Das Wichtigste in Kürze
Am 30. Oktober 2025 ist das sogenannte Bau-Turbo-Gesetz in Kraft getreten. Für den Berliner Immobilienmarkt bedeutet das zweierlei: Einerseits wurde der Schutz von Mietwohnungen vor Umwandlung in Eigentumswohnungen um weitere fünf Jahre verlängert. Andererseits hat der Gesetzgeber eine Klarstellung eingefügt, die insbesondere für Dachgeschossausbauten relevant ist.
Umwandlungsschutz bleibt bestehen – aber mit Ausnahme
Seit 2021 gilt in Berlin stadtweit: Wer Mietwohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten in Eigentumswohnungen umwandeln will, braucht eine Genehmigung. Diese Regelung wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeführt und sollte ursprünglich Ende 2025 auslaufen. Die Bundesregierung aus CDU, CSU und SPD hat sie bis Ende 2030 verlängert.
Die entscheidende Neuerung: Die Genehmigungspflicht gilt künftig ausdrücklich nicht mehr für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
Was bedeutet "zusätzlicher Wohnraum" konkret?
Der neue Gesetzestext regelt, dass die Umwandlungsgenehmigung nicht erforderlich ist, wenn durch bauliche Maßnahmen neue Wohnfläche entsteht. Gemeint sind damit:
Aufstockungen
Wenn ein bestehendes Gebäude um ein oder mehrere Geschosse aufgestockt wird und dort neue Wohnungen entstehen, unterliegen diese nicht der Genehmigungspflicht. Die neu geschaffenen Einheiten können als Eigentumswohnungen konzipiert und verkauft werden.
Dachgeschossausbauten
Einige Bezirksämter versagten bisher die Teilung neu ausgebauter Dachgeschosswohnungen mit Verweis auf den Umwandlungsschutz. Diese Praxis ist nach der neuen Regelung nicht mehr zulässig. Wer ein bislang ungenutztes Dachgeschoss zu Wohnraum ausbaut, kann diesen ohne Genehmigung nach Wohnungseigentumsgesetz aufteilen.
Anbauten und Erweiterungen
Nachträgliche Anbauten, die zusätzlichen Wohnraum schaffen, fallen ebenfalls unter die Ausnahmeregelung. Das gilt etwa für seitliche Erweiterungen oder den Ausbau bislang gewerblich oder anderweitig genutzter Flächen zu Wohnzwecken.
Die Logik hinter der Regelung
Der Schutzzweck des Umwandlungsverbots besteht darin, bestehenden Mietwohnraum zu erhalten. Wo durch Investitionen neuer Wohnraum entsteht, der vorher nicht existierte, greift dieser Schutzzweck nicht. Durch Aufstockungen und Dachgeschossausbauten wird das Wohnungsangebot vergrößert, ohne neue Flächen zu versiegeln.
In Berlin sind Dachgeschosse oft nur als Speicher genutzt oder komplett unausgebaut. Gleichzeitig sind die Möglichkeiten für Neubau auf der grünen Wiese begrenzt.
Praktische Auswirkungen für Eigentümer
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin schafft die Gesetzesänderung Rechtssicherheit. Wer in einen Dachgeschossausbau investiert, kann die spätere Vermarktung als Eigentumswohnungen planen.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus in Charlottenburg mit acht Bestandswohnungen und ausbaufähigem Dachgeschoss liegt der durchschnittliche Transaktionspreis für Eigentumswohnungen bei rund 5.720 Euro pro Quadratmeter. Bei hochwertigen Altbauten mit guter Ausstattung können die Preise auch deutlich darüber liegen – aktuelle Bewertungen zeigen Werte von bis zu 7.900 Euro pro Quadratmeter für modernisierte Altbauwohnungen in begehrten Lagen.
Bei einem Dachgeschossausbau entsteht faktisch Neubau-Wohnraum mit modernen Baustandards. Dachgeschosswohnungen sind aufgrund ihrer Lage, häufig großzügiger Raumhöhen und attraktiver Ausblicke besonders gefragt. In Charlottenburger Lagen erzielen hochwertig ausgebaute Dachgeschosswohnungen regelmäßig Verkaufspreise von 10.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter.
Bei einem Dachgeschossausbau zu zwei Maisonette-Wohnungen mit jeweils rund 100 Quadratmetern müssen mit Baukosten von etwa 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Für beide Wohnungen zusammen ergibt das eine Investition von 700.000 bis 900.000 Euro. Bei einem Verkaufspreis von 11.000 Euro pro Quadratmeter könnten die beiden Wohnungen für zusammen 2,2 Millionen Euro verkauft werden.
Was ändert sich nicht?
Für bestehende Wohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten bleibt die Genehmigungspflicht bestehen. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus kauft und die bestehenden Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht weiterhin eine Genehmigung, die in der Regel nur unter sehr engen Voraussetzungen erteilt wird.
Die baurechtlichen Anforderungen für Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen ändern sich nicht. Nach wie vor müssen die jeweiligen Bebauungspläne, brandschutzrechtliche Vorgaben, statische Anforderungen und nachbarschaftliche Belange beachtet werden. Die Gesetzesänderung betrifft ausschließlich die wohnungseigentumsrechtliche Frage der Aufteilung.
Ausblick: Nachverdichtung in Berlin
Ob die Gesetzesänderung zu einem Anstieg bei Dachgeschossausbauten führt, hängt von weiteren Faktoren ab. Die Baukosten sind nach wie vor hoch, Handwerkerkapazitäten knapp und Finanzierungen teuer. Zudem sind viele Dachgeschosse technisch schwierig auszubauen oder durch Denkmalschutz geschützt.
Die rechtliche Klarstellung beseitigt eine wesentliche Unsicherheit. Expertenschätzungen zufolge könnten in Berlin durch Dachgeschossausbauten und Aufstockungen zehntausende zusätzliche Wohnungen entstehen.
Empfehlung für Eigentümer
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Berlin besitzen und über einen Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung nachdenken, sollte die technische Machbarkeit durch Architekten und Statiker geprüft, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung eingeholt und die baurechtliche Situation geklärt werden. Die wohnungseigentumsrechtliche Seite ist durch die neue Gesetzeslage vereinfacht.
Für potenzielle Käufer von Mehrfamilienhäusern wird das Ausbaupotenzial zu einem zusätzlichen Bewertungskriterium. Ein Gebäude mit ausbaufähigem Dachgeschoss hat durch die neue Rechtslage an Attraktivität gewonnen.
Fazit
Der Gesetzgeber hat den Schutz bestehenden Mietwohnraums verlängert und gleichzeitig Investitionen in die Schaffung neuen Wohnraums durch Nachverdichtung erleichtert. Die rechtlichen Voraussetzungen für Dachgeschossausbauten und Aufstockungen sind geschaffen. Die Praxis wird zeigen, ob die Regelung zu einem Anstieg entsprechender Bauvorhaben führt.
Disclaimer
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