Beim Immobilienverkauf ist neben der Grunderwerbsteuer und sonstigen Kosten, welche in einem weiteren Beitrag näher beleuchtet werden, die möglicherweise anfallende persönliche Steuerbelastung zu berücksichtigen. Ansonsten können schnell unerwartet hohe Steuerzahlungen fällig werden. Grundsätzlich ist der Verkauf von Grundstücken steuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn wird dabei als sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) als Einkommen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Berechnung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn bemisst sich zunächst aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, § 23 Abs. 3 EStG. In Abzug gebracht werden können weiterhin die für die Transaktion aufgewandten Werbungskosten, wie beispielsweise die Maklerprovision. Auf den Gewinn aufgeschlagen werden in der Vergangenheit genutzte Abschreibungsmöglichkeiten. Sollte nach dieser Berechnung ein Verlust angefallen sein, wird selbstverständlich keine Steuer fällig. Ein solcher Verlust lässt sich allerdings nicht mit dem normalen Einkommen verrechnen, sondern lediglich mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. Möglich wäre eine Verrechnung mit weiteren Gewinnen aus Immobilientransaktionen, aber auch mit Gewinnen zum Beispiel aus dem Handel mit Kryptowährungen.
Die Zehn-Jahres-Frist
Für Gewinne aus Immobilienverkäufen besteht eine Ausnahme, welche diese unter bestimmten Umständen steuerfrei stellt. Dabei handelt es sich um die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn keine Spekulation auf „kurzfristige“ Gewinne betrieben wird, sollen die Gewinne steuerfrei sein. Die einfachste Voraussetzung dafür ist, dass zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen, § 23 Abs. 1 EStG. Die Zehn-Jahres-Frist wird taggenau berechnet und beginnt im Regelfall mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Dabei kommt es für die Steuer lediglich auf den Grundstückskauf an, eine eventuell erst später erfolgende Bebauung oder Fertigstellung möglicher Gebäude bleibt außer acht. Für den Ablauf der Frist ist ebenfalls der Abschluss des notariell beurkundeten Verkaufs maßgeblich.
Ausnahme bei Eigennutzung
Alternativ kann der Verkauf auch in einem anderen Fall bereits vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei erfolgen. Dazu muss das Grundstück im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eigene Wohnzwecke meint die Selbstnutzung als Wohnung, nicht die Vermietung an andere, welche dann dort wohnen. Es mag anders klingen, aber die Regelung erfordert nicht, dass das Grundstück für mindestens drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Vielmehr stellt die Regelung auf die Nutzung in aufeinanderfolgenden Kalenderjahren ab. Es genügt zum Ende des ersten Jahres einzuziehen, das zweite Jahr dort vollständig zu leben um dann mit Beginn des dritten Jahres einen steuerfreien Verkauf zu ermöglichen.
Übertragung im Scheidungsfall
Bei Trennung oder Scheidung wird häufig der Miteigentumsanteil am Familienheim auf den verbleibenden Ex-Partner übertragen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14.02.2023 (Az. IX R 11/21) entschieden, dass diese Übertragung ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft darstellt, sofern der Ausziehende seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Wohnen Ex-Partner und gemeinsame Kinder weiter im Objekt, entfällt für den ausgezogenen Miteigentümer die Eigennutzung. Das gilt nach der Entscheidung auch dann, wenn die Übertragung unter dem Druck einer drohenden Zwangsversteigerung erfolgt.
Teilentgeltliche Übertragung
Bei einer teilentgeltlichen Übertragung (typischerweise einer Schenkung mit Gegenleistung unterhalb des Verkehrswerts) hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11.03.2025 (Az. IX R 17/24) entschieden, dass eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil zu erfolgen hat. Das Verhältnis bemisst sich nach der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Die Aufteilung gilt auch dann, wenn die vereinbarte Gegenleistung unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.
Privatvermögen und Auslandsbezug
Wichtig: Diese Regelung gilt nur, wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird. Immobilien im Betriebsvermögen profitieren nicht von dieser Ausnahme.
Ist der Verkäufer nicht ausschließlich in Deutschland steuerlich ansässig, sollten mögliche steuerliche Folgen auch im Heimatland geprüft werden. Die Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist gilt nur für die deutsche Steuerpflicht und nicht notwendigerweise im Ausland.
Diskussion um eine Abschaffung
SPD und Bündnis 90/Die Grünen forderten in den vergangenen Jahren mehrfach die Abschaffung der Spekulationsfrist für nicht selbstgenutzte Immobilien. Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom 09.04.2025 enthält dazu keine Regelung. Stand Mai 2026 gilt die Zehn-Jahres-Regelung damit unverändert. Eine ausführliche Übersicht zu Parteipositionen, verfassungsrechtlichen Grenzen und dem österreichischen Reformmodell findet sich in einem eigenen Beitrag.
Quellen
- § 23 EStG: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- BFH, Urteil vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21 (Eigennutzung bei Trennung)
- BFH, Urteil vom 11.03.2025, Az. IX R 17/24 (teilentgeltliche Übertragung): https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202510112/
- Koalitionsvertrag CDU/CSU und SPD vom 09.04.2025
Lesen Sie hier die anderen Teile unseres Features:
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil I: Komplex aber sicher
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil II: Vor dem Notartermin
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil III: Das Vorkaufsrecht
- Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil V: Kosten eines Immobilienkaufs und -verkaufs
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