Marktanalysen
Marktanalyse Berlin 2023
Immobilienpreise Berlin 2023: Wie Zinswende und Energiewende den Markt neu definieren
Steigende Zinsen und das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzen die Berliner Immobilienpreise unter Druck. Eine Analyse der aktuellen Lage für Eigentümer.
Peter Guthmann
Zwei Faktoren verändern den Markt
Nach über zehn Jahren stetig steigender Preise erlebt der Berliner Immobilienmarkt 2023 einen Umbruch. Zwei Entwicklungen prägen die Situation: die Zinswende der EZB und die Energiewende, konkret das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Beide Faktoren verändern, wie Immobilien bewertet und gehandelt werden.
Zinswende: Finanzierung wird teurer
Die Bauzinsen sind von rund einem Prozent auf über vier Prozent gestiegen. Für Käufer bedeutet das deutlich höhere monatliche Belastungen. Banken vergeben Kredite zurückhaltender und verlangen mehr Eigenkapital. Die Folge: Die Nachfrage sinkt, und die Immobilienpreise in Berlin geraten unter Druck. Objekte in einfachen Lagen oder mit Sanierungsbedarf verzeichnen bereits Preiskorrekturen, weil die Käuferschicht kleiner und preissensibler wird.
Die EZB hat zuletzt am 20. Mai 2023 den Leitzins auf 3,75 Prozent angehoben. Zum Vergleich: Im Sommer 2008 lag er bei 4,25 Prozent, bevor die Zentralbank in mehreren Schritten auf knapp ein Prozent senkte. EZB-Vorstandsmitglied Isabel Schnabel erklärte im Mai 2023, die Inflationsaussichten seien weiterhin zu hoch. Die vollen Effekte der straffen Geldpolitik erwartet sie erst 2024.
Die EZB-Inflationsprognosen vom März 2023: 5,3 Prozent für 2023, 2,9 Prozent für 2024 und 2,1 Prozent für 2025. Bestätigen sich diese Werte, dürfte eine erste Zinssenkung frühestens im ersten Quartal 2024 kommen.
Energiewende: Die Energieklasse wird zum Preisfaktor
Parallel rückt die Energieeffizienz von Gebäuden in den Fokus. Das GEG verpflichtet Eigentümer zu Investitionen in die energetische Sanierung. In Berlin werden rund eine Million Wohnungen noch mit fossilen Brennstoffen beheizt. Etwa 77 Prozent des Bestandes stammen aus der Zeit vor 1986.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt Massnahmen wie den Heizungstausch mit bis zu 40 Prozent der Kosten. Die Höchstgrenze förderfähiger Kosten liegt bei 60.000 Euro pro Wohneinheit. Trotzdem werden Immobilien mit schlechter Energiebilanz (Klassen F, G, H) mit Abschlägen gehandelt, weil Käufer die Sanierungskosten einkalkulieren.
Ein zusätzlicher Faktor in Berlin: In Milieuschutzgebieten waren energetische Massnahmen bisher nur möglich, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben waren. Die Kostenumlage von 8 Prozent auf die Mieter wird bei vielen Haushalten höhere Nettomieten zur Folge haben.
Berlins Bezirke: Unterschiedliche Betroffenheit
Die neue Marktlage trifft nicht alle Lagen gleich. Gut sanierte Objekte in etablierten Quartieren von Mitte oder Charlottenburg bleiben wertstabiler. Unsanierte Bestandsimmobilien in einfacheren Lagen wie Teilen von Neukölln stehen stärker unter Druck. Die Schere zwischen energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Objekten weitet sich. Investoren müssen den energetischen Zustand und die damit verbundenen Folgekosten bei der Kaufpreisfindung genau prüfen.
Ausblick
Der Berliner Immobilienmarkt ist teurer geworden, das Kauf- und Investitionsverhalten hat sich verändert. Der Wechsel von Miete zu Eigentum ist schwieriger, die Eigenkapitalanforderungen sind höher. Kurzfristig ist nicht mit einer Rückkehr zu Niedrigzinsen zu rechnen. Gleichzeitig stützen die langfristigen Faktoren den Markt weiterhin: anhaltender Zuzug, knappes Wohnungsangebot und die fundamentale Nachfrage nach Wohnungen in Berlin. Eigentümer, die jetzt verkaufen, sollten ihre Preisvorstellungen an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen. Investoren finden ein Umfeld, in dem sich durch genaue Analyse und realistische Bewertung des Sanierungspotenzials neue Einstiegsmöglichkeiten ergeben.