Viele Eigentümer trifft der Milieuschutz unvorbereitet. Was Senat und Bezirke als Schutz vor Spekulation mit Wohnraum betrachten, stellt Eigentümer von Mietshäusern in den betroffenen Gebieten vor erhebliche Probleme. Das Wissen darüber ist unter Eigentümern, Käufern und Mietern oft nur oberflächlich vorhanden.
Was die Erhaltungssatzung regelt
Grundlage des Milieuschutzes ist § 172 BauGB. Er gibt den Bezirken drei Instrumente an die Hand:
- Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen: Umfangreiche Modernisierungen, Grundrissänderungen oder der Anbau von Balkonen müssen vom Bezirk genehmigt werden. Maßnahmen, die als Luxussanierung gelten und zu starken Mieterhöhungen führen könnten, werden in der Regel untersagt.
- Umwandlungsverordnung: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig. Genehmigungen werden nur unter strengen Auflagen erteilt.
- Vorkaufsrecht: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann der Bezirk in den Kaufvertrag eintreten oder das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter, etwa landeseigener Wohnungsbaugesellschaften, ausüben.
Die Umwandlungsverordnung
Seit März 2015 schränkt die Umwandlungsverordnung die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten stark ein. Eine Genehmigung wird oft nur erteilt, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang ausschließlich an die aktuellen Mieter zu verkaufen. Vorerst bis März 2020 befristet, beschränkt diese Regelung die Verwertungsstrategien für Eigentümer erheblich.
Das Vorkaufsrecht in der Praxis
Das Vorkaufsrecht ist wohl das schärfste Instrument der Bezirke. Vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Neukölln wird es aktiv genutzt, um Zinshaus-Verkäufe an private Investoren zu verhindern. Der Bezirk hat nach Abschluss eines Kaufvertrages zwei Monate Zeit zur Prüfung. Oft wird versucht, den Kaufpreis per Gutachten zu drücken oder den Käufer zur Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung mit weitreichenden Pflichten zu bewegen, etwa dem Verzicht auf Modernisierungen. Das beeinflusst die Marktentwicklung in den betroffenen Kiezen und schafft Unsicherheit für Käufer wie Verkäufer.
Wachsende Zahl der Gebiete
Die Milieuschutzgebiete in Berlin werden stetig mehr. Fast alle Bezirke führen Grobscreenings durch, um weitere potenzielle Gebiete zu identifizieren. Bereits ab dem Aufstellungsbeschluss kann der Bezirk bestimmte Vorhaben für bis zu 12 Monate zurückstellen. Für Eigentümer heißt das: Frühzeitig prüfen, ob die eigene Immobilie in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Gebiet mit Aufstellungsbeschluss liegt. Ein Berliner Immobilienmakler mit Milieuschutz-Erfahrung kann Verwertungs- und Verkaufsoptionen vor einem Verfahren strukturiert prüfen.
Disclaimer
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