Marktanalysen
Analyse und Ausblick für Investoren
Immobilienmarkt Berlin 2022: Was nach Mietendeckel und Vorkaufs-Stopp auf Eigentümer zukommt
2021 war ein turbulentes Jahr für den Berliner Immobilienmarkt. Nach dem Ende von Mietendeckel und Vorkaufspraxis blicken Investoren nun auf 2022. Wohin steuert die Politik?
Peter Guthmann
2021 hat den Berliner Immobilienmarkt ordentlich durchgeschüttelt. Gleich zwei zentrale Instrumente der rot-rot-grünen Wohnungspolitik sind vor Gericht gescheitert. Gleichzeitig wurden auf Bundesebene neue Regeln beschlossen, die den Markt 2022 prägen werden.
Mietendeckel und Vorkaufsrecht: Zwei Urteile, ein Ergebnis
Im April 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für nichtig. Berlin hatte mit dem Gesetz seine Kompetenz überschritten, so die Richter. Die Mietgesetzgebung ist Sache des Bundes. Die Folgen waren sofort spürbar: Das Angebot an Mietwohnungen, das seit Inkrafttreten des Deckels im Februar 2020 eingebrochen war, begann sich langsam zu erholen. Viele Eigentümer hatten in der Zwischenzeit ihre Wohnungen lieber verkauft als neu vermietet. Dieser Verlust an Mietwohnungen wirkt bis heute nach.
Im November 2021 stoppte dann das Bundesverwaltungsgericht die Vorkaufspraxis der Berliner Bezirke. Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Neukölln hatten das Vorkaufsrecht aggressiv eingesetzt, um in private Kaufverträge einzutreten. Nach dem Urteil ist das nur noch in seltenen Ausnahmefällen möglich. Für Käufer von Mehrfamilienhäusern bedeutet das deutlich mehr Planungssicherheit.
Baulandmobilisierungsgesetz: Neue Hürde für Eigentümer
Parallel zu den Gerichtsniederlagen hat der Bund mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eine neue Regulierung geschaffen. Der Kern: ein Umwandlungsverbot. Da der Senat ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt hat, braucht die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in einzelne Eigentumswohnungen jetzt eine Genehmigung. Für Eigentümer, die eine Aufteilung planen, ist das eine spürbare Einschränkung.
Ausblick 2022: Mehr Neubau, aber auch mehr Regulierung vom Bund
Unter der neuen Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) zeichnet sich eine Kurskorrektur ab. Der Fokus soll stärker auf Neubau liegen, weniger auf regulatorische Experimente. Allerdings: Die in Berlin gescheiterten Vorhaben könnten auf Bundesebene eine zweite Chance bekommen. Das neue Bundesbauministerium unter SPD-Führung hat mit Sören Bartol und Cansel Kiziltepe zwei Staatssekretäre, die Mietendeckel und Vorkaufsrecht befürworten.
Konkret stehen auf der Agenda:
- Eine mögliche Verlängerung der Spekulationsfrist über zehn Jahre hinaus
- Steuerliche Verschärfungen bei Share Deals
- Eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse
- Die Absenkung der Kappungsgrenze von 15 auf 11 Prozent in drei Jahren
Das Jahr 2022 wird also von einem Spannungsfeld geprägt sein: In Berlin kehrt nach den Urteilen etwas mehr Marktlogik ein, während vom Bund neue, bundesweit gültige Eingriffe drohen. Wer die Marktentwicklung in Berlin verfolgt, sollte beide Ebenen im Blick behalten.