Der Bundesgerichtshof hat am 4. November 2015 die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung bestätigt. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen dürfen damit innerhalb von drei Jahren weiterhin nur um maximal 15 Prozent steigen, nicht um die sonst üblichen 20 Prozent.
Der Fall: Vermieter aus Wedding klagt
Ein Vermieter im Wedding wollte 2013 die Miete um die gesetzlich maximal möglichen 20 Prozent erhöhen. Sein Mieter verwies auf die kurz zuvor in Kraft getretene Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 und stimmte nur einer Erhöhung um 15 Prozent zu. Der Mieter bekam in allen Instanzen Recht.
Streitpunkt: Gilt die Verordnung für ganz Berlin?
Der Vermieter argumentierte, die Verordnung könne nicht für das gesamte Stadtgebiet gelten. Die "besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen" liege nicht überall gleich vor. Die Situation in Randbezirken sei eine andere als etwa in Mitte.
Der BGH wies dieses Argument zurück. Die Richter räumten dem Berliner Senat einen weiten Beurteilungsspielraum ein. Eine parzellenscharfe Abgrenzung sei weder praktikabel noch vom Gesetzgeber verlangt. Berlin als Ganzes als angespannten Wohnungsmarkt zu definieren, sei nicht zu beanstanden.
Konsequenzen für Eigentümer
Die 15-Prozent-Grenze ist damit ein fester Faktor bei der Renditeplanung für Wohnungen in Berlin. Bei jeder Mieterhöhung gilt neben der Kappungsgrenze weiterhin die ortsuebliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze. Im konkreten Fall war der ursprüngliche Mietvertrag von 2007 offenbar recht günstig, sodass auch eine 20-Prozent-Erhöhung die Vergleichsmiete wohl nicht überschritten hätte. Trotzdem griff die Kappungsgrenze.
Abgrenzung zur Mietpreisbremse
Das Urteil betrifft ausschließlich Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Die seit Juni 2015 geltende Mietpreisbremse reguliert dagegen die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Für die Berliner Marktentwicklung sind damit zwei Instrumente der Mietpreisregulierung parallel wirksam.
Disclaimer
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Inhalte ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.
