewirtschaftung sowie Art und Umfang zusätzlicher Dienstleistungen, etwa Mieterbetreuung, Instandhaltung oder professionelles Asset Management. Ein bloßes Halten und Vermieten von Wohnungen reicht in der Regel nicht aus.
Was das für Berliner Portfolios bedeutet
Basierend auf unseren Marktdaten lag der durchschnittliche Transaktionspreis für ein Mehrfamilienhaus in Berlin 2025 bei rund 4,9 Millionen Euro. Bei einer typischen Gebäudegröße von 20 bis 30 Wohneinheiten erreicht ein Portfolio die 300-Einheiten-Schwelle ab etwa 10 bis 15 Objekten. Das entspricht einem geschätzten Gesamtvolumen von rund 50 bis 75 Millionen Euro.
Für Eigentümer in dieser Größenordnung kann die steuerliche Einordnung als Betriebsvermögen bei der Übertragung einen erheblichen Unterschied ausmachen. Wer sein Mietshaus verkaufen oder übertragen möchte, sollte die erbschaftsteuerliche Strukturierung frühzeitig mit einem Steuerberater prüfen.
Haltefristen und Reformdiskussion
Wer die Steuerbefreiung nach §13a ErbStG in Anspruch nimmt, muss das Vermögen nach der Übertragung mindestens fünf Jahre fortführen (Regelverschonung) bzw. sieben Jahre (Optionsverschonung). Veräußerungen oder wesentliche Strukturänderungen innerhalb dieser Frist können die Begünstigung rückwirkend entfallen lassen.
Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat in seinem Jahresgutachten 2025/2026 eine Einschränkung der Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen empfohlen. Konkrete Gesetzesänderungen liegen derzeit nicht vor, die politische Diskussion läuft aber weiter.
Professionelle Begleitung
Die Einstufung eines Wohnungsportfolios als Betriebsvermögen erfordert steuerliche Expertise, betriebswirtschaftliches Wissen und ein Verständnis der regulatorischen Rahmenbedingungen. Eine fundierte Immobilienbewertung bildet die Grundlage für die steuerliche Einordnung und spätere Vermögensübertragung.
Wer über die aktuellen Marktbedingungen auf dem Berliner Mietshausmarkt informiert bleiben möchte, findet in unserer Market Intelligence aktuelle Transaktionsdaten und Preisentwicklungen.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.