Recht & Politik
Wohnungspolitik Berlin 2019
Mietendeckel in Berlin: Mieten eingefroren ab 18.06.2019 für fünf Jahre
Der Berliner Senat hat den Mietendeckel beschlossen. Mieten werden rückwirkend zum 18.06.2019 für fünf Jahre eingefroren. Wir fassen die Kernpunkte für Eigentümer zusammen.
Peter Guthmann
Mit dem Mietendeckel hat die rot-rot-grüne Koalition in Berlin die wohnungspolitische Ausrichtung auf eine neue Ebene gehoben. Am 18. Juni 2019 beschloss der Senat die Eckpunkte für ein Landesgesetz, das die Mieten für fünf Jahre einfriert. Trotz scharfer Kritik aus der Immobilienwirtschaft dürfen seit diesem Stichtag die Mieten in Berlin nicht mehr erhöht werden.
Die drei Säulen des Mietendeckels
Das geplante Gesetz basiert auf drei Regelungen:
- Mietenstopp: Bestehende Mieten werden auf dem Stand vom 18.06.2019 für fünf Jahre eingefroren. Mieterhöhungen sind in diesem Zeitraum nicht zulässig.
- Mietobergrenzen bei Wiedervermietung: Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete die Vormiete nicht übersteigen, sofern diese eine noch zu definierende Obergrenze nicht überschreitet.
- Absenkung bestehender Mieten: Mieter sollen als "überhöht" eingestufte Bestandsmieten auf eine zulässige Obergrenze absenken lassen können.
Die Regelungen gelten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, die vor 2014 gebaut wurden.
Was sich für Vermieter ändert
Bislang war es üblich, bei Neuvermietung die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, was in dynamischen Bezirken wie Mitte oder Neukölln zu Steigerungen führte. Künftig darf bei Wiedervermietung höchstens die zuletzt vereinbarte Kaltmiete verlangt werden. Das schmälert die Renditeerwartungen und erschwert die Refinanzierung von Immobilienkrediten. Die Möglichkeit der Mieter, bestehende Mieten per Absenkungsbegehren zu reduzieren, schafft zusätzliche Unsicherheit für die langfristige Kalkulation.
Modernisierung: Neue Regeln
Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 EUR/m² monatlich erhöhen, werden bei der Investitionsbank Berlin (IBB) anzeigepflichtig. Energetische Sanierungen stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Vermieter müssen durch ein Sachverständigengutachten nachweisen, dass die Mieterhöhung in einem angemessenen Verhältnis zur erzielten Betriebskosteneinsparung steht. Andere Modernisierungen, etwa zur Barrierereduzierung, werden nur genehmigt, wenn sie unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel erfolgen.
Ausnahmen und Härtefallregelung
Ausgenommen sind Neubauwohnungen ab Bezugsfertigkeit 1. Januar 2014 sowie öffentlich geförderter Wohnraum. Für Vermieter in wirtschaftlicher Notlage ist eine Härtefallregelung vorgesehen. Anträge müssen bei der IBB gestellt und die Unterdeckung nachgewiesen werden.
Zeitplan und Sanktionen
Das Gesetz soll am 15. Oktober 2019 vom Senat beschlossen werden und bis Anfang 2020 in Kraft treten. Alle Regelungen gelten rückwirkend zum 18. Juni 2019. Verstöße können als Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Die Marktentwicklung und der Wert von Wohnungen in Berlin werden durch diese Regelungen direkt beeinflusst. Eigentümer sollten bestehende Mietverträge und geplante Modernisierungen zeitnah prüfen.