Spekulationsfrist für Immobilien: Wie realistisch ist die Abschaffung?

Die aktuelle Regelung: §23 EStG

Nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Bei Eigennutzung im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer.

Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 Prozent) besteuert. Die heutige Regelung gilt seit dem Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002; zuvor betrug die Frist zwei Jahre.

Der Grünen-Antrag im Bundestag

Am 3. Juni 2025 brachte die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen den Antrag (Drucksache 21/356) ein. Ziel war die Abschaffung der Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne bei nicht selbst genutzten Immobilien.

Kernpunkte: • Besteuerung von Immobiliengewinnen analog zu anderen Kapitalerträgen, mit Ausnahme selbst genutzten Wohneigentums • Geschätzte Mehreinnahmen: rund 6 Milliarden Euro jährlich • Abschaffung der erweiterten Grundstückskürzung für vermögensverwaltende Gesellschaften (ca. 1,5 Milliarden Euro) • Verschärfung der Share-Deal-Besteuerung (ca. 1 Milliarde Euro)

Der Finanzausschuss führte am 23. Juni 2025 eine Anhörung durch und empfahl am 25. Juni 2025 die Ablehnung. Der Bundestag folgte dieser Empfehlung.

Parteipositionen

Die Abschaffung der Spekulationsfrist wird seit Jahren diskutiert. • SPD: Abschaffung der Steuerfreiheit für nicht selbst genutzte Immobilien im Programm 2021 • BSW: stärkere Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei nicht selbst genutzten Immobilien; selbstgenutztes Wohneigentum soll ausgenommen bleiben • Die Linke: weitergehende Eingriffe, u. a. bei Share Deals • CDU/CSU und FDP: keine Änderungen vorgesehen • AfD: Fokus auf Grunderwerbsteuer, keine Position zur Spekulationsfrist

Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (April/Mai 2025) findet sich keine Regelung zur Spekulationsfrist. Eine politische Mehrheit ist derzeit nicht erkennbar.

Verfassungsrechtliche Grenzen

Das Bundesverfassungsgericht entschied am 7. Juli 2010 (2 BvL 14/02), dass die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist verfassungswidrig ist, soweit bereits entstandene, nach altem Recht steuerfrei realisierbare Wertzuwächse nachträglich besteuert werden. Maßgeblich ist der Vertrauensschutz (Art. 20 Abs. 3 GG).

Für den Gesetzgeber folgt daraus: • Eine Reform ist grundsätzlich möglich • Rückwirkung ist nur eingeschränkt zulässig • Übergangsregeln sind erforderlich

Wie weit der Gesetzgeber bei bereits gehaltenen Immobilien gehen kann, ist eine Frage der konkreten Ausgestaltung. Eine pauschale Aussage, wonach ausschließlich zukünftige Wertzuwächse besteuert werden dürften, ist nicht zwingend.

Deutschland im europäischen Vergleich

Deutschland gewährt im internationalen Vergleich eine weitgehende Steuerfreiheit nach Ablauf der Haltefrist. Viele EU-Staaten besteuern Immobiliengewinne dauerhaft oder mit langen Abschmelzregeln:

Frankreich: Einkommensteuer 19 Prozent plus Sozialabgaben; vollständige Befreiung erst nach langen Haltefristen (ESt nach 22 Jahren, Abgaben nach 30 Jahren)

Großbritannien: keine generelle Haltefristbefreiung für Anlageimmobilien

Spanien: Besteuerung ohne Haltefrist, gestaffelte Sätze

Italien: Steuerfreiheit nach fünf Jahren

Belgien: Besteuerung bei kurzen Haltedauern, differenziert nach Objektart

Österreich hat 2012 die frühere Spekulationsfrist durch die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ersetzt. Veräußerungsgewinne werden seitdem grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer besteuert. Der aktuelle Steuersatz liegt bei 30 Prozent. Ausgenommen ist der Hauptwohnsitz.

Das Aufkommen stieg nach Einführung deutlich; für 2019 werden rund 770 Millionen Euro ausgewiesen. Das Modell dient in der deutschen Debatte als Referenz.

Deutschland ist damit im Vergleich also großzügig, aber kein Einzelfall.

OECD und wirtschaftswissenschaftliche Institute bewerten haltefristbasierte Steuerbefreiungen tendenziell kritisch und verweisen auf fiskalische Effekte sowie mögliche Verzerrungen.

Was das für Eigentümer bedeutet

Die Rechtslage bleibt unverändert. Eine Abschaffung der Spekulationsfrist ist politisch derzeit nicht absehbar.

Mittelfristig ist eine Reform jedoch nicht ausgeschlossen. Internationale Modelle und fiskalische Argumente sprechen für eine stärkere Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Ob und in welcher Form sich dies in Deutschland durchsetzt, hängt von politischen Mehrheiten und der konkreten Ausgestaltung ab.

Für Eigentümer gilt: Steuerliche Effekte sollten vor einem Verkauf immer individuell geprüft werden.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche, rechtliche oder sonstige Beratung dar. Er kann eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird keine Haftung übernommen, soweit gesetzlich zulässig.