Recht & Politik
Analyse für Investoren und Eigentümer
Koalitionsvertrag 2023: Was die Pläne von CDU & SPD für den Berliner Immobilienmarkt bedeuten
Berlins neue Regierung aus CDU und SPD will den Wohnungsbau massiv beschleunigen und zugleich den Mieterschutz stärken. Eine Analyse der wichtigsten Punkte.
Peter Guthmann
Nach der Wiederholungswahl im Februar 2023 regiert in Berlin eine Koalition aus CDU und SPD. Ihr Koalitionsvertrag setzt andere Schwerpunkte als die Vorgängerregierung aus SPD, Grünen und Linken. Eigentümer und Investoren finden darin beides: Signale für mehr Neubau und gleichzeitig eine Verschärfung beim Mieterschutz.
Schneller bauen: 20.000 Wohnungen pro Jahr
Das ambitionierteste Ziel der Koalition: bis zu 20.000 neue Wohnungen pro Jahr, davon 5.000 Sozialwohnungen. Ein geplantes Schneller-Bauen-Gesetz soll Genehmigungsverfahren verkürzen, Genehmigungsfiktionen einführen und die Bauämter stärker digitalisieren. Die durchschnittliche Dauer von Bebauungsplanverfahren soll auf drei Jahre sinken.
Für Eigentümer und Entwickler interessant: Rechtliche Hürden beim Dachgeschossausbau und bei der Aufstockung von Bestandsgebäuden sollen abgebaut werden. Auch der Bau von Wohnungen über Supermärkten und Parkplätzen wird gefördert. In dicht bebauten Lagen wie Mitte oder Charlottenburg eröffnet das neue Möglichkeiten auf bereits versiegelten Flächen.
Mieterschutz: Umwandlungsverbot und Milieuschutz bleiben
Gleichzeitig schreibt der Vertrag den Mieterschutz fest. Das Umwandlungsverbot, das die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert, wird fortgeführt. Die Bezirke sollen bei der Ausweisung neuer Milieuschutzgebiete unterstützt werden. Vorkaufsrechte sollen nach rechtlicher Klärung wieder zugunsten der landeseigenen Wohnungsunternehmen ausgeübt werden.
Eine neue Prüfstelle soll die Einhaltung der Mietpreisbremse kontrollieren. Für Investoren bedeutet das: Die Marktentwicklung bleibt in Berlin stark von regulatorischen Eingriffen geprägt.
Tempelhofer Feld und Enteignungsdebatte
Zwei Themen stehen gesondert im Vertrag. Über die Zukunft des Tempelhofer Feldes soll ein internationaler städtebaulicher Wettbewerb die Möglichkeiten einer Randbebauung prüfen. Der Wohnungsbau dort wäre ausschliesslich landeseigenen Gesellschaften und Genossenschaften vorbehalten.
Beim Volksentscheid Deutsche Wohnen & Co. enteignen wartet die Koalition auf die Empfehlung der Expertenkommission. Falls diese verfassungskonform ausfällt, soll ein Vergesellschaftungsrahmengesetz erarbeitet werden. Es träte aber erst zwei Jahre nach Verkündung in Kraft.
Klimaschutz und Bauen
Die Koalition fördert klimaneutrales Bauen, Holzbau und den Einsatz von Recyclingbaustoffen. Die energetische Gebäudesanierung soll nach einem Worst-First-Ansatz priorisiert werden, also bei den Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz beginnen. Die Wärmewende soll dabei sozialverträglich gestaltet werden.
Was der Vertrag für Investoren bedeutet
Der Koalitionsvertrag enthält Signale in beide Richtungen. Im Neubau wird entbürokratisiert und beschleunigt. Im Bestand bleiben die Regulierungen bestehen und werden teilweise verschärft. Wer in Berlin investiert, sollte die neuen Rahmenbedingungen bei Mehrfamilienhäusern und Bestandswohnungen genau kennen und die Potenziale im Neubau gegen die regulatorischen Risiken im Bestand abwägen.