Recht & Politik
Neues Baugesetzbuch für Eigentümer
Baulandmobilisierungsgesetz 2021: Neue Regeln für Umwandlung und Vorkauf in Berlin
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist in Kraft. Für Eigentümer und Investoren in Berlin ändert sich viel, besonders beim Vorkaufsrecht der Bezirke und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Peter Guthmann
Am 23. Juni 2021 trat das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft. Die Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) gibt Kommunen neue Instrumente, um in angespannten Wohnungsmärkten regulierend einzugreifen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin ergeben sich daraus zwei direkte Konsequenzen: ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB und ein verschärftes Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB.
Umwandlungsverbot: Was § 250 BauGB regelt
Das Gesetz führt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen untersagt oder an eine Genehmigung geknüpft werden. Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet.
Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung, welche Gebiete betroffen sind. Nach § 201a BauGB liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor, wenn die Mietversorgung der Bevölkerung gefährdet ist. Nachweispflichtig ist mindestens eines dieser Kriterien: Mieten steigen stärker als im Bundesschnitt, die Mietbelastung der Haushalte liegt über dem Durchschnitt, die Bevölkerung wächst ohne entsprechenden Neubau oder es gibt geringen Leerstand bei hoher Nachfrage.
Was bisher nur in Milieuschutzgebieten galt, kann künftig auf ganze Bezirke oder die gesamte Stadt ausgeweitet werden. Für Eigentümer, die eine Aufteilung planten, ist das eine neue rechtliche Hürde.
Verschärftes Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB
Die Novelle verlängert die Prüffrist für das kommunale Vorkaufsrecht von zwei auf drei Monate. Da die Berliner Bezirke diese Fristen bereits in der Vergangenheit ausschöpften, verlängern sich Transaktionszeiten entsprechend. Das betrifft sowohl Verkäufer, die länger auf die Kaufpreisfälligkeit warten, als auch die Finanzierungsplanung der Käufer.
Außerdem wurde in § 28 Abs. 3 BauGB das Wort "deutlich" gestrichen. Bisher konnten Gemeinden nur dann zum Verkehrswert vorkaufen, wenn der beurkundete Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überstieg. In der Praxis setzte das eine Differenz von 25 bis 30 Prozent voraus. Durch die Streichung erhalten die Bezirke mehr Ermessensspielraum, Kaufpreise per Gutachten zu prüfen.
Ausnahmen vom Umwandlungsverbot
Das Gesetz sieht Ausnahmen vor: Erbfälle, Verkauf an Familienangehörige zur Eigennutzung und Verkauf von mindestens zwei Dritteln der Wohnungen an die Mieter. In Milieuschutzgebieten gelten bereits strengere Regelungen: Teilende Eigentümer müssen sich verpflichten, sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen. Zusätzlich greift in Berlin ein fünfjähriger Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung.
Auswirkungen auf den Markt
Das Angebot an Wohnungen in Berlin aus Bestandsaufteilungen wird reduziert. Bei gleichbleibender Nachfrage können die Kaufpreise steigen, besonders wenn keine Neubauwohnungen als Alternative entstehen. Die Eigentumsquote, die in Deutschland ohnehin niedrig ist, dürfte weiter sinken. Der Wechsel von der Miete ins Eigentum wird schwieriger, weil nur noch teurere Neubauprojekte verfügbar sind.
Für Verkäufer von Mehrfamilienhäusern steigt das Risiko eines bezirklichen Vorkaufs. Die verlängerte Prüffrist und der erleichterte preislimitierte Vorkauf erhöhen die Transaktionsrisiken. Eigentümer sollten bei Verkaufsabsichten die neuen Regelungen frühzeitig einbeziehen.