Steuern
Erbschaftsteuer
Mietshaus vererben in Berlin: Steuerbefreiung für Betriebsvermögen
Ab einer bestimmten Portfoliogröße können Wohnimmobilien als Betriebsvermögen gelten. Das hat erbschaftsteuerliche Folgen, die Eigentümer kennen sollten.
Peter Guthmann
Betriebsvermögen statt Privatvermögen
Wohnimmobilien, die ausschließlich der passiven Vermögensverwaltung dienen, unterliegen bei Erbschaft oder Schenkung der regulären Erbschaftsteuer. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht in §13a und §13b allerdings eine Begünstigung für Betriebsvermögen vor. Bei der Regelverschonung bleiben 85 Prozent des begünstigten Vermögens steuerfrei, bei der Optionsverschonung sogar 100 Prozent.
Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Wohnimmobilienportfolios in den Anwendungsbereich dieser Regelung fallen. Entscheidend ist nach §13b Abs. 4 Nr. 1d ErbStG, dass die Vermietungstätigkeit über eine passive Kapitalanlage hinausgeht und als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Genau hier entscheidet sich für viele Eigentümer, ob das Lebenswerk an die nächste Generation oder an das Finanzamt geht.
Die 300-Wohnungen-Schwelle
Die häufig genannte Grenze von 300 Wohneinheiten ist kein gesetzlich fixierter Schwellenwert. Sie ergibt sich aus der Prüfungspraxis der Finanzbehörden, die ab dieser Größenordnung erfahrungsgemäß genauer hinschauen, ob die Aktivitäten des Eigentümers einer unternehmerischen Tätigkeit entsprechen.
Kritisch geprüft werden vor allem die Gesellschaftsstruktur, eigene betriebliche Organisationseinheiten, eigenes Personal für die Bewirtschaftung sowie Art und Umfang zusätzlicher Dienstleistungen, etwa in der Mieterbetreuung, der Instandhaltung oder im Asset Management. Ein bloßes Halten und Vermieten von Wohnungen genügt in der Regel nicht. Wer also formal 350 Einheiten besitzt, sie aber durch eine externe Hausverwaltung betreuen lässt und sonst nichts unternimmt, wird die Begünstigung schwerlich bekommen.
Was das für Berliner Portfolios bedeutet
Basierend auf unseren Marktdaten lag der durchschnittliche Transaktionspreis für ein Mehrfamilienhaus in Berlin 2025 bei rund 4,9 Millionen Euro. Bei einer typischen Gebäudegröße von 20 bis 30 Wohneinheiten erreicht ein Portfolio die 300-Einheiten-Schwelle ab etwa 10 bis 15 Objekten, was einem geschätzten Gesamtvolumen von rund 50 bis 75 Millionen Euro entspricht.
Für Eigentümer in dieser Größenordnung kann die steuerliche Einordnung als Betriebsvermögen bei der Übertragung einen erheblichen Unterschied ausmachen, in vielen Fällen einen siebenstelligen. Sollten Sie Ihr Mietshaus verkaufen oder im Familienkreis übertragen wollen, lohnt es, die erbschaftsteuerliche Strukturierung früh mit einem Steuerberater aufzusetzen, idealerweise bevor die nächste Akquisition fällt. Wer ergänzend ein weiteres Mehrfamilienhaus in Berlin erwerben möchte, sollte die spätere Begünstigung des Gesamtportfolios von Beginn an mitdenken.
Haltefristen und Reformdiskussion
Wer die Steuerbefreiung nach §13a ErbStG in Anspruch nimmt, muss das Vermögen nach der Übertragung mindestens fünf Jahre fortführen, bei der Optionsverschonung sieben Jahre. Veräußerungen oder wesentliche Strukturänderungen innerhalb dieser Frist können die Begünstigung rückwirkend entfallen lassen, das ist eine reale Falle, die wir in der Praxis immer wieder sehen.
Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat in seinem Jahresgutachten 2025/2026 eine Einschränkung der Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen empfohlen. Konkrete Gesetzesänderungen liegen noch nicht vor, die politische Diskussion läuft aber weiter, und sie könnte den Rahmen in den nächsten Jahren spürbar verschieben.
Professionelle Begleitung
Die Einstufung eines Wohnungsportfolios als Betriebsvermögen verlangt steuerliche Expertise, betriebswirtschaftliches Wissen und ein Verständnis für den regulatorischen Rahmen. Eine fundierte Immobilienbewertung bildet die Grundlage für die steuerliche Einordnung und für jede spätere Vermögensübertragung.
Wer über die aktuellen Marktbedingungen am Berliner Mietshausmarkt informiert bleiben möchte, findet in unserer Market Intelligence laufend aktuelle Transaktionsdaten und Preisentwicklungen.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.
