Wie hoch die Mietbelastung in Berlin tatsächlich ist, hängt davon ab, welche Mieten man zugrunde legt. Die reine Miethöhe sagt wenig aus. Entscheidend ist die Mietquote: das Verhältnis der Brutto-Kaltmiete zum verfügbaren Haushalts-Nettoeinkommen.
Drei Datensätze, drei Perspektiven
Unsere Analyse arbeitet mit drei unterschiedlichen Mietansätzen:
Der Mietspiegel legt eine berlinweit durchschnittliche Miete von 5,84 Euro pro Quadratmeter zugrunde (Stand 2015). Dieser Wert bildet vor allem Bestandsverträge ab. Die Daten der BBU-Unternehmen (Marktmonitor 2015) repräsentieren den organisierten Mietwohnungsmarkt. Die von uns ermittelten Angebotsmieten 2015 zeigen, was bei Neuvermietungen auf dem freien Markt verlangt wird.
Die Differenz zwischen diesen Werten ist erheblich. Während die Mietbelastung auf Basis des Mietspiegels moderat ausfällt, kann sie bei Angebotsmieten in nachgefragten Lagen 40 bis 50 Prozent des Nettoeinkommens erreichen.
Große Unterschiede zwischen den Bezirken
In Innenstadtbezirken wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg ist die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten besonders weit. Der Zuzugsdruck treibt die Neuvermietungspreise. Auch in aufstrebenden Lagen wie Neukölln steigen die Angebotsmieten stetig. Für Neumieter kann die Mietbelastungsquote dort schnell über 40 Prozent liegen. Für Bestandsmieter mit älteren Verträgen sieht die Rechnung deutlich günstiger aus.
Warum die Mietquote steigt
Berlin wächst seit zwölf Jahren ununterbrochen. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße, was die Nachfrage nach Wohnungen zusätzlich erhöht. Steigende Nachfrage bei langsam wachsendem Angebot führt zu höheren Mieten. Die öffentliche Debatte fasst diese Entwicklung unter den Begriffen Gentrifizierung und Verdrängung zusammen.
Einordnung für Eigentümer
Für Vermieter signalisiert die hohe Nachfrage Sicherheit bei der Vermietung und Potenzial für Mietsteigerungen. Gleichzeitig wächst der politische Druck, die Mietentwicklung zu regulieren. Eine nachhaltige Rendite setzt voraus, dass die Mieten für die Zielgruppe vor Ort auch langfristig tragbar bleiben. Eigentümer und Kapitalanleger sollten daher die lokale Kaufkraft und die Mietquote in ihre Kalkulation einbeziehen.
