Ein Immobilienkauf- und verkauf wird von den unterschiedlichsten Nebenkosten begleitet. Die Übersicht über diese Kosten zu behalten, ist nicht immer ganz einfach. Dieser Beitrag soll die gängigsten Kostenträger darstellen und ein grundsätzliches Gefühl für die zu erwartenden Kostenhöhen vermitteln.
Notargebühren
Die Kosten für den Notar trägt im Regelfall der Käufer. Notargebühren sind dabei nicht verhandelbar, sondern gesetzlich genau definiert. Die Grundlagen dafür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Ein Großteil der Gebühren bemisst sich nach dem Geschäftswert. Bei einem Kaufvertrag ist der Geschäftswert in der Regel der Kaufpreis, für Grundstücksbelastungen (Grundschuld, Hypothek) ist der Geschäftswert der Nennwert der gesicherten Forderung. Aus der in § 34 Abs. 2 GNotKG dargestellten Tabelle ergibt sich für den jeweiligen Geschäftswert die einfache Gebühr (detaillierter, aber nur bis drei Millionen Euro findet sich die Tabelle in Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG). Die so ermittelte Gebühr wird mit dem Gebührenfaktor (zB: 0,2; 0,5 oder 2,0) des jeweiligen Gebührentatbestands aus Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG multipliziert. Für den Gebührentatbestand wird angegeben, ob die Gebühr nach Tabelle A oder nach Tabelle B zu berechnen ist. Notargebühren richten sich sämtlich nach Tabelle B. Nach einer groben Faustregel liegen die Notargebühren bei circa einem Prozent des Kaufpreises, die Gebührentabelle ist degressiv ausgestaltet, sodass mit steigendem Kaufpreis die prozentuale Gebührenlast sinkt. Für Notar-und Grundbuchkosten kann stattdessen mit Gesamtkosten in Höhe einer 5,5-fachen Gebühr gerechnet werden.
Beispiel 1: Beurkundung eines Kaufvertrags
Der Notar beurkundet einen Grundstückskaufvertrag mit einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro. Dafür berechnet er eine 2,0-fache Gebühr (Nr. 21100). Bei einem Geschäftswert von 1.000.000 Euro liegt die einfache Gebühr bei 1.735,00€ netto, die 2,0-fache Gebühr beträgt 3.470,00€ netto. Möglicherweise fallen zusätzlich noch jeweils eine 0,5-fache Gebühr für den Vollzug (Nr. 22110) und die Betreuung (Nr. 22200) des Rechtsgeschäfts an.
Beispiel 2: Beglaubigung einer Löschungsbewilligung
Die Bank des Verkäufers erteilt ihre Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld über 500.000 Euro. Diese Löschungsbewilligung muss für das Grundbuchamt notariell beglaubigt werden. Die Beglaubigung einer Unterschrift (Nr. 25100) löst eine 0,2-fache Gebühr aus. Bei einem Geschäftswert von 500.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B 935,00€ exkl. Mehrwertsteuer. Die 0,2-fache Gebühr betrüge 187,00€ netto. Allerdings ist die Beglaubigungsgebühr auf 70,00€ netto gedeckelt, sodass für die Beglaubigung selbst nur diese 70,00€ anfallen. Zusätzlich wird der Notar noch eine Pauschale für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen in Höhe von 20,00€ netto erheben. Insgesamt betragen die Notargebühren 90,00€ netto bzw. 107,10€ brutto.
Gebührenrechner
Einen Gebührenrechner (ohne Berücksichtigung von Mindest- oder Maximalgebühren) stellt die Bundesnotarkammer auf ihrer Webseite zur Verfügung (https://www.notar.de/themen/notarkosten/gebuehrenrechner).
Beurkundung in einer Fremdsprache
Notarielle Urkunden sind grundsätzlich auf deutsch verfasst. Sollte der Notar über ausreichende Fremdsprachenkenntnisse verfügen, ist eine Beurkundung ganz oder teilweise in einer Fremdsprache möglich. Diese Zusatzleistung erhöht die anfallenden Notargebühren um 30%, höchstens jedoch um 5.000 Euro.
Grundbuchgebühren
Neben den Notargebühren fallen Gebühren für die Eintragungen in das Grundbuch ein. Die Gebühren für das Grundbuchamt richten sich wie die Notargebühren nach dem Geschäftswert und der Gebührentabelle aus Anlage 1 zum GNotKG. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Nr. 14150) fällt eine halbe Gebühr an, die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer (14110) kostet eine ganze Gebühr. Die Eintragung von Hypotheken, Grundschulden und sonstigen Grundstücksbelastungen (Nr. 14120) schlägt erneut mit einer einfachen Gebühr zu Buche.
Bankgebühren beim Verkauf
An Grundstücksgeschäften beteiligt sind im Regelfall auch Banken. Wenn das Grundstück von der bisher finanzierenden Bank zur Sicherheit belastet wurde, muss die in das Grundbuch eingetragene Belastung vor dem Eigentumsübergang gelöscht werden, da das Grundstück in aller Regel lastenfrei übergeben wird. Bankgebühren für die Löschungsbewilligung der Grundschuld/Hypothek selbst sind nicht zulässig, zu tragen sind vom Verkäufer allerdings die Notargebühren für die Unterschriftenbeglaubigung. Die Gebühr dafür beträgt wie im Beispiel 2 gezeigt maximal 107,10€ brutto.
Die Löschung der Grundschuld beim Immobilienkauf gilt als gleicher Beurkundungsgegenstand, sodass keine zusätzlichen Gebühren für die Beurkundung beim Notar anfallen.
Steuern
Grunderwerbsteuer
Steuerlich gilt folgendes: Für den Kauf fällt Grunderwerbssteuer an. Nach der gesetzlichen Regelung sind sowohl Käufer als auch Verkäufer Steuerschuldner. Im absoluten Regellfall wird vertraglich vereinbart, dass ausschließlich der Käufer die Grunderwerbssteuer trägt. Diese ist vor der Eigentumsübertragung an das Finanzamt zu zahlen, da ansonsten das Finanzamt die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Notar nicht ausstellt und der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Die Höhe der Grunderwerbssteuer hängt davon ab in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet und beträgt zwischen 4,5% und 6,5% des Kaufpreises. In Berlin werden derzeit 6,0% Grunderwerbssteuer fällig.
Spekulationssteuer
Für den Verkäufer fällt möglicherweise noch die sogenannte Spekulationssteuer an. Ausführliche Informationen zu den Voraussetzungen und der Höhe der Steuerbelastung finden sich im vorherigen Beitrag.
Lesen Sie hier die anderen Teile unseres Features:
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil I: Komplex aber sicher
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil II: Vor dem Notartermin
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil III: Das Vorkaufsrecht
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil IV: Die Spekulationsfrist
Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Er ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Anwalt, Notar oder Steuerberater. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte übernehmen wir keine Gewähr und keine Haftung. Gesetzliche Grundlagen, Gebühren und Steuersätze können sich ändern.
