Berlin wächst. Prognosen gehen von fast 4 Millionen Einwohnern bis 2030 aus. Um den Bedarf zu decken, müssten jährlich 20.000 bis 25.000 neue Wohnungen entstehen. Doch zwischen Genehmigung und Fertigstellung klafft eine Lücke.
Bauland ist knapp
Mit dem Wohnflächeninformationssystem hat der Senat rund 1.300 Standorte mit Potenzial für 150.000 Wohnungen identifiziert. Auf zehn weiteren Großstandorten könnten bis zu 50.000 Einheiten entstehen. Aber die Entwicklung dieser Flächen ist langwierig: Flächennutzungspläne müssen geändert, Behördenverfahren durchlaufen werden. Gerade in begehrten Lagen wie Mitte oder Pankow ist verfügbarer Baugrund extrem rar.
Genehmigt, aber nicht gebaut
2015 wurden in Berlin 22.500 Bauanträge genehmigt, eine Vervierfachung gegenüber 2010. Fertiggestellt wurden im selben Zeitraum aber nur etwa 12.500 Wohnungen. Rund 10.000 genehmigte Einheiten pro Jahr verschwinden also in der Schublade. Manche Bauträger halten Projekte zurück, in Erwartung weiter steigender Preise. Andere scheitern an den Kosten. Der Senat erwägt, unbebaute aber baureife Grundstücke höher zu besteuern.
Politische Gegenmaßnahmen
Das Anfang 2016 beschlossene Wohnungsbaubeschleunigungsgesetz soll Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfachen. Es übersteuert unter anderem ältere Verordnungen im Denkmalschutz und bei Grünflächen. Seit 2014 fördert Berlin zudem wieder den Bau mietpreisgebundener Wohnungen, für 2017 wurde das Programm auf 3.000 Einheiten erweitert. Gemessen am Bedarf von bis zu 25.000 Wohnungen pro Jahr bleibt das ein kleiner Anteil.
Kosten unter der Lupe
Laut BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen) kostete der Quadratmeter Neubauwohnfläche 2016 über 2.600 Euro. In zentralen Innenstadtlagen kann der Wert leicht 3.000 Euro überschreiten, ohne Finanzierungskosten. Verschärfte Energiesparverordnungen und eine novellierte Bauordnung treiben die Kosten zusätzlich. Viele Projekte sind dadurch nur noch im hochpreisigen Segment rentabel. Investoren müssen entweder auf weiter steigende Verkaufspreise setzen oder auf großzügigere Abschreibungsmöglichkeiten hoffen. Die Marktentwicklung bleibt angespannt.
