Marktanalysen
Metropolenvergleich für Investoren
Immobilienmarkt-Vergleich 2022: Was Berliner Eigentümer von Paris lernen können
Paris gilt als einer der teuersten Immobilienmärkte Europas. Doch was bedeutet der Vergleich mit der französischen Hauptstadt für Berliner Investoren und Eigentümer? Eine Analyse der Unterschiede und Potenziale für den Berliner Wohnungsmarkt.
Peter Guthmann
Paris ist einer der teuersten Immobilienmärkte Europas. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt bei fast 10.600 Euro, bei Häusern bei rund 11.200 Euro. In Berlin bewegen sich selbst Spitzenlagen in einem anderen Segment. Dieser Preisunterschied hat strukturelle Ursachen und zeigt, wohin sich Berlin entwickeln könnte.
Historisch gewachsen vs. dynamisch wachsend
Der Pariser Markt ist geprägt von einer städtebaulichen Struktur, die seit dem 19. Jahrhundert kaum verändert wurde. Die von Haussmann geschaffene Architektur und strenge Bauvorschriften begrenzen das Angebot an Neubauten im Stadtzentrum. Die Folge: extreme Angebotsknappheit und dauerhaft hohe Preise.
Berlin hat nach der Wiedervereinigung von großen Flächenpotenzialen und einer liberaleren Baupolitik profitiert. Es gibt mehr Spielraum für Projektentwicklungen. Paris ist deshalb eher ein Markt für Kapitalerhalt, Berlin ein Wachstumsmarkt. Die Marktentwicklung zeigt weiterhin Dynamik.
Was Paris über Regulierung lehrt
Paris zeigt, wie sich eine strenge Regulierung auf den Wohnungsmarkt auswirken kann. Die Bemühungen, das historische Stadtbild zu erhalten, haben den Neubau fast zum Erliegen gebracht. Für Berliner Investoren ist das eine relevante Beobachtung: Zukünftige politische Entscheidungen zur Nachverdichtung, zum Milieuschutz oder zu Bauvorschriften in Bezirken wie Mitte könnten die Angebotsseite empfindlich treffen.
Ein Beispiel: Die französische Regierung investierte in den letzten Jahren rund fünf Milliarden Euro in das Programm "Aktion Stadtkern", um der Zentralisierung auf Paris entgegenzuwirken. Seit 2012 verliert Paris jährlich rund 10.000 Einwohner an günstigere Städte. 2021 fielen die Pariser Wohnungspreise erstmals seit Jahren, wenn auch nur um 1,5 Prozent.
Französische Zuzügler als Nachfragefaktor in Berlin
Ein Nebeneffekt der hohen Pariser Lebenshaltungskosten: Eine wachsende Zahl französischer Bürger zieht nach Berlin. Angelockt von geringeren Kosten, der kreativen Atmosphäre und beruflichen Chancen, bilden sie eine kaufkräftige Nachfragegruppe für Wohnungen in Berlin. Laut Mercer Consulting liegt Paris auf Platz 47 der teuersten Städte weltweit, Berlin auf Platz 81.
Für Eigentümer und Investoren bedeutet diese internationale Nachfrage eine zusätzliche Stütze, besonders in zentralen Lagen, die bei internationalen Zuzüglern beliebt sind.
Berlin vs. Paris: zwei verschiedene Anlagestrategien
Paris bietet Wertstabilität auf hohem Niveau, aber wenig Wachstumspotenzial. Die Preise sind bereits an der Obergrenze dessen, was lokale Einkünfte tragen können. Laut Century 21 waren 2021 über 79 Prozent der Käufer in Paris leitende Angestellte.
Berlin verbindet moderatere Preise mit einer dynamischen Wirtschaft und wachsender Bevölkerung. Die Frage für Investoren ist nicht, ob Berlin Pariser Preisniveaus erreichen wird, sondern wie die Stadt mit der wachsenden Nachfrage umgehen wird und welche Bezirke davon am meisten profitieren.