Die Neuauflage der Großen Koalition aus CDU/CSU und SPD hat sich 2018 ehrgeizige wohnungspolitische Ziele gesetzt: 1,5 Millionen neue Wohnungen bundesweit, dazu eine Bremse beim Mietanstieg im Bestand. Auf dem angekündigten "Wohngipfel 2018" sollen die konkreten Gesetze verhandelt werden. Für Eigentümer und Investoren in Berlin steckt in den Plänen ein Spannungsfeld zwischen neuen Belastungen im Bestand und steuerlichen Anreizen für Neubau.
Verschärfungen im Mietrecht
Die geplante Reform der Mietpreisbremse betrifft Berliner Vermieter direkt. Künftig soll eine einfache Rüge des Mieters ausreichen, um die Miethöhe zu beanstanden. Dazu kommt ein Auskunftsanspruch über die Vormiete, was die Durchsetzung der Bremse erleichtert. Diese Maßnahmen zielen auf Bestandsimmobilien in regulierten Märkten wie Neukölln oder Friedrichshain-Kreuzberg.
Besonders spürbar für Sanierungsvorhaben: Die Modernisierungsumlage soll in angespannten Wohnungsmärkten fünf Jahre lang von elf auf acht Prozent sinken. Gleichzeitig wird die Mieterhöhung nach Modernisierung auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gedeckelt. Beides drückt die Rentabilität energetischer und wohnwertverbessernder Maßnahmen und muss in jede Investitionsrechnung einfließen.
Anreize für Neubau: Sonder-AfA und Baukindergeld
Um das Neubauziel zu erreichen, setzt die Koalition auf steuerliche Hebel. Die Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für den Neubau von Mietwohnungen im "bezahlbaren Segment" soll Investoren vier Jahre lang fünf Prozent der Baukosten steuerlich geltend machen lassen. Befristet bis 2021, soll sie privates Kapital für den Wohnungsbau mobilisieren.
Parallel fördert das Baukindergeld Familien beim Eigentumserwerb: 1.200 Euro pro Kind und Jahr über zehn Jahre. Die Einkommensgrenze liegt bei 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen plus 15.000 Euro je Kind. Auch wenn das Programm auf Eigennutzer zielt, könnte die steigende Nachfrage im Einstiegssegment die Preise für Wohnungen in Berlin insgesamt beeinflussen.
Grunderwerbsteuer: Freibetrag und Share Deals
Beim Erwerb bleibt die Grunderwerbsteuer ein Dauerthema. In Berlin liegt sie bei 6,0 %. Die Koalition prüft einen Freibetrag auf Bundesebene für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Ob das Land Berlin auf die Einnahmen verzichtet (2017 waren es rund 1,06 Milliarden Euro, etwa ein Sechzehntel der gesamten Steuereinnahmen), bleibt offen.
Daneben sollen Share Deals stärker kontrolliert werden. Diese legale Gestaltung eines Grundstücksverkaufs über Gesellschaftsanteile vermeidet die Grunderwerbsteuer, weil kein Eigentümerwechsel stattfindet. Bei Übertragung von mehr als 95 Prozent der Anteile fällt die Steuer schon heute an. Die Koalition will die Schwelle verschärfen.
Was das für den Berliner Markt heißt
Die Pläne der GroKo stellen Berliner Eigentümer vor ein zweischneidiges Szenario. Im Bestand drohen schärfere Regulierungen und geringere Renditen bei Modernisierungen. Im Neubau locken steuerliche Anreize. Für Eigentümer und Investoren, etwa in zentralen Lagen wie Mitte, lohnt es sich, die Gesetzgebung genau zu verfolgen und die eigenen Strategien frühzeitig anzupassen.
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