Recht & Politik
Neues Gesetz für den Berliner Wohnungsmarkt
Berliner Mietendeckel 2020: Alle Fakten zum neuen Gesetz für Vermieter und Eigentümer
Das Gesetz zum Mietendeckel wurde beschlossen und tritt im Februar 2020 in Kraft. Was bedeutet der Mietenstopp für Vermieter? Die wichtigsten Regeln, Ausnahmen und Bußgeldrisiken im Überblick.
Peter Guthmann
Was regelt der Berliner Mietendeckel?
Am 30. Januar 2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin" (MietenWoG Bln) verabschiedet. Nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt tritt es Mitte Februar 2020 in Kraft. Für Immobilieneigentümer und Investoren ergeben sich daraus unmittelbare Pflichten.
Die Kernpunkte des Gesetzes:
- Mietenstopp: Die Mieten werden für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Spätere Erhöhungen, auch bereits vereinbarte Staffel- oder Indexmieten, sind unwirksam.
- Mietobergrenzen: Neun Monate nach Inkrafttreten können Mieter eine Absenkung verlangen, wenn ihre Miete mehr als 20 % über der festgelegten Obergrenze liegt.
- Modernisierungsumlagen: Kosten für Modernisierungen dürfen nur noch bis zu 1,00 Euro pro Quadratmeter umgelegt werden und müssen bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt werden.
- Ausnahmen: Neubauten mit Bezugsfertigkeit ab dem 1. Januar 2014 sowie öffentlich geförderter Wohnraum sind ausgenommen.
Der Weg zum Mietenstopp
Dem Gesetz ging eine jahrelange Debatte über den angespannten Berliner Wohnungsmarkt voraus. Seit etwa 2009 sind die Mieten in der Hauptstadt stark gestiegen, was den politischen Druck erhöhte. Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse des Bundes betrachtete die rot-rot-grüne Koalition als nicht ausreichend wirksam. Der Mietendeckel ist Berlins landeseigene Reaktion: Er soll den Mietanstieg für fünf Jahre unterbrechen. Politisch ist das Gesetz höchst umstritten.
Praktische Auswirkungen für Eigentümer
Für Vermieter ergeben sich sofortige Handlungspflichten und wirtschaftliche Risiken. Die Regelungen verändern die Kalkulationsgrundlage für Investitionen und die Marktentwicklung auf Jahre.
Innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten müssen Vermieter ihre Mieter unaufgefordert über die maßgebliche Stichtagsmiete informieren. Dasselbe gilt vor dem Abschluss neuer Mietverträge. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete die am Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte Vormiete oder die jeweilige Mietobergrenze nicht überschreiten. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte. Das beschränkt das Ertragspotenzial freiwerdender Wohnungen erheblich.
Die stark begrenzte Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten dürfte geplante energetische Sanierungen für viele Eigentümer unwirtschaftlich machen. Langfristig drohen Investitionsstau und eine Verschlechterung der Bausubstanz.
Welche Bezirke sind besonders betroffen?
Der Mietendeckel gilt zwar für das gesamte Stadtgebiet, doch die Auswirkungen unterscheiden sich je nach Lage. In hochpreisigen Bezirken wie Mitte oder Charlottenburg, wo Bestandsmieten oft bereits über den Obergrenzen liegen, drohen nach Ablauf der Neunmonatsfrist vermehrt Anträge auf Mietsenkung. In aufstrebenden Lagen wie Neukölln oder Friedrichshain, die in den letzten Jahren eine starke Mietdynamik verzeichneten, wird das Wachstumspotenzial abrupt gestoppt. Ob Sie Wohnungen in Berlin besitzen oder den Erwerb planen: eine genaue Prüfung der jeweiligen Mietobergrenze für Ihr Objekt ist unerlässlich.
Verfassungsrechtliche Bedenken
Die rechtliche Zukunft des Mietendeckels ist ungewiss. Führende Juristen und die Opposition im Abgeordnetenhaus bezweifeln die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin. Eine Anfechtung vor dem Bundesverfassungsgericht gilt als wahrscheinlich. Für Investoren und Eigentümer bedeutet das eine Phase großer Rechtsunsicherheit. Bis zu einer gerichtlichen Klärung müssen die Vorschriften jedoch strikt befolgt werden, um Bußgelder zu vermeiden.