Im Koalitionsvertrag galt die Mietpreisbremse noch als beschlossene Sache. Doch der Referentenentwurf aus dem Justizministerium von Heiko Maas (SPD) stößt jetzt auf Widerstand in der Koalition. Das Gesetz soll noch vor der Sommerpause 2014 verabschiedet werden und 2015 in Kraft treten.
Was der Entwurf regelt
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete bei Wiedervermietung künftig höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Die Regelung ist auf fünf Jahre befristet. Berlin wird mit hoher Wahrscheinlichkeit als angespannter Markt eingestuft, was die gesamte Stadt betrifft. Der Mietspiegel wird damit zur zentralen Größe für die Berechnung zulässiger Mieten bei einem Mieterwechsel.
Für Eigentümer und Investoren in Bezirken wie Mitte oder Neukölln, wo die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, schränkt das die freie Preisgestaltung bei Neuvermietung ein. Die genaue Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird zum entscheidenden Faktor für die künftige Rendite von Wohnungen in Berlin.
Ausnahmen: Neubau und umfassende Modernisierung
Der Entwurf sieht Ausnahmen vor. Erstvermietungen im Neubau sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ebenso Wohnungen, die so umfassend modernisiert wurden, dass die Kosten rund ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreichen. Modernisierungskosten sollen künftig mit zehn Prozent jährlich auf die Miete umgelegt werden können, längstens bis zur Amortisation. Für Kapitalanleger bleibt Neubau damit ein Segment, in dem die Miete frei kalkuliert werden kann.
Bestellerprinzip als weitere Änderung
Parallel zur Mietpreisbremse plant die Regierung das Bestellerprinzip bei Maklercourtage. Künftig zahlt die Maklergebühr, wer den Makler beauftragt. Bei der Wohnungsvermietung ist das in der Regel der Vermieter. Bisher trugen Mieter in Berlin die Kosten von meist zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Für Vermieter, die auf Maklerdienste angewiesen sind, ist das eine neue direkte Kostenposition.
Kritik und offene Fragen
Unionfraktionsvize Thomas Strobl (CDU) kritisiert den Entwurf scharf. Er schaffe Rechtsunsicherheit und treibe "die Mietparteien vor Gerichte und in teure Verfahren". Tatsächlich bleiben Fragen offen: Wie rechtssicher sind die Mietspiegel? Wie werden die Regelungen im Detail ausgestaltet? Bis zur Verabschiedung des Gesetzes müssen Eigentümer die Marktentwicklung genau verfolgen, um die Auswirkungen auf ihre Objekte realistisch einzuschätzen.
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