Aus für den Mietendeckel: Bundesverfassungsgericht kippt Berliner Landesgesetz

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat am 15. April 2021 den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt (Az. 2 BvF 1/20 u.a.). Für den Berliner Immobilienmarkt endet damit eine fast zweijährige Phase der Rechtsunsicherheit. Die Folgen für Vermieter und Mieter sind erheblich.

Warum das Gesetz scheiterte

Das höchste deutsche Gericht stellte fest, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein eigenes Mietpreisrecht fehlt. Der Bund hatte mit der Mietpreisbremse und den Regelungen zur Mieterhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Mietpreisrecht bereits abschließend geregelt. Für einen landesrechtlichen Alleingang war kein Raum. Das Gesetz war damit von Beginn an verfassungswidrig.

Was sich für Vermieter ändert

Die ursprünglich im Mietvertrag nach BGB vereinbarten Mieten gelten wieder in vollem Umfang. Mieter, die ihre Zahlungen auf Basis des Mietendeckels reduziert hatten, müssen ab sofort wieder die vertragliche Miete zahlen. Vermieter haben einen Nachforderungsanspruch auf die Differenzbeträge, die seit Inkrafttreten des Gesetzes im Februar 2020 aufgelaufen sind. Das betrifft auch Verträge mit einer sogenannten Schattenmiete.

Mietschulden müssen grundsätzlich sofort beglichen werden, um eine Kündigung zu vermeiden. Mehrere große Wohnungsunternehmen signalisierten allerdings, bei Härtefällen individuelle Ratenzahlungen zu ermöglichen.

Zwei Jahre Mietendeckel: Eine Bilanz

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Es fror die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom 18. Juni 2019 ein und definierte Obergrenzen für Wiedervermietungen. Bereits zum Zeitpunkt der Einführung durch die rot-rot-grüne Landesregierung war das Vorhaben juristisch stark umstritten. Selbst die damalige Senatorin und Initiatorin des Gesetzes hatte Mietern empfohlen, die Ersparnis für den Fall einer gerichtlichen Aufhebung zurückzulegen.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Während der Laufzeit des Mietendeckels ging das Angebot an Mietwohnungen in Berlin deutlich zurück. Viele Eigentümer verkauften ihre Objekte oder nahmen sie vom Markt, statt sie unter den unsicheren Bedingungen zu vermieten. Das verschärfte die Wohnungsknappheit, besonders in nachgefragten Lagen wie Neukölln oder Mitte. Nach dem Urteil rechneten Marktbeobachter mit einer schrittweisen Normalisierung des Angebots für Wohnungen in Berlin. Die tatsächliche Marktentwicklung verlief allerdings langsamer als erwartet, auch weil der neue Mietspiegel 2021 zunächst Unsicherheit erzeugte.