Mietpreisbremse ab 2015 in Berlin: Was für Eigentümer und Investoren galt

Die Bundesregierung einigte sich 2014 auf einen Kompromiss zur Mietpreisbremse. Die Regelung sollte in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten und die Mietenentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten dämpfen. Für Vermieter in Berlin war klar: Die Hauptstadt würde als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf eingestuft.

Was die Regelung vorsah

Bei einem Mieterwechsel durfte die neue Miete künftig höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage war der Berliner Mietspiegel. Damit endete die bisherige Praxis, bei der die Miete bei Neuvermietung frei festgelegt werden konnte. Die Regelung war zunächst auf fünf Jahre befristet.

Die allgemeine Marktentwicklung in Berlin zeigte seit Jahren einen Aufwärtstrend bei den Mieten. Für Eigentümer hieß das: Die Möglichkeiten zur Mietsteigerung bei Mieterwechsel wurden gesetzlich begrenzt.

Berlin als sicherer Kandidat

Die Bundesländer mussten die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erst noch festlegen. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds (DMB), schätzte, dass bundesweit etwa fünf Millionen Wohnungen betroffen sein würden. "Vor allem Großstädte, Ballungsgebiete und Universitätsstädte werden hierunter fallen", so Siebenkotten. In Bezirken mit besonders hoher Nachfrage, etwa in Teilen von Neukölln oder Friedrichshain-Kreuzberg, sollte die Mietpreisbremse die Dynamik bei Neuvermietungen spürbar verändern.

Ausnahmen für Neubauten und Sanierungen

Für Investoren war ein Detail entscheidend: Die Mietpreisbremse galt nicht für die Erstvermietung von Neubauwohnungen. Die Regierung wollte damit Anreize für den Neubau erhalten. Auch nach einer umfassenden Modernisierung, deren Kosten einem Drittel des Neubauwerts entsprachen, griff die Bremse bei der ersten anschließenden Vermietung nicht.

Der DMB sah diese Ausnahme kritisch. Siebenkotten rechnete vor: Von den jährlich rund 90.000 neu gebauten Mietwohnungen lägen nur etwa 30.000 in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf. Da die Bremse für die Erstvermietung nicht galt, betreffe der Kompromiss nur eine spätere Wiedervermietung dieser Neubauten. Laut seiner Schätzung waren das "weniger als 2.000 bis 3.000 Wohnungen pro Jahr".

Veränderte Kalkulation für Eigentümer

Für Eigentümer von Bestandswohnungen in Berlin veränderte die Mietpreisbremse die Renditenkalkulation. Wer bisher bei Neuvermietung deutlich über dem Mietspiegel vermieten konnte, musste umdenken. Gleichzeitig rückte der Neubau als Investmentstrategie stärker in den Fokus, da er von der Regelung ausgenommen blieb.