Der Berliner Senat hat den Mietendeckel beschlossen. Das Gesetz friert die Mieten von rund 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 ein. Betroffen sind auch Neuvermietungen, Staffel- und Indexmieten. Für Eigentümer und Investoren von Wohnungen in Berlin stellen sich damit konkrete Fragen zur Rentabilität.
Mietobergrenzen basieren auf dem Mietspiegel 2013
Die Obergrenzen richten sich nicht nach dem Mietspiegel 2019, sondern nach dem von 2013. Je nach Baujahr und Ausstattung liegen die Basiswerte zwischen 5,95 und 9,80 EUR/m². Bestandsmieten dürfen diesen Wert um höchstens 20 Prozent übersteigen. Liegt die aktuelle Miete darüber, können Mieter neun Monate nach Inkrafttreten eine Absenkung beantragen. Bei Neuvermietungen gilt maximal die Obergrenze (100 % des Basiswerts). Zuschläge sind für gute Lagen (+0,74 EUR/m²) und moderne Ausstattung (+1,00 EUR/m²) möglich, für einfache Lagen gelten Abschläge (-0,28 EUR/m²). Ab 2022 darf die Miete jährlich um 1,3 Prozent als Inflationsausgleich steigen, sofern sie unter der Obergrenze bleibt.
Modernisierung: Stark eingeschränkt
Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind nur noch unter engen Auflagen möglich. Zugelassen sind Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder energetische Sanierungen. Die Umlage ist auf maximal 1,00 EUR/m² gedeckelt. Höhere Umlagen setzen die Nutzung von Förderprogrammen voraus. Für Eigentümer, die den Wert ihrer Immobilie durch Investitionen steigern wollen, reduziert das die wirtschaftliche Attraktivität erheblich.
Verfassungsrechtliche Zweifel und Klagewelle
Ob der Mietendeckel rechtlich Bestand hat, ist unter Juristen umstritten. CDU und FDP haben eine Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht angekündigt. Auch Verbände und private Eigentümer bereiten Klagen vor. Das Gesetz muss trotz offener Verfassungsfrage befolgt werden, ein aussergerichtliches Einspruchsverfahren gibt es nicht. Für Vermieter in Bezirken wie Neukölln oder Friedrichshain-Kreuzberg bedeutet das eine Phase hoher Unsicherheit, in der die Marktentwicklung schwer einzuschätzen ist.
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