Marktanalysen
Mietpreisentwicklung Berlin
Mietspiegel Berlin 2019: 6,72 Euro Durchschnittsmiete und was die Zahl wirklich aussagt
Der Berliner Mietspiegel 2019 weist eine Durchschnittsmiete von 6,72 EUR/m² aus. Doch die Zahl bildet vor allem Bestandsmieten ab. Auf dem freien Markt sieht es anders aus.
Peter Guthmann
Kommen die Zahlen überraschend? Dem Mietspiegel 2019 zufolge steigen die Mieten in Berlin nur noch um etwa 2,5 Prozent jährlich. Die Durchschnittsmiete liegt bei 6,72 Euro pro Quadratmeter. Die Erhebung basiert auf knapp 1,4 Millionen mietspiegelrelevanten Wohnungen zum Stichmonat September 2018.
Der Mietspiegel deutet auf einen normalen, in Teilmärkte segmentierten Metropolenmarkt. Und er offenbart auf den zweiten Blick, was alle wissen: Nur Bauen entlastet.
Was der Mietspiegel erfasst und was nicht
Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, also die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. Nicht oder nur bedingt erfasst werden:
- Neubauwohnungen mit Bezugsfertigkeit nach dem 1. Oktober 2014
- Preisgebundene Wohnungen
- Möblierte Wohnungen und Zeitvermietungen
- Neuvermietungen nach umfassenden Modernisierungen
Die 6,72 EUR/m² bilden also primär den Bestand ab. Auf dem freien Markt, wo Neuvermietungen und modernisierte Einheiten angeboten werden, liegen die Mieten höher.
Freier Markt: Breite Streuung
Unsere Auswertungen der Mietangebote auf den gängigen Portalen zeigen: Das Preissegment zwischen 5,00 und 8,00 EUR/m² ist seit 2012 fast vom Markt verschwunden. Zusammengenommen machen die Segmente bis 11,00 EUR/m² aber immer noch mehr als die Hälfte der Neuvermietungen auf dem freien Markt aus. 2019 zeigt sich zudem eine spürbare Verlangsamung des Mietanstiegs über das gesamte Stadtgebiet. Die in den letzten Jahren besonders gehypten Lagen verlieren etwas an Dynamik. Klassische und hochwertige Lagen legen dagegen stärker zu.
[Chart/Grafik] An dieser Stelle befand sich eine interaktive Grafik zur Mietpreisentwicklung.
Wohnwertmerkmale: Baualter, Lage, Ausstattung
Der Mietspiegel differenziert nach sieben Baualtersklassen (vor 1918 bis 2003+), drei Lagebewertungen (einfach, mittel, gut) und Ausstattungsmerkmalen wie Bad, Küche und Heizung. Die Einstufung der Wohnlage erfolgt durch das Amt für Statistik auf Ebene der statistischen Gebiete.
Rechtliche Bedeutung
Für Eigentümer ist der Mietspiegel die Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Die Kappungsgrenze liegt in Berlin bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Bei Neuvermietungen in angespannten Märkten gilt die Mietpreisbremse: maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nach § 559 BGB können 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, gedeckelt auf 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Regionale Unterschiede
Die Mietpreise im Stadtgebiet unterscheiden sich erheblich. Innerstadtlagen wie Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen über dem Durchschnitt. Randlagen wie Spandau oder Marzahn-Hellersdorf darunter.
Bei der Bewertung von Immobilien und Investitionsentscheidungen für Mietshäuser sollte zwischen Bestandsmieten und erzielbaren Neuvertragsmieten differenziert werden. Die Marktentwicklung zeigt: Mehr Wohnungen auf dem Markt bleiben der zentrale Faktor zur Stabilisierung des Mietpreisniveaus.