Marktanalysen
Marktbericht Berlin Herbst 2019
Berliner Immobilienmarkt Herbst 2019: Verlangsamung trifft auf regulatorischen Druck
Die Berliner Angebotsmieten stiegen im Jahresvergleich nur um 2,5 Prozent, doch die Mietendeckel-Debatte treibt Neuvertragsmieten hoch. Kaufpreise für bezugsfreie Wohnungen legten um 14,5 Prozent zu.
Peter Guthmann
Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich im Herbst 2019 zwiespältig. Auf der einen Seite verlangsamt sich der Mietanstieg auf den niedrigsten Wert seit Jahren. Auf der anderen Seite sorgt die Mietendeckel-Debatte für Verwerfungen und vorweggenommene Preisanpassungen.
Mieten: Moderater Anstieg, grosse Spreizung
Im Median stiegen die Angebotsmieten in Berlin über zwölf Monate um 2,5 Prozent auf 11,45 EUR/m². Das ist die schwächste Steigerungsrate seit Jahren. Die Bandbreite bleibt gross: In Marzahn-Hellersdorf liegen die Mieten noch unter 10 EUR/m², der Ortsteil Mitte führt mit über 17 EUR/m². Die Marktentwicklung wird allerdings zunehmend von der politischen Lage überlagert.
Mietendeckel treibt Neuvertragsmieten
Die Debatte um den Mietendeckel hat einen paradoxen Effekt: Statt die Preise zu dämpfen, steigen die Neuvertragsmieten sprunghaft. Viele Vermieter schöpfen die nach BGB zulässigen Mieten aus, solange sie noch können. Der Anstieg ist in fast allen 22 Berliner Alt-Bezirken messbar. Kurzfristig läuft das dem Ziel der Regulierung entgegen.
Kaufpreise: Freie Wohnungen ziehen stark an
Am Kaufmarkt öffnet sich eine Schere. Vermietete Bestandswohnungen stagnieren im Preis, weil die Renditeerwartungen durch Mietpreisbremse und Mietendeckel sinken. Bezugsfreie Wohnungen in Berlin dagegen verteuerten sich in zwölf Monaten um rund 14,5 Prozent. Die Ausweitung der Milieuschutzgebiete verknappt das Angebot an umwandelbarem Wohneigentum und verstärkt diesen Trend. Im Neubausegment lag der Median-Listenpreis im September 2019 bei 6.360 EUR/m².
Wohnungsdefizit und Suburbanisierung
Die Grundursache für den Preisdruck bleibt bestehen: In Berlin fehlen laut unseren Berechnungen rund 200.000 Wohnungen. Am grössten ist das Defizit in Neukölln und Charlottenburg. Parallel dazu verliert Berlin Einwohner an das Brandenburger Umland. Im Saldo zogen 2018 über 12.000 Personen nach Brandenburg. Diese Abwanderung könnte eine Reaktion auf das knappe und teure Angebot in der Stadt sein. Der innerstädtische Druck bleibt trotzdem hoch.