Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt weiter – und wurde zum 30. Oktober 2025 nicht nur verlängert, sondern auch inhaltlich geändert. Was Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin jetzt wissen müssen und welche Möglichkeiten das neue Recht eröffnet.
Das Wichtigste in Kürze
Wer in Berlin ein Mehrfamilienhaus besitzt und die einzelnen Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür eine behördliche Genehmigung. Dieses sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB wurde im Jahr 2021 eingeführt und war zunächst auf fünf Jahre befristet. Mit der BauGB-Novelle vom 30. Oktober 2025 – besser bekannt unter dem Begriff „Bau-Turbo" – ist die Regelung um weitere fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2030 verlängert worden. Die zugehörige Berliner Umwandlungsverordnung wurde ebenfalls angepasst.
Für Eigentümer, Aufteiler und Investoren bedeutet das: Das Thema bleibt auf absehbare Zeit relevant. Gleichzeitig bringt die Novelle eine wichtige Erleichterung, die bislang noch nicht ausreichend bekannt ist.
Neue Ausnahme: Zusätzlicher Wohnraum ist genehmigungsfrei
Die entscheidende inhaltliche Neuerung: Wer durch einen Umbau oder Neubau zusätzliche Wohnfläche schafft, kann an den dadurch entstehenden Wohneinheiten ohne Genehmigung Wohnungseigentum bilden. Das Bezirksamt ist dann verpflichtet, ein sogenanntes Negativzeugnis auszustellen – eine Bescheinigung, dass das Umwandlungsverbot in diesem Fall nicht greift.
Konkrete Beispiele für begünstigte Maßnahmen:
- Dachgeschossausbau: Ein bislang ungenutzter Dachboden wird zu Wohnungen ausgebaut.
- Anbau oder Neubau auf demselben Grundstück, der neue Wohneinheiten schafft.
- Nutzungsänderung: Gewerblich genutzte Einheiten in einem Wohngebäude werden zu Wohnungen umgewidmet.
Die letzte Variante – Gewerbe wird zu Wohnen – ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, entspricht aber Sinn und Zweck der Norm. Denn auch durch eine Nutzungsänderung entsteht de facto neue Wohnfläche.
Wichtig: Die genehmigungsfreie Aufteilung gilt nur für die neu geschaffenen Einheiten. Bestehende Bestandswohnungen im selben Gebäude bleiben dem Umwandlungsverbot unterworfen und dürfen nicht separat veräußert werden.
Grundbuch: Die Umsetzung ist komplex
Gerade wenn ein Grundstück noch ungeteilt ist und nur ein Teil der Einheiten genehmigungsfrei aufgeteilt werden soll, stellt die grundbuchliche Umsetzung eine besondere Herausforderung dar. Denn rechtlich kann ein Grundstück nur insgesamt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden.
Die Lösung: Die Bestandswohnungen werden als „Sammeleinheit" zusammengefasst – alle sind einem einzigen Miteigentumsanteil zugeordnet und gemeinsam auf einem Grundbuchblatt notiert. Nur die neu geschaffenen Einheiten – etwa die neuen Dachgeschosswohnungen – bekommen eigene Grundbuchblätter und werden damit verkehrsfähig und veräußerbar.
Die Berliner Senatsverwaltung hat diesen Ansatz in einem Rundschreiben vom 21. Januar 2026 im Grundsatz bestätigt. Allerdings ist die Umsetzung bezirksübergreifend noch nicht einheitlich.
Anspruch auf Genehmigung: Wann die Aufteilung trotzdem durchgesetzt werden kann
Auch für bestehende Wohnungen gibt es Situationen, in denen ein Anspruch auf Genehmigung der Aufteilung besteht. Die wichtigsten Ausnahmetatbestände im Überblick:
- Nachlassgrundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 1 BauGB)
Gehörte das Grundstück zum Nachlass, kann die Aufteilung genehmigt werden, wenn Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll. Die Bezirksämter knüpfen die Genehmigung regelmäßig an eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch. Umstritten ist, ob diese Beschränkung nur die erste Weitergabe an Miterben oder auch alle späteren Veräußerungen erfasst. Nach überzeugender Ansicht – und dem Wortlaut der Gesetzesbegründung – betrifft sie nur den ersten Veräußerungsschritt von der Erbengemeinschaft an die Erben. Eine darüber hinausgehende, dauerhafte Bindung hätte keine tragfähige gesetzliche Grundlage. Die Praxis der Bezirksämter folgt dieser Ansicht allerdings nicht.
- Familienangehörige (§ 250 Abs. 3 Nr. 2 BauGB)
Soll eine Wohnung an Familienangehörige übertragen werden, besteht ebenfalls ein Genehmigungsanspruch. Unerheblich ist dabei, ob die Angehörigen die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten. Der begünstigte Personenkreis sollte nach der Abgabenordnung (§ 15 AO) bestimmt werden – das ist praxistauglich und rechtssicher.
- Veräußerung an Mieter (§ 250 Abs. 3 Nr. 3 BauGB)
Sollen mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnungen erwerben, ist die Aufteilung genehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht Berlin hat allerdings mit Urteil vom 7. September 2023 entschieden, dass vor der Aufteilung bereits notariell beurkundete Kaufverträge mit dem erforderlichen Mieterquorum vorliegen müssen. Eine bloße Absichtserklärung des Eigentümers reicht nicht aus. Diese hohen Anforderungen machen diese Ausnahme in der Praxis nahezu unanwendbar.
- Auffangklausel
Liegt keiner dieser Tatbestände vor, kann die Genehmigung dennoch zu erteilen sein – nämlich dann, wenn die Versagung nicht erforderlich ist, um die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu sichern (§ 250 Abs. 4 BauGB). Der Gesetzeswortlaut spricht insoweit für einen gebundenen Anspruch auf Genehmigung, wenn keine Gefährdung des Mietwohnungsmarkts zu befürchten ist. Ein praktisches Beispiel: Wer in einem gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshaus lediglich die Gewerbeeinheiten herausteilt und die Wohnungen ungeteilt lässt, beeinträchtigt das Mietwohnungsangebot nicht – und hat gute Argumente für einen Genehmigungsanspruch.
Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?
Das Umwandlungsverbot hat den Markt für Berliner Mehrfamilienhäuser in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Wer ein Zinshaus kauft, kann die Wohnungen nicht ohne Weiteres einzeln veräußern – das schränkt Renditeerwartungen und Exitstrategien ein.
Die neue Ausnahme für zusätzlichen Wohnraum schafft jedoch einen interessanten Gestaltungsspielraum: Projekte mit Dachgeschossausbau oder Anbauten können wirtschaftlich attraktiv sein, weil die neu geschaffenen Einheiten frei veräußert werden dürfen. Das eröffnet Möglichkeiten für Entwickler und Aufteiler, die bereit sind, tatsächlich neuen Wohnraum zu schaffen – ganz im Sinne des gesetzgeberischen Ziels.
Der Autor Dr. Cornelius Pfisterer ist Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Seldeneck und Partner, Berlin. Der Beitrag gibt seine persönliche Auffassung wieder.
