Recht & Politik
Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin
Berliner Mietendeckel 2020: Der Leitfaden für Vermieter und Investoren
Der Berliner Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Für Vermieter und Immobilieninvestoren ergeben sich sofort neue Pflichten. Eine Roadmap.
Peter Guthmann
Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und wird laufend um neue Erkenntnisse ergaenzt. Die Informationen erfolgen unter Ausschluss jeglicher Haftung und ersetzen keine rechtliche Beratung.
Was ist der Berliner Mietendeckel?
Am 23. Februar 2020 ist das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" (MietenWoG Bln) in Kraft getreten. Das Gesetz friert die Mieten fuer rund 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin, die vor 2014 gebaut wurden, auf dem Stand vom 18. Juni 2019 fuer fuenf Jahre ein. Es legt Mietobergrenzen fest und verbietet Mieterhoehungen. Fuer Immobilieninvestoren und Eigentuemer aendern sich die Rahmenbedingungen grundlegend.
Stichtag 18. Juni 2019
Der 18. Juni 2019 ist der entscheidende Stichtag fuer alle Mietverhaeltnisse. Die an diesem Tag wirksam vereinbarte Miete ("Stichtagsmiete") gilt als neue Obergrenze.
- Wurde die Miete nach diesem Datum nicht erhoeht, kann sie zunaechst weiter verlangt werden, solange sie nicht als ueberhoeht gilt.
- Bereits durchgefuehrte Mieterhoehungen, die nach dem 18. Juni 2019 wirksam wurden, sind ab sofort unwirksam. Vermieter muessen die Miete auf den Stand davor zurueckfuehren.
Diese Regelung greift in die Marktentwicklung ein und betrifft besonders Eigentuemer in Bezirken wie Neukoelln, wo Mietanpassungen in den letzten Jahren ueblich waren.
Sofortige Pflichten fuer Vermieter
Mit Inkrafttreten des Gesetzes muessen Vermieter ihren Mietern innerhalb von zwei Monaten unaufgefordert Auskunft ueber die Berechnungsgrundlagen der Mietobergrenze erteilen. Dazu gehoeren Baujahr, Wohnlage (einfach, mittel, gut), Vorhandensein von Sammelheizung und Bad sowie weitere Ausstattungsmerkmale.
Es besteht eine Auskunftspflicht, aber keine Pflicht zur Berechnung der konkreten neuen Miete.
Neuvermietung und die "Schattenmiete"
Bei Neuvermietungen darf die Miete weder die gesetzliche Obergrenze noch die Vormiete uebersteigen. Es gilt der niedrigere Wert. Da die Verfassungsmaessigkeit des Gesetzes umstritten ist, raten Rechtsexperten, im Mietvertrag sowohl die nach MietenWoG zulaessige Miete als auch die nach BGB moegliche Miete ("Schattenmiete") zu vereinbaren. So stellen Eigentuemer sicher, dass bei einem Scheitern des Gesetzes die marktgemaesse Miete wieder gefordert werden kann.
Modernisierungen und naechste Stufe
Mieterhoehungen nach Modernisierungen sind stark begrenzt. Unabhaengig vom Umfang der Massnahmen darf die Miete um maximal 1,00 EUR/m2 erhoeht werden, sofern es sich um umlagefaehige Massnahmen wie energetische Sanierungen handelt. Diese muessen der IBB angezeigt werden.
Die zweite Stufe des Gesetzes tritt voraussichtlich ab November 2020 in Kraft. Dann koennen Mieten, die mehr als 20 % ueber der zulaessigen Obergrenze liegen, per Antrag des Mieters abgesenkt werden. Vermieter sollten ihre Bestaende bereits jetzt daraufhin pruefen.