Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und wird laufend um neue Erkenntnisse ergaenzt. Die Informationen erfolgen unter Ausschluss jeglicher Haftung und ersetzen keine rechtliche Beratung.
Was ist der Berliner Mietendeckel?
Am 23. Februar 2020 ist das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" (MietenWoG Bln) in Kraft getreten. Das Gesetz friert die Mieten für rund 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin, die vor 2014 gebaut wurden, auf dem Stand vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre ein. Es legt Mietobergrenzen fest und verbietet Mieterhoehungen. Für Immobilieninvestoren und Eigentümer aendern sich die Rahmenbedingungen grundlegend.
Stichtag 18. Juni 2019
Der 18. Juni 2019 ist der entscheidende Stichtag für alle Mietverhaeltnisse. Die an diesem Tag wirksam vereinbarte Miete ("Stichtagsmiete") gilt als neue Obergrenze.
- Wurde die Miete nach diesem Datum nicht erhöht, kann sie zunächst weiter verlangt werden, solange sie nicht als ueberhoeht gilt.
- Bereits durchgefuehrte Mieterhoehungen, die nach dem 18. Juni 2019 wirksam wurden, sind ab sofort unwirksam. Vermieter müssen die Miete auf den Stand davor zurueckfuehren.
Diese Regelung greift in die Marktentwicklung ein und betrifft besonders Eigentümer in Bezirken wie Neukölln, wo Mietanpassungen in den letzten Jahren üblich waren.
Sofortige Pflichten für Vermieter
Mit Inkrafttreten des Gesetzes müssen Vermieter ihren Mietern innerhalb von zwei Monaten unaufgefordert Auskunft über die Berechnungsgrundlagen der Mietobergrenze erteilen. Dazu gehören Baujahr, Wohnlage (einfach, mittel, gut), Vorhandensein von Sammelheizung und Bad sowie weitere Ausstattungsmerkmale.
Es besteht eine Auskunftspflicht, aber keine Pflicht zur Berechnung der konkreten neuen Miete.
Neuvermietung und die "Schattenmiete"
Bei Neuvermietungen darf die Miete weder die gesetzliche Obergrenze noch die Vormiete uebersteigen. Es gilt der niedrigere Wert. Da die Verfassungsmaessigkeit des Gesetzes umstritten ist, raten Rechtsexperten, im Mietvertrag sowohl die nach MietenWoG zulaessige Miete als auch die nach BGB moegliche Miete ("Schattenmiete") zu vereinbaren. So stellen Eigentümer sicher, dass bei einem Scheitern des Gesetzes die marktgemaesse Miete wieder gefordert werden kann.
Modernisierungen und nächste Stufe
Mieterhoehungen nach Modernisierungen sind stark begrenzt. Unabhängig vom Umfang der Maßnahmen darf die Miete um maximal 1,00 EUR/m² erhöht werden, sofern es sich um umlagefaehige Maßnahmen wie energetische Sanierungen handelt. Diese müssen der IBB angezeigt werden.
Die zweite Stufe des Gesetzes tritt voraussichtlich ab November 2020 in Kraft. Dann können Mieten, die mehr als 20 % über der zulaessigen Obergrenze liegen, per Antrag des Mieters abgesenkt werden. Vermieter sollten ihre Bestände bereits jetzt daraufhin prüfen.
