Das Forschungsinstitut empirica hat im Auftrag der LBS Verkaufsangebote aus dem ersten Quartal 2015 ausgewertet. Das Ergebnis: In elf von zwölf Berliner Bezirken ist der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung finanziell günstiger als die Anmietung eines vergleichbaren Objekts. Einzige Ausnahme ist Mitte, wo die Kaufpreise den Kostenvorteil gegenüber der Miete aufheben.
Lichtenberg mit dem größten Vorteil
Am deutlichsten fällt der Kaufvorteil in Lichtenberg aus. Wer dort eine durchschnittliche gebrauchte Eigentumswohnung für rund 105.000 Euro erwirbt, spart laut Modellrechnung jeden Monat etwa 181 Euro gegenüber der Miete. Dazu kommt: Am Ende gehört die Immobilie dem Käufer, also ein Vermögensaufbau, der beim Mieten komplett fehlt.
In allen übrigen Bezirken ergibt sich ebenfalls eine monatliche Ersparnis, wenn auch in unterschiedlicher Höhe. Besonders günstige Einstiegsmöglichkeiten boten 2015 auch Bezirke wie Neukölln und die östlichen Stadtteile.
So wurde gerechnet
Die LBS legte eine standardisierte Modellrechnung zugrunde: 25 Prozent Eigenkapital, eine jährliche Belastung von fünf Prozent des Kaufpreises (zwei Prozent Zins, drei Prozent Tilgung). Die monatliche Rate wurde dann der Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung gegenübergestellt. Die niedrigen Zinsen von 2015 gaben den Ausschlag, denn sie machten den Kauf für eine breitere Käuferschicht erschwinglich als in Hochzinsphasen.
Niedrigzinsen als Treiber
Die Ergebnisse spiegeln die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank wider. Günstige Finanzierungskonditionen drückten die monatliche Belastung für Käufer, während die Berliner Mieten parallel weiter stiegen. Diese gegenläufige Marktentwicklung ließ die Schere zwischen Mietbelastung und Finanzierungsrate weiter auseinandergehen, zugunsten der Käufer.
Was das für Käufer und Anleger hieß
Die Studie lieferte 2015 ein Argument, den Erwerb einer Berliner Wohnung ernsthaft zu prüfen. Die monatliche Ersparnis verbesserte den Cashflow, die Tilgung sorgte für Vermögensaufbau. Wer damals in aufstrebenden Lagen gekauft hat, profitierte in den Folgejahren zusätzlich von der Preisentwicklung. Für Kapitalanleger war die Kombination aus niedriger Finanzierungsrate und steigenden Mieten besonders attraktiv.
