Marktanalysen
Analyse des Berliner Immobilienmarktes im Q1 2020
Immobilienpreise Berlin 2020: Stagnation statt Preissturz trotz Corona?
Die Corona-Krise trifft Berlin in einer Phase der Preiskonsolidierung. Droht ein Einbruch oder stabilisiert sich der Markt? Eine Analyse für Eigentümer & Investoren.
Peter Guthmann
Berlin 2020: Ein Immobilienmarkt im Stresstest
Der Berliner Immobilienmarkt steht im Fruehjahr 2020 vor einer doppelten Herausforderung: Waehrend die Auswirkungen des Mietendeckels bereits spuerbar sind, sorgt die Corona-Pandemie fuer zusaetzliche Unsicherheit. Nach einem fast 15-jaehrigen Superzyklus mit enormen Wertsteigerungen hatte sich bereits 2019 eine Beruhigung angedeutet. Die aktuelle Situation beschleunigt diese Konsolidierung. Ein Preissturz ist allerdings nicht in Sicht. Die Marktentwicklung zeigt vielmehr eine Seitwaertsbewegung.
Erstes Quartal: Stabilität vor der Krise
Die Zahlen des ersten Quartals 2020 bestaetigen das Bild einer nachlassenden Dynamik. Der Median-Angebotspreis fuer Bestandswohnungen liegt bei 4.770 EUR/m2. Im Jahresvergleich steigen die Preise zwar noch, aber die Wachstumskurve flacht deutlich ab. Seit 2010 haben sich die Preise um rund 207 Prozent erhoeht, doch die Phase der zweistelligen jaehrlichen Zuwaechse ist vorerst vorbei. Die Corona-Krise trifft den Markt also nicht in einer Ueberhitzungs-, sondern in einer Konsolidierungsphase. Operative Erschwernisse wie Kontaktverbote verlangsamen zwar Transaktionen, fuehren aber bisher nicht zu nennenswerten Preiskorrekturen.
Welche Faktoren sind fuer Investoren entscheidend?
Fuer Immobilieneigentuemer in Berlin sind derzeit mehrere Faktoren von Bedeutung. Kurzfristig schafft der staatliche Schutzschirm fuer Mieter Liquiditaetsrisiken auf Vermieterseite, auch wenn die Zahlungspflicht nur aufgeschoben ist. Mittelfristig bleibt die Zinsentwicklung ein Schluesselfaktor; ein Anstieg ist aktuell nicht zu erwarten, was Wohnungen in Berlin als Anlageklasse attraktiv haelt. Der groesste Unsicherheitsfaktor bleibt die langfristige mietpolitische Regulierung ueber den Mietendeckel hinaus. Trotz eines nachlassenden Zuzugs bleibt der Nachfrageueberhang auf Jahre bestehen und stuetzt die Werte.
Differenzierung nach Lage und Segment
Ein pauschaler Blick auf Berlin wird der Situation nicht gerecht. Waehrend Top-Lagen in Bezirken wie Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf eine hohe Wertstabilitaet aufweisen duerften, sind in einfacheren Lagen oder bei sanierungsbeduerftigen Objekten Preiskorrekturen moeglich. Notverkaeufe sind im Wohnsegment kaum zu erwarten, allenfalls im Gewerbebereich. Fuer langfristig orientierte Investoren bleibt die Attraktivitaet Berlins bestehen. Die Renditeerwartungen muessen sich jedoch anpassen: Der Fokus verschiebt sich von kurzfristigen Mietsteigerungen hin zu langfristiger Wertsicherung.