Neukölln als Wohnlage: Viele Bezirke in einem

Charakter und Identität

Neukölln ist geografisch wie sozial zweigeteilt. Der Norden zwischen Landwehrkanal und Ringbahn ist dichter Innenstadtbezirk mit Gründerzeit-Altbau, durchsetzt von Wohnblöcken der 1930er Jahre. Südlich der Ringbahn wechselt das Bild: Einfamilienhausgebiete, Gartenstadt-Siedlungen wie die Hufeisensiedlung in Britz und Großsiedlungen wie die Gropiusstadt prägen die Lage. Dazwischen bildet die Karl-Marx-Straße mit der Sonnenallee einen Nukleus, der gleichzeitig das kulturelle, soziale und administrative Zentrum des Bezirks ist.

Internationaler als Neukölln ist kaum ein Berliner Bezirk. Rund um Hermannplatz, Weserstraße und Sonnenallee treffen sich Communitys aus über 160 Nationen. Der Bezirk hat sich seit Mitte der 2000er Jahre von einem als schwierig geltenden Bereich zu einem der dynamischsten Standorte, aber noch immer nicht einfach zu verwaltenden Bezirke der Stadt entwickelt. Einige Kieze wie die Quartiere rund um "Kreuzkölln", das ist der Teil nördlich der Sonnenallee mit Anschluss an Kreuzberg, gelten international als Marke.

Architektonisch reichen die Quartiere von der gepflegten Blockrandbebauung am sehr beliebten Richardplatz (Rixdorf) über die großen Altbauquartiere am Maybachufer bis zu den Reformsiedlungen in Britz und den Hochhaussiedlungen rund um die Gropiusstadt. Die Wohnungsbestände und Typologien sind so unterschiedlich wie kaum in einem anderen Berliner Bezirk.

Für wen ist Neukölln?

Die Zielgruppen sind genauso zweigeteilt wie der Bezirk. Im Norden ziehen junge, international geprägte Bewohner zu – Studierende, Kreative, Start-up-Beschäftigte, Expats. Die Zuzugsstatistik zeigt, dass Neukölln besonders international kräftig wächst. Kreuzkölln und Reuterkiez sind die klassischen Einstiegslagen in den Berliner Wohnungsmarkt für junge Zuwanderer, die sich keinen Prenzlauer Berg oder Mitte leisten können oder wollen, oder in Neukölln mehr Dynamik sehen.

Im Süden ist die Käuferstruktur anders. Familien mit mittleren Einkommen, Rückkehrer und Zuzügler aus dem Brandenburger Umland und Eigennutzer, die eine ruhige Lage mit Garten suchen, finden in Britz, Buckow und Rudow Standorte, die in der Innenstadt nicht mehr zu haben sind. Die Eigennutzerquote ist im Süden deutlich höher als im Norden.

Der Bezirk ist im Norden klassischer Mietmarkt, im Süden ein gemischter Markt mit nennenswertem Anteil an Wohnungseigentum und Einfamilienhäusern. Für eine erste Orientierung zur Preislage Ihrer Immobilie nutzen Sie unsere Immobilienbewertung.

Aus unserer Makler-Perspektive

Neukölln hat sich in den vergangenen zehn bis 15 Jahren vom Newcomer zum etablierten Standort entwickelt. Die Preisentwicklung war besonders im Norden steil. Mit der Zinswende hat sich das Tempo verlangsamt, Kaufzurückhaltung ist aber insbesondere bei freien Wohnungen nicht zu beobachten. Die Preise bewegen sich seit-/aufwärts und im Bestand differenziert sich der Markt zunehmend nach Quartier und Mikrolage.

Der nördliche Teil des Bezirks ist fast flächendeckend Milieuschutzgebiet. Für Eigentümer von Mietshäusern gelten dort Genehmigungsvorbehalte bei baulichen Veränderungen und Umwandlungen (die es aktuell auch durch §250 BauGB gibt).

Die Silberstein- und Hertastraße hat sich in den vergangenen Jahren als Adresse für Investment-Apartments etabliert. Der Gebäudebestand ist typischer Gründerzeit-Mix mit vernünftigen Einheitengrößen und stabiler Vermietbarkeit. In den Gartenstadt-Siedlungen rund um den Richardplatz und in Britz ist das Bild ruhiger: Einzelobjekte, historischer Bestand, Familienkäufer.

Aktuelle Marktdaten für Neukölln finden Sie in unserem Neukölln Dashboard. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihr Mietshaus verkaufen möchten, sprechen Sie uns an.

Ausblick

Weiterführende Analysen zum Berliner Immobilienmarkt finden Sie im Market Intelligence Hub.

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Dieser Beitrag ist Teil unserer Serie über Berlins Kieze. Lesen Sie auch: Charlottenburg, Kreuzberg, Schöneberg, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Friedrichshain